"공공재개발·재건축 만병통치약 아냐..민간사업 병행 필요"

정부가 15일 서울 도심 주택공급 확대 핵심 대책으로 추진하는 공공재개발, 공공재건축 첫 시범 사업지를 공개한 가운데 전문가들은 기대와 우려를 동시에 나타냈다.

사업성 부족과 주민 갈등으로 장기간 사업이 지연된 지역에 새아파트 공급 마중물이 될 수 있다는 긍정적 평가도 나온다. 다만 공공 주도 사업이 '만병통치약'이 될 수 없다는 의견도 적지 않다. 입지와 물량 측면에서 우위인 민간 재개발, 재건축 사업도 동시에 활로를 터줘야 공급효과를 낼 수 있다는 이유에서다.

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"공공재건축, 매머드급 단지 어려워…낙후된 소규모 단지 집중" 조언

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우선 이번에 공개된 사업지의 입지 조건은 양호하다는 분석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "공공재개발 후보지인 동작구 흑석2구역 등은 주택 핵심 수요층인 30~40대 맞벌이 부부가 선호할 만한 위치"이라며 "신속하게 사업을 완료하면 공공재개발도 하나의 공급 축이 될 수 있다"고 말했다.

다만 1000가구 이상 대단지 아파트나 부지가 넓은 재개발 구역은 공공 주도로 사업을 추진하기 어려울 것이란 관측이 우세하다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "이번에 공개된 사업지를 보면 대부분 200~300가구 소규모 단지나 부지 규모가 작은 재개발 구역"이라며 "흑석2구역을 제외하면 정비사업을 통해 규모의 경제가 실현되기 어려운 곳"이라고 지적했다.

이어 "강남권은 물론 최근 강북권 재건축 사업장도 기존 소유자들이 분담금을 내고서라도 고급화 전략을 추진하는 곳이 많다"며 "이들은 건물 층수를 높여 임대주택을 많이 짓는 계획엔 반대할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재건축을 통해 준주거지역으로 종상향되면 고밀개발로 일반분양 가구가 늘고 분담금을 낮추는 장점이 있지만, 용적률 증가분 50%를 임대주택으로 공급하면 재건축 단지임에도 공공주택 비율이 민간 재개발 단지(10~15%)보다 높아질 수 있다"며 "사업성이 높은 대단지로 확대되는 것은 한계가 있다"고 말했다.

공공재건축을 아예 소규모 단지로 특화시키는 방법도 대안으로 거론된다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "금천, 도봉 등 서울 외곽지역엔 사업성이 낮아 재건축을 하지 못하는 나홀로, 소규모 아파트가 많다"며 "이런 곳들을 분담금 없이 새아파트로 교체하는 방향으로 공공재건축을 활성화하면 사업 참여도가 높아져 예상보다 많은 물량을 확보할 수 있다"고 말했다.

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이주, 철거 문제 해법도 고민 필요..난개발 방지 대책 주문도

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공공 주도로 정비사업을 추진하면 인허가 절차가 빨라져 민간 주도보다 속도가 빨라질 것이라는 게 정부 생각이다. 그러나 이주, 철거, 보상 등 인허가 외에 사업이 필수적인 절차를 고려하면 신속한 물량 확보가 어려울 수 있다는 지적도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 "기존 재개발 사업 추진에서 가장 빈번한 난관은 보상 문제인데 공공이 이걸 어떻게 풀겠다는 내용이 없다"며 "인허가 절차 지원 외에도 빠른 사업추진을 위한 구체적인 계획이 나와야 시장에 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

주택 물량 확보를 위해 층고를 높이는 고밀개발만 집중하는 것은 도시공학 측면에서 역효과를 낼 것이란 우려도 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "부지가 작은 중소형 단지나 나홀로 아파트가 주변 주택 단지와 경관을 고려하지 않고 지나치게 높게 지을 경우 도시미관을 해치는 난개발이 될 수 있다"고 했다.

결과적으로 공공도 재개발, 재건축 분야에서 나름대로 역할을 하되 기존에 민간이 자유롭게 추진해 온 정비사업도 활성화해서 두 가지 공급방식이 조화를 이뤄야 한다는 게 중론이다. 이를 위해 기존 규제 일변도 정책 전환을 주문하는 전문가들도 있다.

고준석 동국대 겸임교수는 "공공재개발은 사업 추진이 어려운 조합을 중심으로 수요가 있겠지만 공공재건축이 도심 주요 지역에서 성과를 내려면 재건축 분담금을 획기적으로 줄일 수 있는 특단의 인센티브가 필수적"이라며 "공공재건축 추진시 초과이익환수제, 분양가상한제를 제외하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다"고 했다.

그는 또 "공공재건축 사업이 정말 속도를 내려면 주택공급 진행 절차를 획기적으로 줄일 수 있도록 도정법(도시 및 주거환경 정비법)을 바꿔야 한다"며 "조합 추진위 설립부터 관리처분인가까지 평균 8년이 걸리는 비효율적인 구조부터 전면 손질해야 한다"고 강조했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr