차고지 따라 가면 돈 된다? 토지보상으로 돈 버는 사람들[부릿지]

[부릿지TALK] 3기신도시 토지보상 절세 방법- 박창현·조영복 세무사

3기 신도시 조성 사업이 본격화하면서 수용지 주민들을 위한 토지 보상 작업이 시작됐다. 보상 공고가 완료된 하남교산·인천계양·과천 등이다. 부동산 업계에서는 3기 신도시를 포함해 2022년까지 풀리는 공공택지개발 보상금이 50조원을 넘어설 것으로 추산한다. 역대급 보상 규모에 주민뿐만 아니라 금융권을 비롯한 부동산업계에서도 이목이 쏠린다.

토지보상금을 받으면 양도세를 얼마나 내야 할까? 절세하는 방법은 없을까? 토지보상금을 받을 경우 어떤 점에 유의해야 할까? 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 토지보상 사례와 절세 방안을 알아봤다.

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▶조한송 기자
최근에도 토지보상을 염두에 두고 경·공매에 참여하시는 분들이 있나요?

▶조영복 세무사
경기가 안 좋으면 경·공매를 많이 하죠. 경·공매는 낙찰이 되면 입찰가격이 20%씩 내려가지 않습니까? 그런데 토지보상은 시가 평가입니다. 감정가액이에요. 취득가액은 낙찰 가격인데 보상은 시가에 근접해서 주니까 수익성이 보장된다고 볼 수 있죠. 일단 토지보상에서가장 중요한 게 보상 시기를 예측하는 거거든요. 근데 예상은 자꾸만 늦어져요. 여유자금으로 하셔야 한다고 강조하고 싶어요.

▶조한송 기자
언제 보상이 될지 모르니까.

▶조영복 세무사
이자 부담이 계속 높아지는 거죠. 그때 다시 역경매 당할 수도 있다는 거죠.

▶조한송 기자
주로 어떤 식으로 경·공매에 참여하시나요?

▶조영복 세무사
아무래도 위험 분산을 하기 위해 공동 입찰을 많이 하죠. 그렇다 보니 1년 이내 단타를 많이 합니다. 주식만 단타가 있는 게 아니에요.

▶조한송 기자
3신도시 앞두고 지금도 활발한가요?

▶조영복 세무사
지금은 보상이 임박했으니 경매 물건이 덜 나오겠죠. 경매권자가 보상이 임박했으니 대출을 받아서라도 경매에 부쳐지는 걸 막겠죠. 개인보다는 법인으로 참여를 많이 해요.

▶박창현 세무사
개인은 토지 같은 경우에 1년 이내에 팔면 세율이 50%에요. 반면 법인은 10%, 20% 세율이 적용되고 토지등급에 따라 10%가 더 추가되기 때문에 개인보다는 법인이 훨씬 유리합니다.

▶조영복 세무사
만약에 그 보상 물건이 주택이면 어떻게 됩니까?

▶박창현 세무사
주택이면 안 하는 게 좋습니다. 6월 1일부터 1년 미만이면 양도차익의 70%로 높아집니다. 지방 소득 까지 합치면 77%입니다.

▶조한송 기자
보상받는 토지 위에 주택이 있는 경우겠네요.

▶박창현 세무사
네 양도차액의 77%를 세금으로 내야 하니까 거의 남는 게 없죠.

▶조한송 기자
토지보상을 잘 받아서 성공한 사례들 소개를 부탁드립니다.

▶조영복 세무사
저희 그 고객사 사장님인데요. 그분은 택시 회사를 운영합니다. 그런데 택시에서 버는 수익보다 토지보상으로 버는 수익이 더 많아요. 차고지는 보상을 받잖아요? 그럼 대체 부지로 또 차고지를 줘요. 그걸 어디에 사냐면 토지보상 되는 인접 지역에 사요. 그러니까 또 토지보상을 받아요. 제가 아는 분이 마곡에 토지보상을 차고지로 했어요. 그 인접에 있는 방화동 차고지를 사더라고요.

▶조한송 기자
거기도 토지보상을 받았나요?

▶조영복 세무사
곧 될 거예요. 차고지의 특성이 약간 외곽 지역에 있다는 거예요. 일산이랄지 파주랄지. 서울에 택지가 부족하다 보니 그런 땅이 필요한 거예요. 그래서 이분들이 차고지로 보상을 받는 거죠. 토지보상만이 아니라 재개발 재건축도 마찬가지예요.

▶조한송 기자
어떻게 알고 보상지만 찾아서 들어가시는 거예요?

▶조영복 세무사
경험이 있으니깐요. 지금 3기 신도시, 예를 들어 하남이랄지 그런데 있잖습니까? 세 번 네 번씩 토지 보상받는 분들이 있어요. 택지지구가 부족하다 보니 그린벨트 지역을 해제할 수 밖에 없어요. 그러면 그린벨트 지역이 해제되지 않은 지역을 보면 쭉 나오겠죠?

▶조한송 기자
그럼 그분은 계속 차고지만 사는거에요?

▶조영복 세무사
아파트도 샀죠. 그분은 마곡지구에서 보상을 받고 강동 고덕으로 갔어요. 근데 강동 고덕이 또 토지보상이 됐거든요. 그래서 분양권을 싼값에 받았어요. 분양권을 사서 1년 만에 팔았는데 양도차익이 6억원이었어요.

▶박창현 세무사
2003년도에 한 분이 경매물건으로 나온 농지를 6000만원에 샀어요. 지금 예상 보상가가 18억원이에요. 이분이 8년동안 농사를 짓게 되면 자경농지 감면으로 해서 1억원까지 세액 감면을 받을 수 있다는 걸 알고 주소지를 옮겼어요. 그런데 제가 8년 자경 검토를 할 때 납세자분 손을 잠깐 봅니다. 농사를 짓는 분과 그렇지 않은 분은 손이 다르거든요. 그런데 그분은 손이 하얗더라고요. 농사를 지었다는 증빙자료를 미리 마련해 둔 거예요.

▶조영복 세무사
저 같은 경우 어떤 분이 있었냐면 부부가 농사를 진짜 지어요. 근데 농지 업무라든지 모든 자경 서류를 남편한테 몰아준 거예요. 그러다 보니까 증빙 자료가 없어요.

▶조한송 기자
그런 경우는 어떻게 해요?

▶조영복 세무사
주변에서 농사를 지었다는 걸 증명할 수 있는 서류를 많이 받아 오라고 했어요. 3~4장 받기도 힘든데 20장을 받아 왔어요. 그래서 통과했어요.

▶조한송 기자
간혹 실패한 사례도 있을 것 같아요.

▶박창현 세무사
한 분이 조만간 팔릴 땅이니까 농사를 그만 짓고 편하게 있다가 6~7개월 후에 매매계약이 체결됐어요. 그런데 8년 자경에 가장 중요한 부분이 양도 당시에 해당 부지가 농지여야 돼요. 양도 당시에 농사를 안 짓고 있으면 8년 자경을 인정해주지 않거든요.

▶조한송 기자
그 이전에 아무리 농사를 많이 지어도.

▶박창현 세무사
네 그렇죠. 그래서 그때 봤더니 그 매수자가 미리 와서 여기 개발할 거니깐 컨테이너도 갖다 놓고 했거든요. 국세청 조사관이 양도 당시 조사를 나와서 이건 농지로 인정해 줄 수 없다고 했어요. 양도 당시 잔금 청산일 날 농지가 아니어서 인정 받지 못한 사례가 있었습니다.

▶조영복 세무사
책에도 소개한 사례입니다. 한 분이 농지를 갖고 있는데 잡종지가 보상을 더 많이 받는다는 잘못된 소문을 듣고 자갈을 부었어요. 불법 용도변경이죠. 그러면 감정 평가는 불법용도 변경 전으로 평가를 해요. 농지죠. 그리고 8년 자경 신청하려 봤더니 농지가 아닌 거죠. 감면도 못받고 거기다가 불법으로 형질을 변경했으니 원상 복구 명령을 받았죠.

▶조영복 세무사
이분도 안타까워요. 경기도 평택 고덕 국제도시에 거주하는 할머니세요. 며느리하고 같이 와서 21억원 정도를 보상받았어요. 할머니께 노후자금 등을 빼놓고 자녀들에게 증여하라고 말씀드렸어요. 그랬는데 전화를 안 받으세요. 알고 보니 자녀랑 며느리, 손자들이 21억원을 갖고 이민을 가버린 거에요. 부모는 양도소득세 최약자가 됐어요. 그래서 제가 하는 말이 있어요. 준비되지 않은 토지재앙은 재앙이다.

▶조한송 기자
지난해 12월에 조정대상지역이 대거 지정됐어요. 토지주분들이 영향받는 부분이 있나요?

▶박창현 세무사
토지만 소유한 분들은 큰 영향이 없어요. 다만 수용 지역의 주택을 소유하고 있는 분들은 영향이 아주큽니다. 2주택에서 3주택, 이 수용지 말고 다른 지역의 주택을 소유하고 있으신 분들은 다주택 중과 양도 소득 세율이 적용되기 때문이에요. 장기보유특별공제도 적용이 안 되고요. 시뮬레이션해보니 조정대상 지역에 있는 2주택을 소유한 경우 양도 차익이 만약 5억원이면 2억5000만원 정도는 세금으로 내야 해요.

▶조한송 기자
영향이 크겠네요. 아무래도.

▶박창현 세무사
그렇죠. 몇억이 왔다 갔다 하죠. 조정대상지역 지정 여부에 따라서.

▶조한송 기자
올해부터 양도소득세율도 높아진다고 하더라고요.

▶박창현 세무사
6월 1일 기점으로 세율이 변경됩니다. 5월 30일까지 양도한 분과 6월 1일에 양도한 분은 세율 차이가 벌어져요.

▶조한송 기자
근데 토지 보상받는 분들은 본인이 양도 시점을 결정하는 건 아니잖아요.

▶박창현 세무사
결정을 할 수가 없죠. 6월 1일 이후에 수용된 분들은 억울한 측면이 있죠. 만약에 두 필지 이상 가지고 계신 분들은 작년 연말에 한 필지 정도를 수용 받고 그다음 년도에 나머지 필지를 수용 받으면 양도세 적용세율이 낮아져요. 보상 가액이 큰 경우 나눠서 받는 게 좋죠. 그런데 한 해에 몰아서 수용을 받으면 어렵겠죠.

▶조한송 기자
토지주분들이 세법상 유의해야 할 사항이 뭘까요?

▶박창현 세무사
일단은 수용 지역에서 보상이 많이 나오면 국세청에서 예의 주시하고 있어요. 아빠 찬스 이용해서 자녀들에게 무턱대고 집을 사주면 국세청 조사가 들어와요. 국세청이 토지 보상 규모가 일정 금액 이상인 분들의 재산 증감 사항을 파악하고 있거든요. 갑자기 자녀들의 재산이 급하게 늘어나면 취득 자료 소명서를 바로 보내죠.

▶조한송 기자
일정 금액이라고 했는데 대략 예상할 수 있는 금액은 얼마일까요?

▶박창현 세무사
매년 바뀌긴 해요.

▶조영복 세무사
제가 알기로는 30억원 정도에요. 30억원 이상을 받으면 5년 동안 추적 관리해야 하는 걸로 알고 있어요.

▶박창현 세무사
조금 더 촘촘히 보면 계속 (기준금액이) 낮아지겠죠. 주의하셔야 해요. 추후 자금 출처 조사가 나오면 소명도 쉽지 않기 때문에 증여세 납부하도록 유도합니다.

▶조한송 기자
토지주 분들이 알아야 될 세법적인 내용들 알아봤습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

출연 박창현·조영복 세무사, 조한송 기자
촬영 이주아, 김진석 PD
편집 김윤희 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이주아 PD jua12@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 김윤희 PD realkim14@mt.co.kr

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