전용 59㎡ 청약도 현금부자 잔치되나.. 주거사다리 끊어진 서울 청약시장

"이젠 서울 아파트에 청약이 돼도 문제다."

땅값과 집값이 모두 크게 오르면서 분양가 상한제와 9억원 초과 대출 금지 규제가 무주택자의 내 집 마련 사다리를 끊어놓은 결과를 낳고 있다. 서울 서초구 원베일리의 분양가를 본 무주택자들은 올해 줄이어 분양할 둔촌주공이나 방배 6구역의 청약에서 당첨이돼도 자금 마련이 어려울 것이라고 걱정하고 있다.

단군 이래 최대 재건축으로 꼽히는 사업지인 둔촌주공아파트./조선DB

13일 부동산업계에 따르면 무주택자가 합리적인 가격에 내 집 마련을 할 수 있도록 고안된 청약제도가 현금부자만 참여할 수 있는 시장으로 변질됐다는 지적이 나오고 있다. 대출도 안 되고 잔금을 치를 때 대출 효과를 가져오는 전세 임차가 불가능하기 때문이다.

예를 들어 서울 서초구 원베일리 전용면적 59㎡의 당첨자라면 약 14억원의 자금을 자력으로 융통해야 한다. 14억원은 3.3㎡당 분양가 5669만원을 적용해 산정한 금액이다. 우선 당첨자는 당첨 즉시 분양가의 계약금 20%인 2억8000만원을 자기 자금으로 납부해야 한다.

중도금 대출이 안 되기 때문에 분양 대금의 10%씩 6회에 걸쳐 납부하는 중도금(8억4000만원)도 자기 자금으로 해결해야 한다. 서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억원 초과 아파트는 원칙적으로 중도금 대출이 금지돼 청약 당첨자가 분양가 전액을 스스로 부담해야 하기 때문이다.

잔금을 치를 때도 주택담보대출은 불가능할 수 있다. 분양가가 14억원인 경우 준공 승인이 날 때 감정가는 15억원을 초과할 가능성이 크기 때문이다. 2019년 나온 12·16 대책에 따라 KB시세나 분양단지의 감정가가 15억원을 초과하면 주택담보대출이 불가능하다. 결국 나머지 잔금인 2억8000만원도 자력으로 융통해야 한다는 뜻이다.

새 아파트를 전세주는 것도 불가능하다. 올해 2월 이후 입주자 공고를 내는 분양가 상한제 시행 단지인 경우 2~3년의 의무 거주기간이 있기 때문이다. 최초 입주가능일부터 산정되는 의무거주기간 동안 분양받은 아파트에 거주하지 않는 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 또 조사 등을 방해·기피한 자에게는 300만원 이하의 과태료가 부과된다. 새 아파트를 전세를 주는 방식으로 대출 효과를 보는 길도 막힌 셈이다.

이런 상황에서 원베일리의 분양가를 본 예비 청약자들의 마음은 심란하다. 올해 서울에서 분양되는 둔촌주공(올림픽파크 에비뉴포레), 신반포15차(래미안 원펜타스), 방배6구역(아크로 파크 브릿지) 등 강남권 분양 대어 청약을 위해 기다린 경우 자금 조달이 어려워질 수 있기 때문이다. 만약 원베일리처럼 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가보다 높은 수준으로 분양가가 산정되면 자금 조달에 차질을 가능성이 크다.

실제로 부동산 시장에서는 둔촌주공의 분양가가 평당 3600만원 수준으로 책정될 수 있다는 분석이 나오고 있다. 분양가 상한제가 적용된 민간단지의 경우 택지비와 건축비, 가산비를 더해 계산되는데, 올해 강동구의 공시지가 상승률(9.85%)을 감안하면 택지비만 약 3200만원 수준일 것으로 예상된다.

여기에 건축비와 가산비를 더하면 3.3㎡당 분양가가 3600만~4000만원 수준으로 책정될 수 있다는 것이 분양업계 중론이다. 이렇게 되면 전용면적 59㎡의 분양대금은 9억원이 넘을 수 있다. 래미안 원베일리처럼 중도금 대출이 안 될 수 있다는 뜻이다. 준공 당시 감정가가 15억원을 넘을 경우 잔금 대출도 불가능하다.

국토부 제공

부동산 전문가들은 분양가 상한제가 무주택자들의 마지막 사다리마저 끊어 놓은 셈이라고 우려한다. 대출규제 이후 자금이 부족한 수분양자들은 새 집을 임대주택으로 돌리면서 얻는 전세금으로 일단 분양대금을 내고, 자금이 다 모이면 그 때 새 집으로 입주하는 전략을 쓰는 경우가 많았다. 분양업계 한 관계자는 "중도금 2회 납부 이후 연체 이율을 내다가 잔금 때 전세를 내주는 고육지책으로 내 집 마련을 해왔던 이들의 마지막 사다리까지 끊긴 셈"이라고 했다.

부동산 전문가들은 실수요자의 내 집 마련은 도와주는 방식으로 제도를 정비해야 한다고 보고 있다. 무주택자가 내 집 마련을 할 때 중도금 대출은 허용하는 등의 규제 재정비가 필요하다는 것이다. 고준석 동국대학 겸임교수는 "이제는 서울에서는 9억원을 넘기지 않는 아파트 단지를 찾기 어려운 시대가 됐다"면서 "돈 없는 사람은 청약으로 내 집 마련을 할 수 없다는 뜻인데 취지에도 안 맞는 만큼 손질이 필요하다"고 했다.

반대 의견도 있다. 분양가 상한제 효과가 좀 덜해지긴 했지만 기본적으로 큰 시세차익을 보는 만큼 충분한 의무도 부과해야 한다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양가가 비싸진 만큼 과도한 의무라는 비판도 가능하지만, 시세 차익이 당첨자에게만 돌아가는 전체 구조를 보면 준공 후 전세를 내주는 방식으로 자금력이 없는 사람이 분양을 받는 것이 옳지 않을 수 있다"면서 "분양가 상한제, 대출 규제 정비는 필요하지만 로또 분양에 대한 거주 의무 등은 강화하는 것이 맞는다"고 했다.

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