최고분양가 원베일리 다음은.. 둔촌주공·신반포15차·신반포4지구에 쏠리는 눈

분양가 상한제(분상제)를 적용받은 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 사상 최고가인 3.3㎡당 5600만원으로 결정된 이후, 다음 분상제 적용 단지의 분양가에도 관심이 모이고 있다.

분양가 상한제가 시행된 지난해 7월 29일 서울 강동구 둔촌주공아파트에서 공사가 진행되고 있다. /연합뉴스

13일 부동산 업계에 따르면 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축과 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스), 신반포 4지구(신반포메이플자이) 등이 앞으로 분상제를 적용받아 분양에 나설 예정이다.

가장 주목받는 곳은 둔촌주공이다. 총 1만2032가구의 ‘미니 신도시급’으로 들어서고 일반분양만 4786가구에 달해서다. 앞서 둔촌주공 재건축조합은 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사에서 3.3㎡당 2978만원의 분양가를 제시받아 분상제를 적용받는 쪽으로 방향을 전환했다. 총회에서 의결했던 분양가인 3.3㎡당 3510만원보다 지나치게 낮다는 판단에서였다.

둔촌주공도 래미안 원베일리처럼 분상제로 HUG 고분양가 심사보다 비싸게 분양할 수 있을까. 우선 래미안 원베일리가 예상보다 높은 분양가를 받은 이유부터 살펴볼 필요가 있다.

가장 큰 원인은 지가(地價) 상승이다. 분상제에서 분양가는 택지비(감정평가액)와 건축비, 가산비를 더한 금액으로 결정된다. 이 중 택지비의 비중이 가장 크다. 택지비는 시와 구가 각각 선정한 감정평가사 2명이 감정평가를 한 뒤 한국부동산원의 검증을 거쳐 확정된다. 최근 집값이 급등하며 지가도 상승해 래미안 원베일리는 택지비로만 3.3㎡당 4204만원을 인정받았다. 래미안 원베일리의 HUG 산정 분양가는 3.3㎡당 4891만원이었다.

여기에 가산비도 꽤 높았다. 가산비는 기본형 건축비 외 추가로 설계에 반영된 사항으로, 분양가 산정규칙에서 인정하는 항목을 뜻한다. △법정 최소 기준면적을 초과해 설치한 복리시설 △에너지 절약형 친환경 주택 건설에 따라 추가로 드는 비용 등이 인정된다. 래미안 원베일리는 특별건축구역 지정에 따른 추가 설계 반영과 기부채납 요인 등으로 3.3㎡당 666만원의 가산비를 적용받았다.

가장 큰 원인은 역시 지가 상승인 만큼, 둔촌주공도 총회 의결 분양가인 3.3㎡당 3510만원을 충분히 달성할 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 물론 택지비는 감정평가와 한국부동산원 검증을 거쳐 분양가 심사위원회가 최종 판단하기에 예상하기 어렵지만, 지가 상승 추세가 분명한 만큼 택지비 가격이 오르지 않겠느냐는 예상이다.

분상제 택지비는 표준지 공시지가를 기초로 산정하고, 객관적인 시장가치를 감안하여 보정하도록 돼 있다. 서울의 표준지 공시지가 상승률은 2018년 6.89%, 2019년 13.87%, 2020년 7.89%, 2021년 11.41% 등으로 매년 큰 폭으로 올랐다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공시지가가 오른 만큼, 둔촌주공도 래미안 원베일리처럼 분양가 상한제 덕을 보게 될 것 같다"면서 "HUG 고분양가 심사 분양가인 3.3㎡당 2978만원보다는 훨씬 높게 나오지 않겠느냐"고 했다.

래미안 원베일리와 같은 서초구의 래미안 원펜타스, 신반포메이플자이 역시 래미안 원베일리가 이미 택지비를 예상보다 높게 인정받은 만큼, 당연히 분상제 덕을 보지 않겠느냐는 예상이 나온다.

다만 래미안 원베일리는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 상당액 반영됐다는 점도 고려해야 한다. 국토교통부는 래미안 원베일리의 분양가 산정이 논란이 되자 "원베일리는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 상당액 반영됐다"고 설명했다. 래미안 원베일라와는 달리 둔촌주공과 래미안 원펜타스, 신반포메이플자이는 특별건축구역으로 지정돼있지 않아 가산비를 래미안 원베일리만큼 못 받을 가능성이 크다.

특별건축구역이란 도시경관 보호와 창의적인 디자인 유도를 위해 시가 지정하는 구역이다. 이른바 ‘성냥갑 아파트’를 탈피하는 창의적인 건축물을 짓도록 하는 대신 용적률 등 건축 규제를 완화해주는 것을 말한다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "래미안 원베일리는 한강까지 지하보도를 만들어 기부채납하기도 했다"면서 "다른 단지들은 원베일리만큼의 가산비를 못 받을 수 있지만, 공시지가가 상승한 만큼 분양가는 오를 것"이라고 예상했다.

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