[김용일의 부동산톡]이행불능에 기한 대상청구권의 사례와 소멸시효

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 예를들어, 토지 매매계약 후 매도인의 토지가 수용되어 매도인이 매수인에게 등기를 이전할 수 없는 경우, 매수인은 매도인에게 토지의 등기를 이전해달라고 하는 대신 매도인이 받은 수용보상금을 달라고 청구할 수 있는바, 이를 대상청구권이라 한다. 이번 시간에는 대상청구권의 주요 사례와 소멸시효에 대해 정리해 보겠다.

대상청구권의 개념과 토지수용시 보상금에 대한 대상청구권

채무자의 채무이행이 불능으로 되었지만, 채무자가 그 이행불능이 된 목적물을 대신하여 다른 이익을 얻은 경우, 채권자가 채무자에게 그 이익을 청구할 수 있어야 공평할 것이다. 여기서 채권자의 위 권리를 대상청구권이라 하고, 채무자의 채무가 이행불능이 된 사유는 채무자에게 책임이 있든 없든 상관 없다.

대상청구권은 민법에 명시되어 있지는 않지만, 우리 대법원 판례에서 공평의 원칙상 인정하고 있고, 주로 토지수용으로 인하여 토지소유권이전등기 의무가 이행불능이 된 경우 대상청구권을 인정한 판례가 많다.

구체적으로 대법원은 “소유권이전등기의무의 목적 부동산이 수용되어 그 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 등기청구권자는 등기의무자에게 대상청구권의 행사로써 등기의무자가 지급받은 수용보상금의 반환을 구하거나 또는 등기의무자가 취득한 수용보상금청구권의 양도를 구할 수 있다.”고 하였다(대법원 95다56910 판결). 다만, 채권자가 채무자를 상대로 공탁된 수용보상금의 수령자가 자신이라는 취지의 확인의 소송을 할 수는 없다(대법원 95다2074 판결).

부동산 점유취득시효 완성 후 처분시 대상청구권

타인 명의로 된 부동산을 20년간 자기의 부동산으로 알고 평온, 공연하게 을 점유했던 자는 그후 취득시효에 기한 소유권이전등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다는 것이 취득시효의 법리이다.

그런데, 20년 이상 점유하였지만, 아직 취득시효에 기한 소송을 통해 등기를 이전받기 전에, 원래의 등기 명의자가 해당 부동산을 처분하여 제3자에게 등기가 이전되면(또는 해당 토지가 수용되면), 그 제3자가 취득한 소유권등기가 우선적으로 유효하고, 시효취득자는 소유권을 취득할 수 없다.

그러나, 이 경우에도 취득시효 권리자는 원래의 등기 명의자가 제3자에게 해당 부동산을 처분하고 받은 매매대금(또는 수용보상금)에 대해 대상청구권을 행사하여, 그 반환을 주장할 수 있는 것이다.

다만, 취득시효에 기한 대상청구권을 행사하기 위한 조건이 있다. 관련하여 대법원은 “점유로 인한 부동산 소유권 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권이 이행불능으로 되었다고 하여 대상청구권을 행사하기 위하여는, 그 이행불능 전에 등기명의자에 대하여 점유로 인한 부동산 소유권 취득기간이 만료되었음을 이유로 그 권리를 주장하였거나 그 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권을 행사하였어야 한다.”고 하였다(대법원 94다43825 판결).

종중땅 명의신탁 해지와 대상청구권

부동산실명법에 의하면, 부동산 명의신탁 약정은 무효이다. 그러나, 예외적으로 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있는바, 이 경우는 명의신탁 해지의 법리가 적용된다.

예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하여 종중원 앞으로 등기를 해 놓았다면 위와 같은 명의신탁은 유효이므로, 종중은 명의수탁자인 종중원에게 명의신탁의 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 이전받을 수 있다.

그러나, 명의수탁자인 종중원이 위 부동산을 제3자에게 처분하였다면(또는 수용을 당하였다면), 원칙적으로 제3자가 부동산을 유효하게 취득하므로, 종중은 해당 부동산의 등기를 이전받을 수는 없지만, 대상청구권을 행사하여 명의수탁자인 종중원이 받은 매매대금 또는 수용보상금을 달라고 청구할 수 있는 것이다(대법원 95다38080 판결).

이행불능에 기한 대상청구권의 소멸시효

채무자의 의무가 이행불능이 되었고, 이로 인해 채권자가 대상청구권을 행사한다고 했을 때, 그 권리의 소멸시효 기간은 10년이므로, 이행불능시부터 10년 안에 대상청구권을 행사해야 함에 유의해야 한다.

관련하여 법원은 “매매 목적물의 수용 또는 국유화로 인하여 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능된 경우 매수인에게 인정되는 대상청구권에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 매수인이 그 대상청구권을 행사할 수 있는 시점인 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능 되었을 때부터 소멸시효가 진행하는 것이 원칙이다.”고 하였다(대법원 2018다248244 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)