공공재건축 활성화되나.. "용적률 258%p↑, 분담금 74%↓"

공공재건축 사전 컨설팅 결과 7곳 발표
평균 용적률 182%p↑, 가구 수 58%↑, 분담금 37%↓
다만 1000가구 이상 대단지는 대상에 없어
'모의' 분석 따르면 사업성 최대 27%p↑

서울의 한 재건축 단지에서 공사가 이뤄지고 있다. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 이춘희 기자] 공공재건축 사업의 실제 효과가 윤곽을 드러냈다. 용적률과 주택 공급 수는 크게 늘어난 데 비해 조합원 분담금은 줄어들 것으로 나타났다. 사업성 역시 크게 개선될 것으로 예상했다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사), 한국부동산원이 공동 운영하는 공공정비 통합지원센터는 이 같은 내용을 담은 공공재건축 사전컨설팅 결과를 15일 발표했다.

이번 사전컨설팅에 참여한 단지는 총 7곳이다. ▲서초구 신반포19차 ▲중랑구 망우1구역 ▲광진구 중곡아파트 ▲영등포구 신길13구역 ▲관악구 미성건영 ▲용산구 강변·강서 등이다. 1곳은 비공개를 요청했다. 통합지원센터는 15일 결과를 조합 등에 회신할 예정이다.

공공재건축은 지난해 8·4 부동산 대책(서울권역 주택공급방안)에 따라 추진되고 있는 사업이다. 공공이 재건축에 참여해 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

이번 사전컨설팅은 공공재건축 참여 활성화를 위해 지난 9월부터 진행됐다. 총 15개 단지가 컨설팅을 신청했지만 강남구 은마(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리미주(1089가구) 등 대형 단지들이 대거 컨설팅 참여를 철회한 가운데 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지까지 제외하고 총 7곳이 이번 컨설팅 결과를 받게 됐다.

사전컨설팅 결과 7개 단지 모두 종상향이 이뤄졌다. 2종일반주거지역의 경우 3종일반주거지역으로, 3종일반주거지역은 준주거지역으로 용도지역 상향을 허용했다. 그 결과 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트, 조합 단독 재건축 계획 대비로는 평균 96%포인트가 늘어나게 됐다. 이 중 B단지는 공공재건축을 할 경우 단독 진행 시보다 용적률이 무려 258%포인트 늘어났다.

이에 따른 가구 수도 크게 늘어났다. 준주거지역 내 비주거시설 비율 완화(10%→5%)까지 적용하면 현행 대비 평균 58%, 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19% 늘어났다. 용적률이 가장 많이 늘어난 B단지는 가구 수 역시 98%나 증가했다.

규제 완화 효과에 힘입어 사업성도 개선될 것으로 통합지원센터는 분석했다. 공공재건축을 할 경우 기부임대와 기부분양이 늘어나지만 일반분양의 절대 공급량이 늘어나는 만큼 분양 수입이 크게 늘어 조합원 분담금 역시 기존 계획 대비 평균 37% 줄었다. 이 역시 가장 많이 늘어나는 단지의 경우 74%까지 분담금이 줄었다.

1000가구 이상 대단지 공공재건축 모의분석 결과 (제공=공공재건축 통합지원센터)

통합지원센터는 1000가구 이상 대단지 아파트들이 일제히 신청을 하지 않거나 철회하면서 1000가구 이상 대단지에 대한 모의 분석 결과도 별도로 공개했다. 기존 1000가구 규모, 용도지역은 3종주거에서 준주거로 상향, 기부채납 50%를 가정하고 이뤄진 이번 분석에서 공공재건축 시 사업성이 상당히 개선될 것으로 나타났다.

3.3㎡당 평균 분양가 4500만원을 가정하고 계산할 경우 기존 용적률 300%하에서는 1410가구(▲조합분 1000가구 ▲일반분양 250가구 ▲임대 160가구)였던 공급 예정 물량은 용적률 400% 가정 시 1800가구, 500% 가정 시 2240가구까지 늘어났다. 500%에서는 임대 400가구, 공공분양 330가구로 기부분이 최대 33%까지 늘어나지만 일반분양분 역시 510가구로 2배 이상 늘어날 것으로 예상됐다.

이에 따른 추정비례율도 기존 84.9%에서 112.1%로 27.2%포인트 상승했다. 비례율은 정비사업을 통해 얻을 수 있는 수익률을 뜻하는 지표로 100%를 넘어설수록 사업성이 있는 것으로 통상 받아들여진다. 용적률 400% 적용시 97.7%의 비례율이 예상됐다.

특히 이러한 개선 효과는 분양가와 관계없이 공공재건축에 따른 용적률 상향 효과에 크게 힘입을 것으로 분석됐다. 3.3㎡당 평균 분양가가 2500만원으로 크게 낮아지더라도 이때에도 용적률 400%는 89.5%, 용적률 500%는 101.5%의 비례율이 추정됐다.

통합지원센터는 특히 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과가 정비례하는만큼 현행 용도지역이 2종주거지역인 때보다 준주거지역으로 종상향이 가능한 3종주거지역이 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석했다.

통합지원센터는 이번 사전컨설팅 결과를 각 조합에 회신하면서 설명회 등을 지원할 예정이다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산 상황을 감안해 필요 시 소규모 또는 비대면으로 이뤄질 예정이다.

이후 올해 1분기 안으로 조합 등에서 토지등소유자의 10% 이상 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 예정이다. 선도사업 후보지지로 선정될 경우 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획 및 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다. 이후 최종적으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보될 경우 조합과 LH, SH가 사업시행 약정을 맺어 공공재건축 선도사업지로 최종 확정된다.

통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음달부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 계획이다.

통합지원센터 관계자는 "이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다"며 "추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편, 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행하여 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다"고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr