팔땐 세금 15억 증여땐 12억..다주택자 파느니 물려준다

■'증여세 역전' 시뮬레이션 해보니
마래푸 전용 84㎡ 소유 3주택자
양도세가 증여세보다 1억 더 비싸
"다주택자 매물 내놓도록 하려면
한시적이라도 양도세 완화해야"

[서울경제] 정부 여당이 ‘양도소득세 완화’ 가능성을 일축하고 나서자 고가 다주택 보유자들이 다시 증여로 눈길을 돌리고 있다. 다주택자의 경우 현재도 양도세보다 증여세가 더 적은 ‘역전 현상’이 나타나고 있다. 예정대로 오는 6월부터 다주택자 양도세 중과 조치가 시행되면 절세 측면에서 집을 파는 것보다 자식들에게 물려주는 것이 훨씬 유리하기 때문이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “한시적으로라도 양도세 부담을 완화하지 않으면 다주택자 보유 주택이 매물로 나올 가능성은 거의 없다”며 “정부 정책 기조와는 조금 다를 수 있지만 다주택자의 양도세 중과를 완화해준다면 시장에 매물을 내놓을 가능성이 커질 것”이라고 전망했다.

13일 서울경제가 우 팀장에게 의뢰해 양도세와 증여세(성년 자녀 증여) 차이를 시뮬레이션한 결과 2주택자라도 5년가량 주택을 보유한 경우 양도세가 증여세 부담보다 더욱 커지는 것으로 드러났다. 3주택자 이상의 경우 이미 증여세의 역전 현상이 나타나고 있다.

서울 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 전용면적 94㎡의 경우 5년 전인 지난 2016년 1월 당시 시세인 16억 2,000만 원에 산 3주택자가 최근 실거래가인 35억 9,000만 원에 집을 팔았다고 할 경우 시세 차익은 19억 7,000만 원이고 이에 따른 양도소득세는 13억 3,482만 원으로 예상된다. 반면 이 집을 성인 자녀에게 증여한다면 증여세는 12억 7,070만 원으로 6,000만 원가량 더 적다. 지난해 7·10 대책에 따라 양도세가 강화되는 6월 1일 이후부터는 격차가 더욱 벌어진다. 같은 시기 집을 산 2주택자라도 양도세가 13억 3,482만 원으로 뛰고 3주택자는 15억 5,124만 원이 된다. 물론 증여세는 그대로 12억 7,070만 원이다.

서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡도 사정은 비슷하다. 5년 전인 2016년 1월 당시 시세대로 8억 3,500만 원에 집을 사 최근 실거래가 18억 2,000만 원에 팔았다고 가정했다. 이 경우 3주택자는 양도세가 6억 3,112만 원으로 증여세 5억 3,156만 원보다 1억 원가량 비쌌다. 6월 이후부터는 양도세가 7억 3,920만 원으로 2억 원 이상 격차가 벌어지게 된다.

보유 기간이 상대적으로 짧아 차익이 더 적은 경우라도 양도세 증가로 인해 증여세와의 격차가 크게 줄어든다. 마포래미안푸르지오를 3년 전 11억 8,000만 원에 사들인 3주택자의 경우 6월 이후 양도세 예상액은 4억 6,596만 원이다. 증여세(5억 3,156만 원)와 6,000만 원 정도 차이가 난다. 하지만 향후 집값 상승 예상분 등을 감안하면 자녀에게 증여를 선택하는 경우가 더 많을 수 있다. 특히 증여 공제 한도가 6억 원인 배우자에게 증여하는 경우라면 증여세 부담은 더욱 낮아질 수 있다.

증여세 세율은 과세표준액에 따라 고정인 반면 양도세는 보유 기간과 차익 규모, 다주택 보유 여부 등에 따라 더 많아지기 때문이다. 현재 소득세법상 양도세 기본 세율은 6~42%인데 조정대상지역에서 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가로 붙는다. 6월 이후부터는 중과세율이 10%포인트씩 더 오른다. 2주택자의 경우 ‘기본 세율+20%포인트’, 3주택자는 ‘기본 세율+30%포인트’로 중과세율이 인상된다.

결과적으로 양도세 부담이 늘수록 다주택자 입장에서는 증여가 훨씬 유리한 셈이다. 선거를 앞두고 정치권에서 ‘양도세 일시 완화’ 가능성이 제기되기도 했지만 여당인 더불어민주당에서는 “부적절하다”며 선을 그은 상황이다. 하지만 시장에서는 다주택자의 퇴로를 열어주지 않으면 매물 잠김 현상은 오히려 가속화될 수밖에 없다는 지적이 나온다. 일각에서는 매물 유도 효과를 거두려면 ‘양도세 일시 유예’ 이상의 대책이 필요하다는 의견도 나오고 있다. /진동영기자 jin@sedaily.com