[실전재테크] 올해 또 바뀐 부동산 세금..종부세·양도세 꼼꼼히 따져야

2021년 바뀐 부동산 세금 알아보기
다주택자 종부세율 최대 6%로 상향
법인 3주택 이상이면 6% 일괄 적용
1주택 공동명의, 종부세 공제 선택가능
양도세 최고세율 45%..비과세 조건 변동
양도세 부과 때 분양권도 주택수에 포함

[아시아경제 문제원 기자] 정부의 부동산 규제가 겹겹이 쌓이면서 관련 세금도 점차 복잡해지고 있다. 특히 지난해 정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 주택을 사고(취득세), 팔고(양도소득세), 보유(종합부동산세)할 때 내는 세금을 모두 손보는 등 정책에 큰 변화를 줬다. 다주택자뿐 아니라 1가구 1주택 실소유자들도 바뀐 세법을 꼼꼼히 확인해야 추후 불필요한 세금 지출을 막을 수 있다. 올해 새로 바뀌었거나 바뀔 예정인 부동산 세법 내용들을 정리한다.

다주택자 종부세율 최대 6%(1월)

가장 크게 바뀐 세금 중 하나는 종부세다. 2주택 이하 보유자는 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 높아져 0.6~3.0%가 적용된다. 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트 인상돼 세율이 최대 6%까지 올랐다. 특히 법인의 경우 2주택 이하는 3%, 3주택 이상의 경우에는 6%가 일괄 적용된다. 법인의 주택 투기가 많았던 만큼 개인에게 적용되는 최고세율을 적용하겠다는 취지다. 다만 공공주택사업자와 공익법인, 건설임대주택사업자 등에는 개인과 같은 일반 누진세율을 적용한다.

세 부담 상한도 조정된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 기존 200%에서 300%로 높아지고, 법인 보유 주택은 아예 상한이 폐지됐다. 법인은 6억원의 기본공제액도 없어졌다. 올해 공시가격 현실화율이 더욱 높아지고, 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 90%에서 95%로 상향된 것을 고려하면 다주택자의 종부세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

종부세 줄이려면…공동명의 or 단독명의(1월)

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있게 됐다. 그동안 부부가 1주택을 단독명의로 보유하면 1가구 1주택인 만큼 9억원을 공제받은 뒤 고령·장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 하지만 1주택 공동명의이면 부부가 각각 6억원씩 12억원을 공제받는 대신 다른 공제를 받지 못했다. 하지만 앞으로는 1주택 공동명의도 9억원 공제 뒤 고령·장기보유공제를 선택할 수 있게 돼, 종부세와 관련해서는 공동명의가 유리해졌다.

고령자 공제율 80%로 상향(1월)

고령자나 주택을 오래 보유한 1가구 1주택자에 대한 종부세 공제 한도도 상향된다. 60세 이상에게 적용되는 고령자 공제는 연령 구간별로 10%포인트씩 상향된다. 5년 이상 보유한 장기보유공제는 기존대로 보유 기간에 따라 20~50%가 적용된다. 두 공제를 합친 합산공제율의 한도는 기존 70%에서 80%로 높아진다. 고령자가 주택을 오래 보유할수록 종부세 부담이 더 줄어든다.

양도세 최고세율 42%→45%(1월)

지난해 양도세 기본세율은 6~42%였다. 하지만 올해부터는 6~45%로 최고세율이 높아졌다. 그동안에는 과세표준 구간이 5억원 초과이면 42%의 최고세율을 적용했지만 앞으로는 5억~10억원 구간에는 42%, 10억원 초과 구간에는 45% 세율이 적용된다.

1가구 1주택 양도세 비과세 받으려면?(1월)

1가구 1주택 양도세 비과세 조건도 바뀐다. 기존에는 다주택자가 1주택을 제외하고 모두 판 뒤 최종 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 ‘취득’한 후 2년 이상 보유해야 했다. 하지만 올해부터는 다른 주택을 모두 판 뒤 ‘1주택자가 된 날’부터 2년을 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 올해 다주택 상태에서 1주택자가 된 사람은 마지막 주택을 추가로 2년 보유해야 비과세가 되고, 지난해 다주택에서 1주택이 된 사람은 바로 비과세가 된다.

(사진=연합뉴스)

분양권도 주택 수에 포함(1월)

분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리다. 이 때문에 그동안 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았다. 하지만 올해부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 따라서 1주택과 1분양권을 소유할 경우 양도세 비과세를 못 받을 수 있으니 조심해야 한다. 다만 1주택 보유 가구가 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 팔 경우 일시적 1주택 1분양권으로 봐 양도세 계산 때 1주택자로 간주한다. 참고로 지난해 8월12일 이후 취득한 분양권은 취득세를 부과할 때 주택 수에 포함된다.

장특공제 거주 요건 추가(1월)

1가구 1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받지만 실거래가가 9억원을 넘으면 초과분에 대해선 세금을 내야 한다. 이 경우 지난해까지는 2년 이상 거주한 주택이라면 연 8%씩 10년 이상 보유 시 최대 80%의 장기보유공제가 적용됐다. 하지만 올해부터는 보유뿐 아니라 거주까지 해야 한다. 기존 연 8%의 공제율을 보유 4%, 거주 4%로 쪼갰기 때문이다. 즉 10년 이상 보유하고, 거주까지 해야 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.

2년 미만 보유하면 양도세 폭탄(6월)

지난해까지 주택을 1년 미만으로 짧게 보유하고 매도하면 양도세율 40%가 적용됐다. 하지만 오는 6월부터는 1년 미만 보유 주택에는 70%, 2년 미만 보유 주택에는 60%의 단일세율이 적용된다. 2년 이상 보유해야 과세표준 구간에 따라 기본세율(6~45%)이 적용된다. 단기 보유는 사실상 투기라고 보고 세금 폭탄을 부과하는 셈이다.

양도세 중과세율도 상향(6월)

다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 소유자는 20%포인트를 더해 중과했다. 오는 6월부터는 이렇게 중과하는 세율이 각각 20%포인트, 30%포인트로 인상된다. 최고 기본세율(45%)에 최고 중과세율(30%포인트)까지 합쳐지면 최대 75%의 세율이 적용될 수 있으니 다주택자는 유의해야 한다. 또 분양권의 양도세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr