공공재건축 분담금 낮췄지만..은마·잠실5단지 등 '불참'

국토부 "공공 참여시 종상향 활용 공급주택 2배 이상 증가"
"민간 재건축 규제 완화 공약 나와, 대단지 흥행 미지수"

© News1 유경석 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 정부가 공공재건축을 추진할 경우 용도지역 상향 등을 통해 공급 가구수가 최대 2배 늘어나고 재건축 분담금이 최대 74% 감소할 수 있다는 사전 컨설팅 결과를 내놨다.

공공재건축 사업은 한국토지주택공사(LH), 서울주택공사(SH) 등 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하면 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

일각에선 서울시장 선거를 앞두고 재건축 규제 완화 공약이 나온 상황에서 대규모 단지의 유인책으론 여전히 정부의 혜택이 낮다고 평가한다.

◇공공재건축 컨설팅 통과 7개 단지 선정…용적률 최대 258%↑

15일 LH와 SH공사, 한국부동산원이 공동 운영하는 공공정비 통합지원센터의 공공재건축 사전컨설팅을 통과한 단지는 Δ서초구 신반포19차 Δ중랑구 망우1구역 Δ광진구 중곡아파트 Δ영등포구 신길13구역 Δ관악구 미성건영 Δ용산구 강변·강서 등 모두 7곳이다.

비공개 요청한 1곳을 포함해 해당 단지 조합은 올해 1분기 안으로 조합 등에서 소유자의 10% 이상 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하고 심층컨설팅을 거쳐 주민동의율을 확보하면 공공재건축 사업이 본격화된다.

부동산업계의 관심은 민간 재건축과 비교해 얻는 공공재건축 실익에 쏠리고 있다. 국토교통부는 3종 일반주거지역의 준주거지역 등의 종상향이 가능한 만큼 용적률이 늘어나 사업성이 크게 늘어났다고 분석했다.

용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(p), 조합 단독 재건축 계획 대비로는 평균 96%p가 증가했다. 가장 많이 용적률이 늘어난 단지는 258%에 달한다. 가구수도 현행 대비 평균 58%, 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19% 늘어났다. 최대 98%다.

통합지원센터 관계자는 "서울시와 협의 과정에서 예상치라도 최대한 확정적인 것만 발표하자는 합의가 있었다"며 "이를 바탕으로 해도 분양수입이 크게 늘어 조합원 분담금은 기존 계획 대비 평균 37%, 가장 많이 늘어나는 단지의 경우 74%까지 줄어든다"고 설명했다.

국토부는 여기에 공공재건축을 추진할 경우 추정사례까지 소개했다.

이를테면 3.3㎡당 평균 분양가 4500만원을 가정하고 계산할 경우 기존 용적률(300%) 적용 시 공급예정 물량은 1410가구(Δ조합분 1000가구 Δ일반분양 250가구 Δ임대 160가구)다. 그러나 공공재건축을 통해 용적률 400%까지 늘어나면 1800가구, 500% 가정 시 2240가구까지 늘어난다. 500%에서는 임대 400가구, 공공분양 330가구로 최대 33%까지 늘어나지만 일반분양분 역시 510가구로 2배 이상 늘어난다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 모두발언 하고 있다. 2021.1.15/뉴스1 © News1 송원영 기자

◇서울시장 선거 앞둔 재건축시장…"규제완화 공약 더 끌려"

정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률을 뜻하는 추정비례율도 기존 84.9%에서 용적률 400% 적용 시 97.7%, 500% 적용 시 101.5%로 급증한다. 국토부 관계자는 "용적률 상향의 장점이 입주민의 실익으로 돌아가는 부분이 커 이번 시범사업을 시점으로 공공재건축에 대한 문의가 늘어날 것으로 본다"고 전했다.

부동산 시장의 셈법은 조금 다르다. 부동산업계 관계자는 "사업 속도를 낸다고 하지만 이는 서울시의 전폭적인 지원이 필요하다"며 "민간 재건축의 전폭적인 규제 완화를 주장하고 있는 서울시장 후보가 있는 상황에서, 공공재건축에 100% 집중하는 단지는 드물 것"이라고 귀띔했다.

시범사업에서 강남구 은마(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리미주(1089가구) 등 대형 단지들이 대거 컨설팅 참여를 철회한 것도 같은 이유다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "3종일반주거와 준주거지로 용도지역 상향이 가능한 소규모 단지들은 고밀개발로 인한 수익률 제고가 가능한 공공재건축 추진에 관심을 보일 가능성이 있다"면서도 "다만 용적률 증가분의 50% 임대주택 공급과 공공참여로 재건축 특유의 고급화 시공 전략이 힘들어 주민동의가 더딜 수 있다"고 내다봤다.

h9913@news1.kr