광주 민간공원 특례사업 중앙공원 1지구 사업자 '특혜' 논란

분양 아파트 중·대형 규모 건설로 바꿔
시민단체 "용적률·비공원시설 등 상향"
시 "1300억원 이상 초과이익 공공투자"

광주시의 민간공원 특례사업 대상인 중앙공원. <한겨레> 자료 사진

광주시의 민간공원 특례사업 대상인 중앙공원 1지구에 전용면적 264㎡(80평형) 규모의 아파트 100여가구가 들어서는 등 중·대형 아파트 공급 위주로 추진될 것으로 보인다. 시가 사업자 선정 때보다 용적률과 비공원 시설 면적을 늘려 중·대형 위주로 457가구를 더 건설하도록 하자 ’공공성을 외면한 특혜’라는 비판이 나온다.

광주시는 중앙공원 1지구 사업자인 빛고을중앙공원개발주식회사(이하 빛고을)가 제출한 4차 사업 계획안을 다음달 열리는 시 도시계획위원회에 상정할 방침이라고 14일 밝혔다. 시는 ㈜한양이 최대 주주인 특수목적법인 빛고을이 지난해 11월 제출한 사업 변경안을 검토한 뒤 이같이 결정했다.

변경안의 가장 큰 특징은 전용면적 85㎡(34평형) 규모는 줄고 132㎡(40평형) 규모 이상 중·대형 아파트 건설이 늘었다는 점이다. 중앙공원 1지구 건설 예정인 2827가구 중 65%를 차지하는 분양 아파트에선 아예 85㎡ 이하 규모를 없앴다. 분양 아파트 건설 계획을 규모별로 보면 △122㎡(37평형) 450가구 △132㎡(40평형) 이상 724가구 △165㎡(50평형) 이상 551가구 △264㎡(80평형) 103가구 등이다. 분양 아파트의 3.3㎡당 분양가가 1900만원인 점을 고려하면 264㎡(80평형)의 분양가는 15억원선이 될 것으로 보인다.

빛고을은 주택도시보증공사에서 사업 대상지가 포함된 서구 전체를 고분양가 관리지역으로 지정하면서 1500만원대 이상의 분양가를 책정할 수 없게 되자 후분양 방식을 절충한 변경안을 제시했다. 조진상 동신대 교수(도시계획학)는 “업체에서 우선 사업자로 선정된 뒤 (계획을 네 차례나 변경하면서) 점차 유리한 조건을 제시해 관철한 셈이다. 다른 업체에서도 지금 같은 조건이면 할 수 있다고 할 상황이 됐다”고 말했다.

아파트를 지을 수 있는 비공원 시설 면적은 7.85%(18만9360㎡)에서 8.17%(19만8994㎡)으로 늘었다. 또 용적률도 애초 199.80%에서 214.33%(12~27층)로 증가했다. 이에 따라 빛고을은 아파트 건설 규모를 2370가구에서 2827가구로 457가구나 늘렸다. 임대 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 1533만원선이다. 하지만 임대 아파트의 10년 후 분양 전환 가격은 관련법상 사전에 고시할 수 없어 향후 논란이 될 수 있다. 최지현 광주환경운동연합 사무처장은 “민간공원 특례사업지 가운데 최대 선호지역에 중·대형 평형 위주의 아파트가 들어서면서 중산층의 선택권이 줄어들었다”고 지적했다.

시는 다음달 중 시 도시계획위원회에서 사업계획안을 심의한 뒤 경관·건축 심의 등 행정 절차를 추진할 방침이다. 시 관계자는 “이 사업을 전남대 산학협력단에 의뢰해 분석한 결과 적정하다는 의견을 받았다”고 밝혔다. 전남대 산학협력단은 중앙공원 1지구 토지 보상비가 애초 첫 사업 계획 입안 때보다 17% 이상 증가할 경우 457가구를 추가로 건설해도 사업성이 낮아질 가능성이 있다고 판단한 것으로 전해졌다.

시는 민간공원 특례사업 공동주택은 분양원가 공개 대상은 아니지만 분양가 상한 기준에 따라 분양원가를 공개할 방침이다. 시 관계자는 “중앙공원 1지구 사업자의 최대 이익금액이 1300억원 이상이 될 경우 추가 이익금은 공공시설로 투자하기로 돼 있다. 사업 계획 변경안에 대해 일부에서 ‘특혜’라고 하는 것은 타당하지 않다”고 말했다. 오주섭 광주 경제정의실천시민연합 사무처장은 “10년 후 임대 아파트의 분양 전환 과정에서 고분양가 논란이 또 일어날 수 있다. 초과이익 환수와 관련해 법적 다툼이 생기지 않도록 향후 협약 내용을 투명하게 공개해야 한다”고 말했다.

중앙공원은 광주에서 가장 큰 도시공원(293만 9337㎡)이지만, 사유지가 77.7%나 된다. 1999년 헌법재판소의 헌법불합치 결정으로 시가 2020년 6월30일까지 도시공원 실시계획 인가를 받지 못할 경우 공원 지정이 자동으로 풀릴 수밖에 없는 상황이었다. 정부는 민간업체에서 도시공원으로 지정된 터를 매입해 최대 30%를 아파트로 짓고 나머지 터에 공원을 조성해 기부채납하는 특례사업을 허용했다. 시는 민간공원 특례사업 대상 공원 9곳 10개 사업지구 사업 대상자를 선정한 뒤 용도지역 변경절차 등을 진행 중이다.

정대하 기자 daeha@hani.co.kr