2월 주택대책 '공공'이 이끈다.."과도한 개입 부작용 우려"

지분적립형 분양주택·소규모 재건축 사업 도입
"최종 선택은 소비자, 민간분양 대비 경쟁력 갖춰야"

지난 18일 오전 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에서 부동산 업자가 문재인 대통령 신년 기자회견 생중계 방송을 지켜보고 있다. 2021.1.18/뉴스1 © News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김희준 기자 = 정부의 2월 주택 공급대책엔 공공 소규모 재건축 사업과 지분적립형 분양주택 등이 도입된다.

소규모 재건축 사업은 공공이 참여하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주되 늘어난 용적률의 20∼50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 함으로써 개발이익을 환수하는 방식이다. 지분형적립 분양주택은 집값을 20∼30년간 분할해 내는 분양 방식이다.

정비사업을 포함 신규 주택에도 공공 참여 방식이 적극 도입된다. 전문가들은 수요층의 선택과정에서 민간분양과 경쟁력이 검증되지 않았다는 점을 우려한다.

19일 국회와 정부 관계자에 따르면 지난 18일 문재인 대통령이 기자회견을 통해 밝힌 부동산 정책 기조는 '획기적인 공급 확대'와 '투기규제 원칙 재확인'이다.

문 대통령은 "저출산 등에도 가구 분화로 61만 가구가 늘어 공급 물량에 대한 수요는 (예측치보다) 초과하게 됐고, 공급 부족이 부동산 가격이 부추긴 측면이 있다"며 "수도권, 특히 서울 시내에서 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 공급을 늘리는 대책을 오는 2월 국토교통부에서 발표한다"고 밝혔다.

같은 날 오후 정부가 부동산 정책 합동 브리핑에선 3기 신도시 사전청약 일정, 역세권 고밀개발, 공공 소규모 재건축, 지분적립형 분양주택을 공개했다.

이중 공공 소규모 재건축과 지분적립형 분양주택은 대규모 공급정책으로 도입되는 것은 처음이다. 이를테면 공공 소규모 재건축은 공공재건축의 축소형으로 해석된다. 공공재건축 성공사례가 나오기 전 한차례 더 실험 모델이 도입된 것이다.

지분적립형 주택은 SH공사가 지난해 8월 도입하기로 결정한 것을 정부 공급책으로 수용한 것이다. 시범사업과 같은 소규모 공급단계를 건너뛰었다.

국회 관계자는 "현 정부의 남은 임기가 짧은 만큼, 단기간 실효성을 체감할 수 있고 공공이 공급 주도권을 확보할 수 있는 공공재건축·재개발과 같은 제도가 2월 공급대책에 대거 담긴다"고 전했다. 문 대통령의 획기적인 '공급' 대책엔 이런 의미를 포함하고 있다는 얘기다.

반면 다주택자의 매물 유도를 위한 양도소득세 완화나 실수요자의 주택구입을 지원하는 대출 완화 등은 제외됐다.

문 대통령이 투기수요 근절 원칙을 강조하면서 정부에서도 투기규제를 유지하기로 했다. 기획재정부는 부동산 과세 강화 유지를, 금융감독원은 연봉 8000만원이 넘는 고소득자의 신용대출 1억원 이상 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 준수 점검을 강조했다. 국토부에서도 민간공급 확대 대책으로 기대를 모았던 재건축·재개발 규제 완화 등의 대책은 검토 대상에서 뺐다.

정부 관계자는 "저금리, 유동성 기조가 민간 재건축 규제를 풀었을 때 공급확대 메시지보단 당장의 집값과열을 우려하는 목소리가 높다"며 "공공의 관여나 최소한 협업이 강조되는 이유도 이런 불안감 때문"이라고 전했다.

전문가들은 공공의 주택공급 한계가 뚜렷한 상황에서 민간 역할을 위축시킬 경우, 부동산 시장 정상화는 멀어진다는 점을 지적했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "부동산 시장의 불안은 결국 공공의 과도한 개입과 민간공급 기능의 위축이 가장 큰 원인"이라며 "이에 대한 부작용을 다시 공공기관이 나서 해결하는 기조는 더 큰 시장 왜곡을 낳는다"고 했다.

아직 시장의 검증이 미흡한 공급대안을 섣불리 도입하면 실책을 불러올 수 있다는 걱정도 나온다.

심교언 건국대 교수는 "비록 소규모 주택공급에선 실효성이 있는 공공제도도 있지만, 최종 선택은 결국 소비자"라며 "민간분양과 비교했을 때 가격과 비용 외에 어느 정도 경쟁력을 갖추지 못한다면 결국 수요층의 외면을 받는 실패한 정책이 될 수 밖에 없다"고 했다.

h9913@news1.kr