공공재개발 첫 후보지 선정, 도심 공급확대 '신호탄'..투기자금 유입 차단이 관건
[경향신문]
정부가 15일 발표한 서울지역 첫 공공재개발사업 후보지 선정 결과는 도심 내 주택공급 확대를 위한 본격적인 ‘신호탄’으로 해석된다. 부동산 업계에서는 정부 바람대로 공공성과 사업성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다면 공공재개발이 도심정비사업의 새로운 모델로 정착할 수 있을 것으로 전망한다. 다만 개발과정에 뒤따르는 부동산 가격 상승 문제, 이해당사자 간 갈등으로 인한 사업 지연 우려 등 사업 완료 시까지 넘어야 할 ‘산’도 적지 않다.
■부동산 업계 “공급 확대 신호탄”
‘대단지’ 흑석2구역도 포함 주목
도시규제·구역 내 갈등 문제로
사업 지연돼온 곳들 다수 포함
업계에서는 선정된 후보지역 중 사업이 완료되면 1000가구 이상 대단지가 되는 ‘흑석2’와 같은 정비구역도 포함된 점에 주목하고 있다. 흑석2구역은 지하철 9호선 흑석역을 중심으로 반경 300m 이내에 있고, 주변 지역이 이미 흑석뉴타운으로 개발돼 높은 분양가를 기록한 곳이다. 동대문구 ‘용두1-6’ 구역 역시 919가구가 공급돼 대단지에 버금가는 규모다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “후보지에 흑석2도 포함된 것을 보면 공공재개발에 대한 조합들의 호응도가 굉장히 높다는 뜻”이라며 “사업이 속도감 있게 추진되는 데다 대단지급도 포함돼 물량에 숨통이 트이는 등 시장 안정효과가 기대된다”고 밝혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공재개발의 인센티브가 많아 사업 진행이 멈춰 있던 대규모 재정비촉진지구들 중 일부는 사업에 참여할 유인요소가 있다”며 “재건축 위주인 강남권보다는 강북이나 서울 외곽에서 관심을 보일 가능성이 높다”고 밝혔다.
실제 이번에 선정된 후보지에는 도시규제나 구역 내 갈등 문제 등으로 사업이 지연돼온 곳이 다수 포함돼 있다. 영등포구의 ‘양평13’ 구역의 경우 2010년에 이미 사업시행인가까지 완료했지만 당시 침체기였던 부동산시장의 영향으로 사업이 지연됐고, 이로 인한 주민 간 다툼도 발생했다. 정부는 양평13 구역에 초기사업비를 지원하는 한편 용적률도 현 250%에서 300%로 완화하는 등 수익성 개선을 통해 사업을 정상화할 계획이다.
정부는 신설역을 끼고 있는 역세권임에도 2종 일반주거지역(최대 250%)으로 묶여 개발이 지연돼온 동대문구 ‘신설1’ 구역에 대해서도 용적률을 300%까지 끌어올리는 고밀개발을 통해 현 수준의 2배 수준인 279가구를 공급할 계획이다.
■집값 상승 등 부작용 최소화해야
새로운 도시정비 모델 되려면
주민 보상 문제 등 갈등 해결해
원활한 사업으로 모범사례 돼야
공공재개발이 새로운 도시정비사업 모델이 되려면 이번 후보지역들이 원활한 사업을 통해 ‘모범 사례’가 돼야 한다고 전문가들은 지적한다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “투기적 자금이 유입되지 않도록 하면서 속도를 내는 게 중요하다”며 “예컨대 신문로2-12는 도심대로변이라 기존 주민들의 동의를 얻어내거나 보상 문제 등에서 문제가 생길 수 있는데, 이를 잘 해결해 원활하게 사업을 추진하는 게 관건”이라고 밝혔다.
한 주택업계 관계자는 “정비사업이 본격적으로 재가동되면 개발호재에 따른 가격 상승 불안이 동반될 수밖에 없다”며 “개발 예상지역으로의 투기수요 유입 등 부작용을 최소화하는 게 중요하다”고 말했다.
최은영 한국도시연구소장은 “공공이 주도한다고 해도 공공재개발 역시 값비싼 주택이 공급되는 방식 중 하나”라며 “환매조건부나 토지임대부 등 어떤 방법을 통해 ‘부담 가능한’ 주택을 공급할 것인지, 넓게는 공공 주도로 발생하는 개발이익을 개인과 공공이 어느 정도에서 타협하고 나눌지 등에 대한 논의도 시작해야 할 때”라고 밝혔다.
송진식·김희진 기자 truejs@kyunghyang.com
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