[부릿지]3기신도시 토지보상금 50조 '이곳' 영향 미친다

[부릿지TALK] 3기신도시 토지보상이 부동산 시장에 미칠 영향

주택 공급을 늘리겠다는 정부의 발표에도 불구하고 수도권과 서울 중저가 지역을 중심으로 한 집값 상승세가 계속된다. 올해부터는 3기신도시 등 대규모 택지지구에서 50조원 이상의 토지보상금이 풀리면서 집값 상승의 불쏘시개가 될 거란 관측이 높아진다.

토지보상금이 풀리면 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까? 보상이 시작되는 즉시 서울 아파트값이 오를까? 머니투데이 부동산 유튜브채널 '부릿지'에서 토지보상이 올해 주택시장에 미칠 영향을 알아봤다.

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▶조한송 기자
안녕하십니까 부릿지입니다. 오늘 부릿지는 올해 주택시장을 움직일 주요 변수로 꼽히는 토지보상에 관해서 얘기해볼까 합니다. 올해부터 총 50조원에 달하는 토지보상이 풀리면서 수도권의 집값을 상승시킬 수 있다는 우려가 대두되는데요. 그래서 오늘은 토지 보상금이 언제 풀리고 어떻게 주택 시장에 영향을 미칠지에 대해서 알아보고자 합니다. 도움 말씀을 주실 분들로 이 토지보상 관련 상담을 주로 하시는 세무사 두 분을 모셨습니다. 조영복, 박창현 세무사님입니다. 안녕하세요.

▶조한송 기자
올해부터 예상되는 토지보상 규모가 50조원이라고 하거든요. 과거와 비교했을 때 얼마나 많은 수준인가요?

▶조영복 세무사
역대 가장 많이 토지 보상이 풀린 시기가 2009년도입니다. 2009년에 4대강 사업으로 34조8000억원이 풀렸습니다. 이보다 15조원이 증액이 된 거죠.

▶조한송 기자
특히나 공시지가 현실화 영향으로 토지 보상 규모가 이보다 더 늘어날 수 있다고 하던데요.

▶조영복 세무사
네 맞습니다. 2020년 표준지 공시지가 현실화율이 65.8%였습니다. 2028년까지 90%까지 올리는 게 정부의 목표입니다. 표준지 공시지가를 바탕으로 감정평가가 이뤄지고, 감정평가액을 바탕으로 보상이 이뤄집니다. 유동성이 더 늘어날 수밖에 없는 거죠.

▶조한송 기자
정확하게 규모를 추산할 수 없겠으나 50조원 이상으로 늘어날 수 있다고 봐야겠네요.

▶조한송 기자
그중에서도 보상 규모가 큰 게 3기신도시인데요. 정부에서는 3기신도시에서만 내년에 33조원이 풀린다고 했거든요. 3기신도시 토지 보상은 현재 어느 단계까지 진행됐나요?

▶조영복 세무사
일단 3기 신도시 중 보상 규모가 가장 큰 곳이 하남 교산입니다. 교산이 6조8000억원 정도 되고요. 두 번째로 큰 데가 고양 창릉지구로 6조4000억원 정도입니다. 세 번째 큰 데가 남양주 왕숙 1~2지구로 합쳐서 5조8000억원 정도 됩니다. 현재 하남 교산 지구 보상이 이뤄지고 있고요. 고양 창릉, 남양주 왕숙은 2월이나 3월 정도로 예상합니다.

▶조한송 기자
토지보상이 풀리면 바로 부동산시장이 과열될 거라고 보시나요?

▶조영복 세무사
그건 아닙니다. 일단 보상 계획을 협의하고 나서 2주 정도 후에 돈이 풀립니다.

▶조한송 기자
2주 뒤에 바로 입금이 되나요?

▶조영복 세무사
네. 근데 등기접수일 말일부터 두 달 이내에 양도세 신고가 들어가요. 그러면 세금 낼 거 내고 그다음에 세후 수익이 있을 거 아닙니까. 그리고 (보상 지역을)바로 떠나는 게 아니에요. 착공까지 1년에서 2년 정도 더 살 수 있고 농사도 지을 수 있어요.

하남 교산이나 인천 계양은 지금 보상이 이뤄지고 있는데 바로 (보상금이) 시장에 풀리기보다는 하반기에 세금 낼 건 내고 풀려가지 않을까 싶어요. 단 변수가 있어요. 지금 주택 가격이 계속 올라가지 않습니까.

▶조한송 기자
가격이 상승하고 있죠.

▶조영복 세무사
추격매수 때문에 빨리 살 수도 있겠죠. 그리고 현지인 같은 경우는 마지막 보상금을 받고 1년 이내에 사야만 대체 취득에 의한 지방세를 100% 감면받을 수 있어요. 올 초에 보상금 받았다면 내년 1월까지는 사야 취득세를 감면받을 수 있어요.

▶조한송 기자
그럼 내년 초 이전까지 자금이 어떻게 운용이 되긴 하겠네요.

▶조영복 세무사
그렇죠. 과거 데이터를 보면 보상금 중 50%가 대토로 풀렸어요. 대체 용지 매입 자금으로 쓰였다는 겁니다. 보상금으로 10억원을 받았잖습니까. 그러면 2억원을 세금으로 내고요. 8억원 중에 4억원 정도는 집이나 토지를 사는 거죠.

2008년도 서브프라임 모기지 사태 때문에 유동성이 많이 부족했는데요. 그러다 보니 지가가 1.5%인가 떨어졌습니다. 그러고 나서 2009년도에 4대강 사업이 진행되면서 지가가 2.5%인가 올랐습니다. 기저효과도 있었겠지만 토지보상이 영향을 미쳤다는 점은 부인할 수 없을 것 같아요.

▶조한송 기자
토지 보상도 현금으로만 이뤄지는 게 아니죠. 채권이나 대토 방식도 있는데요. 50조원 중에서 현금으로 풀리는 부분만 주택시장에 흘러간다고 보면 될까요.

▶조영복 세무사
그건 아닙니다. 만기 보유 채권 또는 대토 보상권은 담보 대출이 가능합니다.

▶조한송 기자
그걸 담보로 해서 또 돈을 빌릴 수가 있다는 거네요.
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▶조영복 세무사
네 담보가 확실하다 보니까 이자율이 낮아요. 각종 은행PB센터에서 특판 대출을 하고 있어요. 소규모 대토 보상받는 분들은 지분으로밖에 살 수가 없어서 지분을 부동산투자신탁에 넘길 수밖에 없거든요.

▶조한송 기자
본인이 스스로 개발하기보다는 모아서 누군가에게 개발해 달라고 그러는 거죠.

▶조영복 세무사
그렇죠. 그러면 그 개발 주체들이 어떤 경우에는 토지보상 권리를 담보로 대출해주는 경우도 있습니다.은행에서 대출 자금 나가기 때문에 그걸로 유동성이 축소될 가능성은 적다고 봅니다.

▶조한송 기자
어쨌든 보상금이 부동산 시장으로 흘러갈 수밖에 없다는 말씀이셨습니다. 정부에서는 대토보상 비중을 늘리는 데 중점을 두고 있는데요. 얼마나 늘어날 수 있다고 보시나요.

▶조영복 세무사
현재 대토보상 비율은 전체의 5%밖에 안됩니다. 정부에서는 30%까지 늘리겠다는 목표를 갖고 있는데 저는 회의적으로 봅니다. 일단 대토 보상 하기까지의 기간이 길어요. 소유자한테 넘어오기까지요. 그리고 넘어오고 나서 3년 이내에 팔면 각종 세제 혜택이 없어져요.

제가 봤을 때는 3기 신도시를 빠르게 공급한다 해도 최소 5년 이상 걸립니다. 그렇게 되면 8년 이상 재산권이 묶여요. 우리나라 부동산 시장은 급박하게 변해요. 그런 상황에서 8년은 너무 길다는 거죠.

두 번째로 또 어떤 문제가 있냐면 개발된 땅을 줄 때 그 면적은 계약 체결 때 확정되는 게 아니에요. 개발될 땅이 완공되면 감정평가를 다시 합니다. 그때 면적이 산정이 돼요. 계약 체결부터 완공될 때까지 개발 이익 향유를 못 하는 거예요.

▶박창현 세무사
정부가 대토 보상을 늘리기 위해 리츠에 출자하면 양도세 감면율을 15%에서 30%로 늘리는 방안을 준비중입니다.

▶조한송 기자
리츠로 넘기면 세제 혜택을 더 많이 주겠다.

▶박창현 세무사
대토 보상을 조금 더 활성화하려고 정부에서 준비중입니다.

▶조한송 기자
그런데도 토지주들이 대토를 선택하지 않을 가능성이 높다 이런 말씀이시군요.

▶조영복 세무사
그렇죠. 기간이 너무 길어요.

▶조한송 기자
시장에서는 토지주들이 보상받은 자금을 어떻게 운용할지를 궁금해하는데요. 실제로 토지주분들이 거주지 외에 강남이나 수도권 주택을 많이 매입하나요?

▶조영복 세무사
현지인하고 부재지주로 나눠서 살펴봐야 합니다. 보상 지역에 거주하던 현지인은 그 지역 내에서 매입하는 경우가 많아요. 예를 들어 동탄2지구 같은 경우는 동탄이나 오산 등이요. 그런데 20억~30억원 가량 보상을 크게 받은 분들은 자녀들을 위해 강남 아파트를 사는 경우가 종종 있어요. 그런데 부재지주들은 다르죠. 부재지주들은 투기 목적으로 샀기 때문에 여유자금이 있는 분들이에요. 그런 분들은 당연히 강남 아파트 쪽으로 유입되는 경우가 많았고요. 앞으로도 그럴 가능성이 높죠.

▶조한송 기자
현지인과 부재지주의 비율이 어떻게 되나요?

▶조영복 세무사
현지인이 8 부재지주가 2입니다.

▶조한송 기자
인근 지역의 토지나 아파트를 많이 산다고 했으니 3기신도시 인근 지역의 부동산이 오를 가능성이 높은 건가요?

▶조영복 세무사
토지 보상으로 가장 혜택 받는 사람은 보상 주민들이 아니에요. 거기서 편입된 인접 지역 사람들입니다. 대표적인 지역이 하남 교산이에요. 하남 교산 규모가 엄청나죠. 그리고 강남에서 크게 멀지도 않아요. 차로 안 막히면 15분 20분이면 오거든요. 그러면 주변 땅도 오를 수밖에 없죠. 하남하고 김포는 10년 동안 계속 토지보상이 이뤄집니다. 김포 같은 경우는 하군 산업단지 등 보상이 이뤄지고 있고 일산은 방송영상밸리에서 보상중이에요. 일산 고양 탄현 지구도 마찬가지입니다.

▶박창현 세무사
그런데 지금은 다들 그냥 보기만 하고 있어요. 작년 연말에 종부세 고지서를 받고 당황한 분들이 많았을 거예요. 토지보상을 받은 경우 본인이 집을 사면 상관이 없는데 주로 자녀들 집을 많이 사거든요. 그런데 서울에서 주택을 사려면 자금조달계획서를 반드시 제출해야 해요. 옛날에는 (국세청에서) 10억원 이상의 가액에 대해서만 조사를 했는데 최근에는 6억원이 안된 아파트였는데도 조사가 나왔더라고요.

▶조한송 기자
결과적으로 보면 세부담도 높아졌고 증여하기에도 쉽지 않은 상황이라고 정리할 수 있겠네요. 그럼 이런 분들은 조금 고민을 하다 가격 동향을 보고 결정하겠네요.

▶박창현 세무사
주택가격이 올라도 팔지 못하면 차익을 못 보는데 세금은 계속 나가거든요. 그래서 고민이 굉장히 많으실 거에요.

▶조한송 기자
어떤 선택을 하게 될까요?

▶박창현 세무사
여러 주택을 보유하는 것 보다 한 채에 집중해서 자산가치 상승을 노리는 게 가장 좋지 않을까 싶어요.

출연 박창현 세무사, 조영복 세무사, 조한송 기자
촬영 이주아 PD, 김진석 PD
편집 김진석 PD
디자인 신선용 디자이너

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 이주아 PD jua12@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

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