'기대반 우려반' 공공재개발 본격화.. "사업성 높여줘야 속도 날 것"

공공재개발 사업의 후보지 8곳이 확정되면서 주택 공급에 어느 정도 역할을 할 지에 관심이 쏠리고 있다. 잘만 하면 노후 주거 단지 개선 효과에 주택 공급 효과까지 바라볼 수 있지만, 아직 갈길은 먼 상황. 전문가들은 사업성을 높여야 속도가 날 것이라고 예상했다. 공공재건축의 비(非)인기로 공공재개발의 어깨가 더 무거워진 상황이라 대상지를 보다 확대하는 것도 과제로 꼽힌다.

국토교통부와 서울시가 공공재개발 시범사업 후보지를 발표한 15일 서울 동작구 흑석2구역의 모습. /연합뉴스

국토교통부와 서울시는 15일 공공재개발 시범사업 공모 최종 후보지 8곳을 발표했다. 후보지는 흑석2구역, 양평13구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 양평14구역, 신문로2-12구역, 강북5구역 등이다. 이들 지역에는 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공공시행자로 지정될 예정이다.

공공재개발은 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급하는 대신 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등의 혜택을 주는 제도다. 소유주는 인센티브를 통해 추가분담금을 낮추고, 정부는 공공 주택을 확보한다.

걱정되는 점은 정비사업의 특성상 조합원들 사이에서 갈등이 불거지며 정부 의도대로 빠른 주택공급이 되지 않을 가능성이 여전하다는 점이다. 앞서 서울 동대문구 답십리17구역은 분양가 상한제를 피할 수 있다는 이점을 보고 공공재개발 사업을 신청했으나 높은 임대주택 비율 요건에 따른 수익성 악화와 가치 하락 우려로 결국 신청을 철회했다. 소유주들 사이에서도 유불리 판단이 다를 수 있다는 뜻이다.

또 공공재개발 사업지에 제공할 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안이 현재 국회에 계류돼 세부 조건이 확정되지 않았다는 점도 불안 요소다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 "악마는 디테일에 있다는 말처럼, 서울시 기준이나 법령 등에 포함되지 않은 여러가지 디테일들도 사업 과정에서 갈등으로 불거질 수 있다"고 했다.

전문가들은 주민 분쟁을 조율하는 것을 가장 큰 과제로 꼽고 있다. 특히 사업성을 높여주는 방식이 갈등을 줄이는 데 도움이 된다고 본다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재개발은 분양을 제외한 50%를 임대 공급해야 해 소셜믹스 등과 관련해 주민 이견이 발생할 가능성이 있다"면서 "결국 사업성을 많이 높여줘야 정부가 원하는 만큼 속도가 날 것"이라고 했다.

공공재건축의 인기가 별로 없다 보니 공공재개발을 대폭 확대할 방안을 마련해야 한다는 의견도 나온다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공공재건축 사전컨설팅 신청 단지가 3000여가구라는 점을 고려하면, 공공재건축에서만 목표 대비 4만7000가구가 줄어든 것"이라면서 "공공재건축에서 모자라는 물량을 공공재개발에서 채워야 정부 공급대책에 물음표가 남지 않을 것"이라고 했다.

공급 확대를 위해선 도시재생지역도 공공재개발을 신청할 수 있도록 해야 한다는 의견도 있다. 국토부와 서울시는 창신·숭인도시재생구역 등 도시재생사업이 추진되던 지역에 대해선 공공재개발 사업지 선정에서 배제하고 있다. 이태희 부연구위원은 "도시재생지역을 공공재개발 후보지에 포함시키는 게 공공재개발 확대의 첫걸음이 될 것"이라고 했다.

한편, 공공재개발을 신청한 것만으로도 구역 내 다세대·연립 매물 가격이 올라 부동산 시장을 자극하는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "최소한 공공재개발 지역을 발표하는 날에는 토지거래허가구역 등 규제가 함께 나와야 한다"면서 "공공재개발 후보지 발표를 하고 나중에 규제가 이뤄지면 투기 수요를 막을 수 없다"고 했다.

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