'알짜' 빠진 공공재건축.. 강남권 아파트 "사업성 높지 않다" 외면 [첫 공공재개발 후보지 가보니]

7개단지 컨설팅결과 이번주 공개
이미 한곳 불참..나머지도 '신중'
정부, 5만가구 공급 쉽지 않을듯

정부가 추진하는 공공재건축의 사전컨설팅을 받은 서울의 7개 재건축 아파트 단지 가운데 실제 사업에 참여할 단지가 나올지 관심이 쏠리고 있다. 이미 사전컨설팅에 참여한 1개 단지가 불참 의사를 밝혔고, 강남의 대규모 재건축 단지들도 막대한 임대주택 비율이 부담스럽다며 회의적 반응을 보이면서 후보지 선정까지 난항이 예고된다. 임대주택 비율 하향이나 추가 인센티브 제공 없이는 공공재건축을 통해 5만가구를 공급하겠다는 정부의 목표 달성이 쉽지 않아 보인다.

17일 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사), 한국부동산원 등에 따르면 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 조합들이 이번 주 사전컨설팅 결과지를 받아볼 예정이다. 이번 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 가운데 7개 단지에 대해 컨설팅이 진행됐다.

서울 서초구 신반포19차(242가구), 중랑구 묵동장미(100가구), 광진구 중곡(270가구), 영등포구 신미(130가구), 관악구 신림건영1차(492가구), 용산구 강변(146가구)·강서(32가구), 구로구 산업인아파트(342가구) 등이다.

SH공사 관계자는 "이번 주 내로 신길13, 신림건영1차, 강변·강서 등을 찾아가 사전컨설팅 결과를 직접 설명할 예정"이라고 밝혔다.

사전컨설팅 결과 7개 단지 모두 종상향이 허용되는 것으로 평가돼 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향할 수 있다.

그러나 이미 산업인아파트가 '공공재건축에 참여하지 않겠다'고 선언했다. 나머지 6개 단지들 역시 사전컨설팅 결과를 면밀하게 분석해보고 판단하겠다는 신중한 입장이다. 김성진 신반포19차 재건축 조합장은 "일단 일반 재건축 방법으로 추진한다는 게 기본적인 방향이며, 신반포25차와의 통합재건축 및 공공재건축을 제2안으로 검토하고 있다"며 "사전컨설팅 결과를 보고 사업성을 면밀히 비교한 뒤 사업방식을 결정할 예정"이라고 밝혔다.

전문가들은 임대주택 비율에 덜 민감한 지역이나 일반 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 단지의 경우 공공재건축 참여 유인이 있다고 판단했다. 그러나 강남 대규모 재건축 단지들의 참여를 이끌어내기는 어려울 것으로 예상했다.

현 시세 20억원인 1000가구 규모 강남 재건축 아파트에 정부의 공공재건축 시뮬레이션(평당 4500만원, 용적률 500%, 추정비례율 112.16% 가정)을 적용하면 민간재건축에 비해 5억4000만원 정도 권리가액이 증가한다. 이에 대해 업계 관계자들은 "다소 숫자가 과장된 것으로 보이며 실제로는 절반 수준인 2억~3억원가량 권리가액이 늘어날 것"이라고 예상했다.

강남 지역의 한 재건축 아파트 관계자는 "정부 시뮬레이션에 따라 용적률을 500%로 올리면 단지가 고밀화되고 임대주택(기부임대+기부분양) 비율이 32%에 달해 재건축 사업 완료 후 시세상승에 악영향을 미칠 것"이라며 "당장 2억~3억원 사업성이 개선된다고 공공재건축에 참여하겠다는 강남 대규모 재건축 단지들이 나오겠느냐"고 반문했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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