[부동산 전망] "현 정책 유지하면 작년과 다르지 않을 것"

[상승론] "임대차 2법 폐지해야..올해 서울 입주 물량 더 적어"

(시사저널=김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)

2021년 부동산 시장을 전망하기 전에 한 가지를 먼저 강조하고 싶다. 필자는 상승론자가 아니다. 오히려 부동산 시장이 안정되길 진심으로 바라면서 부동산을 분석하는 연구원일 뿐이다. 그 점을 감안하고 이번 칼럼을 봐 주시길 바란다. 

먼저 최근 4년간의 서울 부동산 시장을 정리해 보자. 2017년엔 전년 말 대비 5.28% 상승했다. 특히 1~5월까지는 비교적 안정적인 시장이었다. 그런데 문재인 정부 최초의 부동산 정책인 6·19대책 이후 부동산 시장 상승이 시작된다. 8·2대책이 나오기 직전까지 상승하다가 2개월 상승세가 주춤해지더니 다시 상승 폭이 커진다. 2018년 9·13대책이 나올 때까지 지속 상승하던 부동산 시장은 2019년 1~6월까지는 조정세를 거친다. 하지만 2019년 7월부터 다시 상승을 시작하더니 그 상승세가 2020년 마지막까지 이어졌다. 

정책을 발표할 때마다 한시적으로 시장이 안정된 것처럼 보이는 착각이 들기도 하지만 그 시간은 어김없이 짧으면 1개월, 길어도 5개월을 넘지 못했다. 그러니 매년 정부에서 내놓는 규제의 강도는 점점 더 세졌다. 규제가 나오는 빈도도 잦아졌다. 

2016년 11월 서울과 수도권 일부 지역으로 시작됐던 규제지역은 이제 전국 49개 투기과열지구와 111개 조정대상지역으로 확대됐다. 부동산 시장의 안정을 위해 발표되는 정책의 숫자는 계속 증가하는데 왜 시장은 여전히 불안하고, 불안한 지역들은 늘어만 가는 걸까. 이유는 명확하다. 절대 수요가 급격히 늘어난 게 아니다. 시장에서 거래될 수 있는 매물의 숫자가 급격히 줄어들었기 때문이다. 

심지어 공급량은 2013~16년 대비 2017~20년이 월등히 많았다. 제주도와 전라남도를 제외하면 대다수의 지역에서 입주 물량까지 많았던 상황이었다. 시세가 안정됐으면 안정됐지 상승할 조건은 아니었다. 결국 입주 물량은 많았지만 시장에서 거래될 수 있는 실질적인 매물 수는 많지 않았다는 뜻이다. 

2020년 9월8일 경기도 고양시 창릉동 3기 신도시 예정지 ⓒ시사저널 임준선

시장에서 매물이 잠긴 이유

대체 왜일까? 정부의 정책 때문이었다. 현 정부 부동산 정책의 명확한 기준은 실수요자 우선 정책이다. 실거주 요건을 강화했다. 규제의 방법은 크게 두 가지다. 실거주를 해야 대출을 받을 수 있고, 중과되는 세금을 피할 수 있다. 결국 실거주만을 강제하다 보니 이사할 수 있는, 즉 시장에 나올 수 있는 매물 숫자가 급격히 줄어들게 됐다. 

하지만 더 큰 문제는 매매시장이 아닌 전세시장에서 터져 나왔다. 전세시장은 2020년부터 본격적으로 문제가 발생하기 시작했다. 바로 임대차 2법의 시행 때문이다. 전·월세상한제와 임대차계약갱신청구권은 임대시장을 안정화시킨 것이 아니라 오히려 악화시키고 있다. 

자가 거주의 경우 평균 10.7년을 거주한다. 전세 거주의 경우 평균 3.0년을 거주한다. 결국 임차가구의 경우 3년 전후로 한 번씩 이사해야 한다. 그런데 시장에 매물이 없다. 전세 매물도 없고, 매매 매물도 없다. 그러니 다시 같은 집을 선택할 수밖에 없다. 그래서 시장에 매물은 더 나오지 않게 된다. 문제는 임대차 2법이 시행된 지 고작 4개월 정도밖에 되지 않았다는 것이다. 2021년부터 임차기간이 종료되는 세대의 경우 더 큰 곤경에 처할 수밖에 없다. 

여기까지가 지난해의 부동산 시장 현황이다. 매물이 부족하기 때문에 거래량은 적지만 신고가를 계속 경신하고 있고, 대출이 나오지 않기 때문에 선택할 수 있는 주택의 숫자(지역, 규모 고려)가 적다. 결국 고가의 부동산 시장은 현찰 부자들만 매매든 전세든 가져가고 있다. 현찰이 부족한 가구는 울며 겨자 먹기 식으로 하급 입지나 상품을 선택하고 있다. 최근 서울 변두리 지역이나 그동안 시세 변화를 보이지 않던 경기·인천권 지역들의 매매·전세 시세가 상승하고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 

현재의 사태를 단적으로 보여주는 곳이 있다. 바로 경기도 김포시다. 김포시의 재고 아파트 수는 14만 가구다. 그중 1만6888가구가 2020년 입주했다. 김포시 역사상 압도적인 최대 입주 물량이다. 이렇게 입주 물량이 많을 때는 통상적으로 매매 시세든 전세 시세든 조정을 받는다. 하지만 김포시 부동산은 매매든 전세든 연일 신고가를 기록하고 있다. 심지어 규제지역으로 지정된 이후에도 계속 시세는 오르고 있다. 서울에서 밀려나는 수요층이 김포시로 지속적으로 유입되고 있기 때문이다. 

올해 부동산 시장은 어떨까. 올해 시장을 전망하기 전에 검토해야 할 사전 조건이 있다. 딱 하나다. 바로 '정책의 기조가 바뀔 수 있는가'다. 만약 기존 4년간의 정책 기조가 바뀌면 조정장이 올 수도 있다. 하지만 기존 정책들을 유지하거나 강화한다면 부동산 시장은 다시 우상향 곡선을 보여주게 될 것이다. 적어도 수도권과 전세시장은 그럴 가능성이 높다. 

올해 서울 입주 물량은 급격히 줄어든다. 내년에는 더 줄어든다. 이 상황에서 임대차 2법까지 본격 시행됐다. 양도세 강화 등 세금 규제와 대출 규제까지 추가되면 거의 이동하려고 하지 않을 것이다. 결국 매매든 전세든 이동하려는 가구들만 이전보다 더 큰 비용을 지불해야 할 것이다. 

"임대차 2법 조속히 폐지돼야"

하락을 예상하게 하는 요인들도 있다. 6월 기준으로 보유세와 양도세가 크게 강화된다. 아마 올 상반기엔 다주택자 아파트들의 매물이 어느 정도 증가할 것이라고 예상해 볼 수 있다. 하지만 올해 시장 전체에 영향을 줄 만한 규모는 아닐 것이다. 매물로 나온다 하더라도 다주택자들이 받아주어야 다시 임차 매물로 시장에 나올 텐데 현재 다주택자들은 추가 투자가 어려운 상황이다. 결국 무주택자들이 받아줄 만한 입지와 상품들은 바로 거래될 것이다. 그리고 그 양은 많지 않을 것이다. 적어도 서울처럼 대기 수요가 많은 곳이라면 말이다. 김포시에서 사상 최대 입주 물량에도 매매 시세와 전세 시세가 상승했던 그 이유 때문이다. 

결국 올해 부동산 시장이 안정세를 찾으려면 정책의 방향이 바뀌어야 한다. 정책 논리가 아니라 시장 논리여야 한다. 한꺼번에 매물이 감당할 수 없을 만큼 쏟아지게 해야 한다. 가장 시급한 것은 임대차 2법의 폐지다. 한시적 양도세 감면을 실시하면 시세가 조정될 수도 있다. 

정리해 보자. 현 정책을 유지·강화하면 작년 시장과 다르지 않을 것이다. 전세시장은 더 악화될 것이다. 하지만 시장 친화적인 정책이 보완된다면 어느 정도 조정을 만들 수 있다. 정책적인 변화를 줄 수 있다면 말이다. 

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