[광화문]누가 핸들을 꺾을 것인가

#다주택자들이 세금 부담을 못 견뎌 매물을 내놓는다. 패닉바잉에 나섰던 3040대들은 3기 신도시를 비롯해 정부가 공급키로 한 도심주택을 기다린다. 매물은 나오는데 매수가 안 붙으니 가격은 더 떨어진다. 정부가 기대하는 올해의 집값 시나리오다.

시장은 반대다. 다주택자들은 '좋은 세상(?)' 오기를 기대하며 세금부담을 견딘다. 희망고문에 지친 3040들은 올해도 집을 사겠다고 덤빈다. 시장이 예상하는 시나리오다.

마주보고 달리던 정부와 다주택자간 치킨게임의 결말이 다가오고 있다. 둘 중 누가 핸들을 꺾을까. 종합부동산세 부과 기준일이자 양도세 '중'중과(중과세에 한번 더 중과)의 개시일이기도 한 6월1일이 데드라인이다. 정부는 올해 6월1일에 맞춰 모든 정책의 화력을 집중시켜 왔다. 올해 봄은 집값 치킨게임의 결과를 확인할 시간이다.

#작년 봄, 서울 강남권엔 급매물이 이어졌다. 20억원에 육박하던 강남구 은마아파트 전용 76㎡는 17억원대로 떨어졌다. 언론들은 어느 아파트에서 몇억 떨어진 급매가 나왔다는 기사들을 앞다퉈 썼다. 6월1일 종부세 부과일 이전에 집을 팔려는 다주택자들의 매물이었다.

하지만 딱 거기까지였다. 9주 연속 하락하던 서울 집값은 종부세 부과 기준일이 지난 직후인 6월 첫째주에 하락세가 멈췄다. 그 다음주부터 시작된 상승세는 6·17, 7·10, 8·4 대책에도 거침이 없었다. 17억원대로 떨어졌던 은마아파트 전용 76㎡의 호가는 현재 22억원에 근접했다.

올해는 어떨까. 강남권 공인중개사들은 "집을 팔겠다는 다주택자들이 많지 않다"고 전하고 있다. 양도세를 내느니 이미 증여한 사람이 많고, 보유세 부담보다 집값 상승에 대한 기대가 더 크다고 얘기한다. 봄이 다가오면서 최근엔 다시 증여가 증가하고 있다.

그럼에도 올해는 작년보다 보유세 부담이 더 커졌다. 각종 세금으로 주택 매매를 통한 기대수익률은 떨어졌다. 한 세무사는 "작년말 종부세 고지서를 받고 당황한 분들 많았겠지만 작년은 견딜만한 종부세였다. 올해 말 고지서는 정말 깜짝 놀랄 것"이라고 경고한다. 3월에 본인이 보유한 아파트의 공시가격을 확인하면 생각이 달라질 다주택자들도 적지 않을 것이다.

#종부세를 피하기 위한 급매물이 나온다고 해서 정부가 그리는 시나리오가 현실화되는 것은 아니다. 작년처럼 4~5월 반짝 현상에 그친다면 도루묵이다.

작년 봄을 다시 돌이켜보자. 강남권에서 절세 매물을 끌어내는데까지는 성공했지만 그것이 향후 집값 상승 기대를 잡지는 못했다. 강남권에선 급매가 나오고 있었지만 강북권과 외곽지역의 중저가 주택에 대한 매수는 여전했다. 서울과 달리 경기를 비롯해 지방은 상승세였고 청주, 대전 등 일부지역은 급등하기도 했다. '급매물'은 절세용일뿐 집값하락을 예상한 결과가 아니었던 셈이다.

보유세는 매물 출현을 위한 마중물일뿐 집값 하락의 충분조건은 아니다. 관건은 집값이 계속 오를 것이란 기대심리다. 머니투데이와 KB리브온의 설문조사에서 10명 중 7명은 "올해도 집값이 오를 것"으로 예상했다. 다른 기관의 조사도 대동소이하고 전문가들 사이에서도 '집값하락'은 소수의견이다.

봄이 오기전 이 전망을 반대로 돌릴 수 있을까. 다행히 정부가 그렇게 핑계를 댔던 유동성 환경은 우호적이다. 코로나19 백신 보급으로 더이상 금리를 낮추지 않을 것이란 전망이 확산되고 있다. 미국 장기금리의 상승은 그 방증이다. 코스피 3000시대가 열리면서 부동산으로 쏠렸던 자금은 증시로 분산됐다.

남은건 집값 상승 기대, 빨리 사야 된다는 조바심이다. 그래서 2월 내놓을 공급대책이 중요하다. 정부는 '충분한 공급'을 늘 얘기해 왔지만 시장은 한번도 충분하다고 인정한 적이 없다. 충분’에 대한 시장과 정부의 기준이 달랐기 때문이다. 시장은 ‘도심’, ‘아파트’, ‘분양’을 달라는데 정부는 ‘외곽’, ‘주택’, ‘임대’를 공급했다. 다행히 변창흠 국토부장관은 시장이 우려하는 공급부족은 이해하고 있다. 2월 대책에 시장을 만족시킬 방안이 담겨야 한다.

4월이 오기 전 기대와 조바심을 꺾지 못한다면 정부가 부동산 정책의 핸들을 꺾어야 할지 모른다.

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김진형 건설부동산부장 jhkim@mt.co.kr

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