[로터리] 도시재생 기존 틀에서 벗어나야

천현숙 SH도시연구원장

[서울경제] 공공 재개발 후보지가 공개됐다. 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 10년 이상 사업이 지체된 곳들이 선정됐다. SH 등 공공의 지원을 통해 빠르고 투명한 사업 진행이 가능해져 주택 시장 안정에 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대된다. 한데 이번에 접수한 70개 조합 중 10곳이 도시 재생 활성화 지역이라는 이유로 제외됐다고 한다. 도시 재생으로 이미 상당한 예산이 투입된 지역에서 공공 재개발을 희망하는 이유와 대안에 대해 고민해볼 필요가 있다.

‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(도시재생법)’에 근거한 도시 재생은 지난 2014년 13곳의 선도 지역 지정으로 ‘닻’을 올렸다. 선도 지역은 2020년 400개로 확대돼 양적으로 큰 성과를 냈다. 과거 재개발 사업이 물리적 환경 개선에 초점을 둔 반면 도시 재생은 지역 산업 활성화, 일자리 창출, 지역공동체 형성 등 다차원적 목표를 지향한다. 이런 목표가 달성된다면 너무나 바람직하다. 도시 재생이 재개발을 부정적 시각으로 본 것이 사실이다. 그러다 보니 도시 재생 사업 시행 이후에도 재개발이 막힌 노후 주택지에서 빈집이 늘어나고 노후 주택 비율도 감소하지 않고 있다. 이들 대부분은 단독·연립주택으로 저층 주거지 노후 불량 문제가 심각하다.

도시 재생 지역 주민들이 재개발을 희망하는 이유는 단순하다. 도시 재생으로 주거 환경이 뚜렷하게 좋아지지도, 재산 가치 측면에서 도움이 되지도 않았기 때문이다. 좋은 의도를 가진 정책이라고 꼭 좋은 성과를 내는 것은 아니다. 정책 입안자와 수혜자의 관점은 다를 수 있다. 건축가·역사가·도시계획가에게는 보존 가치가 있어도 정작 그 집에서 사는 사람은 주거 환경 개선 효과를 체감할 수 없다면 주민의 의사도 존중해야 한다. 수선하고 보전하되 비용 대비 효과와 만족도가 낮다면 철거 이후 재개발 방식도 고려해야 한다.

단독·연립 위주의 저층 주거지는 1종 주거지역이거나 층수 제한이 있는 경우가 많다. 용도지역 변경, 용적률 인센티브 없이는 사업성이 없는 경우가 대부분이다. 소규모 재건축 방식으로는 용적률을 높여도 일조권 등의 문제로 사업 가능성이 낮다. 이런 지역에 어떤 사업 방식을 적용할지 고민이 필요하다. 주민이 원한다고 다 철거하고 아파트 단지로 재개발해야 하는 것은 아니다. 주거 환경이 쾌적한 다양한 유형의 주택을 건축해 저층 주거지의 매력도를 높이면 사람들의 아파트 선호도도 바뀔 수 있다. 저층 주거지 특성에 맞는 중정형 주택의 공급 등 다양한 아이디어와 시도가 필요하다.

도시 재생은 ‘원형의 보존’이라는 틀에서 벗어날 필요가 있다. 주민들이 보존에 대한 의지를 갖고 주도적인 사업을 원하는 경우 도시 재생을, 협의가 어려운 쇠퇴한 도심지에는 공공 재개발을 적용하면 된다. 여러 주체가 시너지를 내고 방식을 다양화하는 것이 도시 재생의 성과를 높이는 길이다.