힘 빠졌던 '공공재건축·재개발' 용적률 마법에 기대감↑

용적률 인센티브로 공급물량 최대 5배까지 늘어 사업성↑
공공임대·분양 등 기부채납에 대한 부정적 인식 해결 관건

서울 아파트단지 전경.© News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자,이동희 기자 = 서울 주요 주택공급 방안인 공공재건축·재개발 사업의 지역과 추진 방향이 구체화되면서 시장의 관심이 커지고 있다.

정부가 해당 사업지에 용적률 상향 등 인센티브를 제공, 사업성이 높아질 것으로 예상되면서 조합들의 추가 참여가 늘어날 전망이다. 다만 민간 재건축에 대한 선호도가 높고, 공공임대 등 기부채납에 대한 거부감은 여전해 이에 대한 여론 수렴이 필요하다는 지적이다.

정부는 15일 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13·14구역, 동대문구 용두1-6구역, 신설1구역, 관악구 봉천13구역, 종로구 신문로2-12구역, 강북구 강북5구역 등 8곳을 공공재개발 시범사업 후보지로 선정했다. 이곳에서 역세권 주택 4700가구가 공급될 예정이다.

공공재개발은 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용하고, 분양가 상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등의 인센티브를 제공한다. 공공이 주도하니 사업 속도도 빠르다. 대신 조합원분을 제외한 물량 절반을 공공임대로 공급하는 방식으로 개발이익을 일부 환수한다.

흑석2구역은 준주거지역으로 용적률 450% 이하가 적용돼 현재 270가구밖에 되지 않지만, 재개발이 끝나면 1310가구로 무려 5배 늘어난다. 공공임대가 늘더라도 일반분양 역시 늘어 사업성은 높아진다. 양평13구역도 준공업지 300% 용적률 인센티브가 적용돼 기존 360가구에서 618가구로 2배가량 늘어난다.

전문가들은 인센티브로 공공재개발에 대한 관심이 늘 것으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "용적률 상향, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화, 분상제 제외 등 인센티브가 많아 사업이 멈춰있던 대규모 재정비촉진지구 중 일부는 사업에 참여할 유인요소가 있다"며 "강남권보다는 강북이나 서울 외곽에서 관심을 보일 가능성이 크다"고 말했다.

조합의 반응도 긍정적이다. 이진식 흑석2구역 재개발추진위원장은 "용적률 완화, 분양가상한제 제외 등으로 사업성을 높일 수 있다는 기대감이 커지면서 주민들의 참여 의지가 높았다"며 "관련 공문을 받으면 곧바로 공공시행사 선정을 위한 동의서 징구에 나서는 등 속도를 내겠다"고 밝혔다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 모두발언 하고 있다. 2021.1.15/뉴스1 © News1 송원영 기자

정부의 주력 공급 방안이다 보니 사업도 빠르게 진행될 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부 입장에서는 작년에 부각시킨 공공재개발의 성공사례를 만들어야 하는 입장"이라며 "사업은 적극적으로 추진될 것"이라고 했다.

그러나 재개발 추진 과정에서의 토지 보상 문제는 사업 추진에 난관이 될 수 있고, 개발지 주변의 부동산가격 상승이 예상되는 만큼 투기성 매수세를 차단하는 노력도 요구된다.

정부는 같은 날 서울 신반포19차, 망우1구역, 신길13구역, 미성건영, 강변강서, 중곡아파트 등 7개 단지에 대한 공공재건축 사전 컨설팅 결과도 공개했다. 공공재건축을 추진할 경우 용도지역 상향 등을 통해 공급 가구 수가 최대 2배 늘어나고, 재건축 분담금이 최대 74% 감소할 것으로 예상된다.

용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(p), 조합 단독 재건축 계획 대비로는 평균 96%p가 증가했다. 가장 많이 용적률이 늘어난 단지는 258%에 달한다. 가구 수도 현행 대비 평균 58%, 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19% 늘어났다. 공공임대나 공공분양 등 기부채납 비율은 50∼70%에서 최소 비율인 50%를 적용하기로 했다.

함영진 랩장은 "3종 일반주거와 준주거지로 용도지역 상향이 가능한 소규모 단지들은 고밀도개발로 인한 수익률 제고가 가능한 공공재건축 추진에 관심을 보일 가능성이 있다"고 봤다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "공공재건축이 재건축 조합원에게 반감이 컸던 이유가 기부채납 70% 때문"이라며 "준주거 종상향과 기부채납 50% 적용으로 공공재건축에 관심을 두는 사업장이 늘어날 것"이라고 했다.

공공임대 등 기부채납에 대한 부정적인 여론이 큰 것과 일반 재건축에 대한 선호가 여전히 높은 것은 해결해야 할 과제다.

강남권 재건축 조합 관계자는 "기부채납을 줄여 공공임대를 줄이는 부분에 조합원들이 관심을 가질 것 같다"며 "그래도 여전히 공공재건축보다는 일반적인 재건축을 선호하는 게 사실이라, 내부적으로 논의가 필요할 것 같다"고 전했다.

jhkuk@news1.kr