알쏭달쏭 연말정산..'부동산' 공제 아는만큼 더 돌려받는다

홈택스 연말정산 간소화 서비스 시작 연말정산 소득·세액공제에 필요한 증명자료를 조회할 수 있는 홈택스 연말정산 간소화 서비스가 개통된 15일 오후 서울 종로세무서에서 직원들이 연말정산 안내 책자를 살펴보고 있다. 2021.1.15.한주형기자

지난 15일 오전 6시부터 연말정산 간소화 서비스가 개통했다. '13일의 월급 혹은 눈물'로 불리는 연말정산이 본격 시작된 것이다.

홈택스의 연말정산 간소화 서비스에서는 연말정산 소득·세액공제에 필요한 증명자료를 조회할 수 있다. 올해부터는 의료비 자료 중 실손의료보험 보험금과 신용카드(현금영수증)로 결제한 안경구입비, 공공임대주택사업자에게 지급한 월세액, 긴급재난지원금 관련 기부금 자료가 추가됐다. 영수증 발급기관의 추가·수정 자료를 반영한 확정자료는 20일부터 제공된다.

특히 부동산 관련 연말정산은 잘 모르고 지나치는 경우가 많다. 2020년 부동산 시장은 유난히 다사다난했다. 그래서 변경 항목도 많으니 꼼꼼하게 따지고 확인해야 세금 혜택을 누릴 수 있다. 연말정산 항목 중 부동산 관련 연말정산 포인트는 어떤 것이 있는 지 정리해 봤다.

연말정산은 크게 소득공제와 세액공제로 나뉜다. 이 중 부동산과 관련한 소득공제에는 주택청약종합저축 납입액, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자 상환액이 있다. 세액공제 대표 항목으로는 월세가 있다.

먼저 주택마련저축, 이른 바 청약통장 납입액에 대한 소득공제를 받을 수 있다. 연 급여액이 7000만원 이하인 근로자가 소득공제 대상이다. 연간 240만원 한도 안에서 납입한 금액의 40%, 최대 96만원까지 공제된다. 매달 10만원씩 1년 동안 총 120만원을 납입했다면, 120만원의 40%인 48만원에 대해 공제를 받을 수 있는 것이다.

다만, 과세연도에 주택을 소유하지 않은 무주택 세대주만 가능하다. 배우자나 자녀, 부모님 등 세대원이 같이 거주할 경우 이 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면 소득공제를 받을 수 없다. 쉽게 말해 동거인도 무주택 조건을 갖춰야 한다. 아파트 청약에 당첨돼 분양권만 갖고 있다면 무주택으로 인정 받을 수 있다. 청약 당첨 된 이후 청약통장을 해지했다면, 해지 전 납입액에 대한 소득공제를 받을 수 있을까, 없을까. 당첨으로 인한 해지는 당해 납입분까지 소득공제가 가능하다. 하지만 중도 해지는 소득공제 대상에서 제외된다. 또 청약통장으로 소득공제를 받은 사람이 중도해지를 할 경우 가산세가 부과되니 유념해야 한다.

아울러 과세기간 동안 잠깐이라도 주택을 소유한 이력이 있으면 무주택 조건에서 제외된다. 작년 한 해 동안 계속해서 무주택 요건을 유지해야 공제받을 수 있다는 얘기다.

◆ '주택임차차입금 원리금 상환액' 소득공제

[자료 = 리얼캐스트]

주택임차차입금 원리금 상환액도 소득공제 대상이다. 전세자금대출의 경우 연간 300만원 한도 안에서 상환 금액의 40%를 소득 공제로 받을 수 있다.

소득공제를 받기 위해서는 무주택 세대주 근로자 요건을 충족해야 하고, 임대기간 시작 전후 3개월 이내에 대출을 받아야 한다. 즉, 임대차계약증서의 입주일과 주민등록등본 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 전후 받은 전세자금대출이 소득공제 대상이다.

또한 금융기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금된 경우만 인정된다. 주택은 반드시 국민주택(전용면적 85㎡) 규모 이하만 해당되며, 주거용 오피스텔도 포함된다.

높아진 전세값에 빌린 대출은 어떻게 될까.

3억원 전셋집에 거주하면서 1억원의 전세자금대출을 받은 세입자 A씨가 부득이한 사정으로 대출을 상환한 뒤 이사를 간 후 새 집에서 다시 2억원의 전세자금대출을 받았다. A씨는 앞서 상환한 금액에 대해 소득공제를 받을 수 있을까?

답은 "소득공제를 받을 수 없다"다. 기존 전세자금대출을 일시 상환한 뒤, 다시 전세자금대출을 받았다면, 중복 소득공제가 되기 때문이다. 만일, 기존의 전세자금대출 상환 후 추가 전세 대출이 없었다면, 기존 대출에 한해 소득공제를 받을 수 있다.

무주택자 B씨는 3억원의 전세보증금 중 2억원은 전세자금대출로, 1억원은 마이너스통장으로 각각 충당했다. 매달 원리금 납부를 꾸준히 했고, 소득공제를 받기 위한 모든 조건도 충족했다. 그렇다면 마이너스 통장의 원리금도 소득공제 대상이 될까?

전세자금대출이 아닌 신용대출은 소득공제 대상이 아니다. 대부업체를 통해 마련한 자금도 소득공제 대상에서 제외된다.

◆ '장기주택저당 차입금 이자상환액' 소득공제

[자료 = 리얼캐스트]

주택을 취득하기 위해 금융기관으로부터 저당권(장기주택저당)을 설정하고, 차입한 금액의 이자를 상환했다면 소득공제를 받을 수 있다. 조건은 무주택 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주여야 한다. 상환 기간과 방법 등에 따라 공제 한도액은 최소 300만원부터 최대 1800만원까지 구분된다.

주택은 취득 당시 기준시가 4억원 이하여야 한다. 2019년 이후 차입한 경우 기준시가 5억원 이하 기준이 적용된다. 차입금은 주택에 저당권을 설정하고 금융기관이나 주택도시기금에서 대출받은 것만 인정되며, 이 중에서도 주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 것만 해당된다. 중요한 점은 소득공제를 받을 근로자 본인이 주택 소유자이자 대출 명의자여야 한다는 것이다.

최근 절세 등의 이유로 부부 공동명의가 늘면서 주택 소유자와 대출 명의자가 일치하는지 여부를 놓고 헷갈려하는 이들이 많다.

일례로 배우자 B씨와 공동명의로 재작년 기준시가 3억원 아파트를 취득한 A씨가 자신의 명의로 주택담보대출을 받은 이후 꾸준히 차입금을 납부했다면 A씨는 소득공제를 받을 수 있다. 부부끼리여도 주택소유자와 차입자가 일치하면 공제 대상이다. 다시 말해 주택소유자는 남편이지만, 차입자가 아내일 경우 또는 이 반대의 경우는 소득공제 대상에서 제외된다.

그렇다면 부부끼리 주택소유자 명의를 변경했다면 어떻게 될까. D씨는 2017년 기준 시가 2억5000만원의 주택을 구입한 후, 그해부터 작년까지 매년 소득공제를 받아 왔다. 그러던 중 배우자 E씨의 소득이 늘면서 올해 7월 주택 명의와 장기주택저당차입금 명의를 배우자 E씨로 바꿨다. 이 경우 배우자 E씨는 차입금에 대한 소득공제를 받을 수 있을까?

배우자 E씨는 해당 년도 공제대상에서 제외되지만, 이듬해부터 소득공제를 받을 수 있다. 장기주택저당차입금 소득공제는 그해 1가구당 하나의 차입금에 한해 공제되기 때문이다.

◆ '월세 납부액' 세액공제

[자료 = 리얼캐스트]

월세 세액공제 대상자는 연 총 급여액이 7000만원 이하 근로자이자, 무주택 세대주여야 한다. 또 임대차계약서상 주택과 주민등록등본상 주소지가 일치해야 하며, 월세 납부 과정에서도 임대차계약자와 월세 납부자가 동일해야 한다.

여기서 주택은 시가 3억원 이하거나 국민주택규모 이하여야 한다. 위 조건을 모두 충족했다면, 연간 750만원 내에서 지출한 월세의 10~12%가 공제된다. 월세 세액공제 가능 주택 유형은 아파트는 물론, 주거용 오피스텔과 고시원 월세도 공제 대상에 포함된다. 요즘 빠르게 늘고 있는 '반전세'도 공제 대상이다.

하지만, 상가용 오피스텔이나 상가 월세는 대상이 아니다. 본래 목적이 상가용이지만, 주거용 목적으로 쓰는 경우도 공제 대상에서 제외된다.

# 직장을 옮기면서 급하게 연초 월셋방을 구한 A씨가 전입신고를 깜빡 잊고 월세를 납부해 오다 지난 10월이 돼서야 전입신고를 마쳤다면, 월세 납부액 세액공제 범위는 어디까지 일까?

세액공제는 전입신고 이후, 그러니까 10월 이후 납부한 월세에 대해서만 공제가 가능하다. 임대차계약서의 주소지와 주민등록 주소지는 반드시 일치해야 한다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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