공공재개발 선정 구역 '반색'.."조속한 인센티브 세부지침 마련이 관건"

도시재생과 연계 개발할 필요성 제기
수익성 떨어진다 목소리도

흑석등 일대 항공 촬영 [사진 = 이충우 기자]

"조합설립을 추진한 지 12년이 됐으나 아직도 조합설립 요건(동의율 75% 이상)을 충족하지 못했다. 공공에서 제시한 인센티브만 보면 민간에서 추진하는 것보다 훨씬 좋은 조건이다."(흑석2구역의 재개발 추진위원회 관계자)

국토교통부가 변창흠 장관 취임 이후 처음 내놓은 공급대책인 공공 재개발 사업이 15일 시범사업 후보지 선정을 시작으로 야심찬 첫 발을 내딛었다. 하지만, 일각에서는 계획대로 시행되려면 '넘어야할 산'이 많다고 지적한다. 인센티브 세부 조건을 담은 도시주거환경정비법 개정안이 국회에 계류 중이기 때문이다.

공공 재개발은 도심 주택 공급을 위해 한국토지주택공사(LH공사)와 서울주택도시공사(SH공사)가 사업 공동 시행자로 참여해 사업 속도를 대폭 높이는 정비사업 방식이다.

국토교통부와 서울시는 15일 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지로 8곳(흑석2구역·양평13구역·용두1-6구역·봉천13구역·신설1구역·양평14구역·신문로2-12구역·강북5구역)을 선정했다고 밝혔다.

후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데 이미 정비계획안이 마련된 기존 정비구역 12곳이 1차 심사 대상이었다. 선정된 8곳은 모두 역세권에 위치했으며 사업성이 부족하거나 주민 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체된 곳들이다.

예상 가구수가 가장 많은 곳은 흑석2구역이다. 4만5229㎡ 부지에 당초 270가구 보다 4.9배 늘린 1310가구로 개발한다.

공공재개발은 공공이 단독으로 시행하려면 토지등소유자의 3분의 2, 토지면적의 2분의 1 이상의 동의가 필요하다. 공공·조합 공동시행(대행)은 조합원 과반수의 동의가 필요하다.

양평14구역(1만1082㎡)도 단기가 추진을 고대하고 있다. 공공재개발 시 공급량이 기존118가구에서 358가구로 늘어난다. 2013년과 2014년 각각 도시환경정비구역 지정과 추진위 승인을 마쳤으나, 그동안 주택보다 자동차공업소 등 영업소가 많은 준공업지역이라 조합설립 동의율 총족에 애를 먹고 있었다. 공공재개발을 통해 공급량이 기존118가구에서 358가구로 늘어난다.

사업성 저조로 사업 추진이 지지부진했던 양평13구역(618가구)과 낮은 용적률로 정체됐던 신설1구역(279가구)도 이번에 후보지로 선정돼 사업에 탄력이 붙을 전망이다. 각각 618가구, 279가구가 공급된다. 이외에 용두1-6구역 919가구, 봉천13구역 357가구, 신설1구역 279가구, 신문로 2-12구역 242가구, 강북5구역 680가구 등이 예정됐다.

하지만, 인센티브 세부 조건 마련은 시급해 해결해야 할 숙제로 남아 있다.

이태희 건산연 연구위원은 "정부는 주택공급 확대에 초점을 두고 제도 설계와 사업 추진 과정에서 소유자들의 의사를 최대한 존중할 계획이라고 밝혔지만, 사업 추진 과정에서 갈등이 발생하고 사업 지연으로 이어질 가능성도 얼마든지 있다"면서 "임대소득 비율이 높은 다가구주택·상가 소유자들을 사업 찬성으로 이끌거나 추가 분담금 부담을 느끼는 저소득 소유자들을 수용할 방안도 현재로서는 알수 없다"고 말했다.

조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 하는 조건 때문에 수익성이 떨어진다는 목소리도 나오고 있다. 분양가상한제를 피하기 위해 공공 재개발 사업을 신청했던 서울 동대문구 답십리17구역의 경우 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화로 결국 신청을 철회한 바 있다.

재개발 수혜를 노린 투기 수요 유입 우려도 제기된다.

김헌동 경실련 부동산개혁본부장은 "정부가 이번 공공 재개발 사업에서 투기자금 유입을 막기 위한 대책을 함께 마련했지만, 법망을 피해 투기수요가 유입될 경우 노후 연립·다세대주택의 가격을 상승시킬 수 있다"면서 "정부가 구도심을 개발하겠다는 것은 신도시 공급으로도 잡지 못한 집값을 더욱 부풀리는 결과를 초래할 수 있다"고 비판했다.

도시재생과 공공재개발사업 간 연계할 필요가 있다는 주장도 나온다. 현재 국토부와 서울시는 기존에 도시재생사업이 추진되던 지역을 공공 재개발 사업지 선정에서 원천적으로 배제하고 있다.

이은형 건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 도시재생 사업지들에 공공 재개발 사업 추진을 허용하지 않는 것은 정책 실패에 대한 인정으로 비춰질 수 있기 때문"이라며 "주민들이 반발하는 것처럼 도시가 실제 바뀌는 것이 없다면 그 사업은 밑 빠진 독에 물 붓기"라고 지적했다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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