종부세 양도세 등 稅 부담 확 커진다..새해 달라지는 부동산 제도

2021년부터 달라지는 부동산 제도는 한두 가지가 아니다. 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금부터 청약, 임대차 제도까지 대대적인 변화를 맞는다. 새해 달라지는 부동산 제도를 정리해봤다.

▶청약시 특별공급 소득 기준 완화

가장 변화가 큰 분야는 세금이다. 새해부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유자라면 과세표준 구간별로 세율이 0.1~0.3%포인트씩, 최고 3%까지 오른다. 3주택 이상 보유했거나 조정대상지역에서 2주택을 보유했다면 과세표준 구간별로 세율이 0.6~2.8%포인트씩, 최고 6%까지 인상 폭이 더 크다. 주택을 여러 채 보유한 법인의 경우 종부세 최고세율(6%)가 적용된다. 6억 원 공제가 폐지되면서 세 부담이 더욱 커질 전망이다. 아울러 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있다. 기존처럼 부부가 각각 6억 원씩 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 등을 적용받을 수 있다. 공시가격 12억 원까지는 기존 방식, 12억 원을 넘는 주택은 1가구 1주택자 공제를 선택하는 것이 유리하다.

종부세뿐 아니라 양도세도 바뀐다. 지금까지는 주택 1채와 아파트 분양권을 각각 보유하다 주택을 팔면 1주택자로 간주해 양도세 비과세를 적용받았다. 등기를 마치기 전까지 분양권은 주택으로 보지 않았기 때문이다. 하지만 새해부터 새로 취득한 분양권은 주택 수에 포함시켜 과세 여부를 따진다.

1가구 1주택자의 장기보유특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간에 따라 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 새해부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주도 한 주택이어야 각 40%씩 최대 80% 공제를 받을 수 있다.

새해 6월부터는 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%포인트’에서 ‘기본세율+20~30%포인트’로 인상된다. 2년 미만 보유한 주택이나 조합원 입주권을 팔 때 양도세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 주택을 1년 이상, 2년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다. 1년도 채 보유하지 못하고 매도할 경우에는 70%가 세금으로 환수될 예정이다. 양도세 중과세율은 2021년 6월1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월 말까지 세금 회피 목적의 매물이 대거 풀릴 전망이다.

청약제도 역시 눈여겨봐야 한다. 새해 1월부터는 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 2021년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.

거주의무도 새로 부여된다. 투기 수요를 차단하고 실수요자 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년이다. 민간택지에서 공급하는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년이다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 과태료가 부과된다.

[글 김경민 매경이코노미 기자]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제763호 (21.01.19) 기사입니다]

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