고개 드는 주택대출 규제 완화..LTV·DSR '로또 면제'

지분적립형 주택, 실질적으로는 LTV 80% 대출
금융위, "만 40세 미만은 DSR 산정 시 미래소득 고려"

정부가 주택 시장 대책으로 지분적립형 분양 도입과 청년 대상 총부채상환비율(DSR) 완화 정책을 내놓으면서 사실상 주택 대출 규제를 완화하는 것 아니냐는 지적이 나왔다. LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 대출 규제를 피해갈 수 있는 우회로를 내놓겠다는 내용이어서다. 주택 대출 규제 완화 혜택도 운이 좋은 소수만 받게 되는 ‘로또 면제’ 같은 상황을 우려하는 시각도 있다.

서울 노원구의 아파트 단지. /조선일보DB

정부는 지난 18일 세종 정부세종청사에서 열린 ‘부동산 정책 추진현황 및 향후 계획 관련 관계기관 합동설명회’에서 지분적립형 주택에 대한 공급 계획을 발표했다. 정부와 서울시는 지난해 10월 시유지 등을 SH가 개발해 공급하는 공공 주택에 대해서 분양을 받은 사람이 20~25% 지분만 처음에 취득하면 입주할 수 있는 지분적립형 주택 분양 계획을 발표했다. 나머지 75~80%의 지분은 SH가 보유하며, 입주자가 이 지분을 천천히 사들이는 방식이다.

정부는 이날 서울에서 2028년까지 총 1만7000호의 지분적립형 주택을 분양할 계획이라고 밝혔다. 2023년까지 1150호, 2024~2028년에 1만5900호다.

문제는 지분적립형 주택이 사실상 주택대출이나 마찬가지라는 것이다. 정부에 따르면 지분적립형 분양을 받은 사람은 입주 후 4년마다 10~15%씩 지분을 취득한다. 20~30년 후에는 주택을 100% 소유하게 된다. 매입하는 지분 가치는 주택 시세 등에 따라 변동이 있게 된다.

겉보기에는 주택에 대한 ‘지분’을 거래하는 것처럼 보이지만, 실제로는 이자를 지분 매입 시마다 사후적으로 정산하는 ‘대출’에 가까운 형태다. 거주 기간 의무 및 전매 제한이 붙기 때문이다. 장기 할부 구매에서 할부금이 카드사가 제공하는 대출로 간주되는 것과 마찬가지인 것이다. 이 때문에 사실상 최대 40%인 LTV 규제를 우회할 수 있는 방식이라는 게 대체적인 평가다.

한 정부 관계자는 "지분적립형 주택도 따지고 보면 일종의 대출"이라며 "현 주택대출 규제와 어떻게 조화시킬 수 있을 지 방법을 찾아야 할 것"이라고 말했다.

정부는 여기에 더해 DSR 규제도 완화하겠다고 발표했다. 금융위원회의 19일 공개한 ‘2021년 업무계획’에서다.

금융위는 이날 업무계획에서 청년층과 무주택자를 대상으로 미래 소득을 추가로 반영하는 방식으로 DSR 기준을 완화겠다고 밝혔다. 은성수 금융위원장은 "소득이 없거나 적은 청년층의 특성을 고려해 기존 DSR보다는 더 융통성 있고 현실적으로 운영하는 방안을 고민 중"이라고 말했다. 만기도 20~30년인 지금보다 늘려 40년 정도 초장기 대출을 제공한다.

은성수 금융위원장이 2021년 금융위원회 업무계획을 발표하고 있다. /금융위원회

문제는 여기서 ‘청년’이 사실상 30대를 가리킨다는 것이다. 현재 청년 대상 주택분양 및 주택대출 지원 프로그램에서 기준은 만 40세 미만이다. 주택을 구입할 여력이 되는 30대들에게 DSR 규제를 완화해주겠다는 게 정부의 속내인 셈이다.

이 때문에 정부가 겉으로는 가계 대출 규제 강화를 외치지만 실제로는 대출 규제 완화 조치를 취하는 것 아니냐는 지적이 나온다.

한 금융업계 관계자는 "결국 정책적으로 필요한 일부 계층을 가계대출 규제의 면제 대상으로 삼겠다는 것"이라며 "기준이 자의적이고, 공공주택 분양 당첨 같은 행운을 만나야 가능해 논란이 일 것"이라고 우려했다. 나아가 일각에서는 서울시장 보궐선거와 2022년 대통령 선거를 앞둔 정부가 결국 돈 줄 죄기에 부담을 느끼는 것 아니냐는 분석도 제기된다.

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