'불장'에도 집값 떨어진 5곳..'비규제지역'서 다 나왔다

작년 동두천·포천·부산 중구 등
도심 접근성 낮고 '빨대효과'에
비규제지역 '풍선효과' 못누려
올해 장기소외 벗어날지 '관심'

경기도 용인시 아파트 전경.

[서울경제] 지난해 집값이 9년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 웬만한 지역은 거의 다 오른 셈이다. 하지만 수도권과 광역시 중에서도 아파트 값이 오히려 하락한 곳이 있다. 경기도 동두천·포천·여주·이천, 그리고 부산 중구 등 5곳이 그 주인공이다. 눈길을 끄는 것은 이들 5곳 모두 비규제지역이라는 점이다.

한 전문가는 “지난해 비규제지역들이 풍선 효과를 누렸다는 점에서 집값이 떨어진 데는 나름 이유가 있다”며 “올해 이들 지역으로 풍선 효과가 옮겨갈 갈지 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다. 이런 가운데 동두천의 경우 저가 아파트를 사려는 수요가 늘고 있는 것으로 알려졌다.

◇‘영끌’ 수요 흡수 못했다=12일 서울경제가 한국부동산원 주간 아파트 가격 통계를 분석한 결과 지난 한 해 동안 경기 북부에 위치한 동두천 아파트 매매가는 1.08% 떨어졌다. 인근 포천도 -0.87%의 변동률을 기록했다. 이 외에 여주(-2.15%)와 이천(-0.63%)의 아파트 값도 하락했다. 광역시 중에서는 부산 중구가 -0.66%의 변동률을 나타내며 유일하게 하락세를 보였다. 수도권과 부산의 아파트 평균 매매가 상승률인 7.51%, 8.14%를 훨씬 밑도는 수치다. 이들 5개 지역은 모두 규제를 비켜간 ‘비규제지역’이다. 지난해 전국 시군구의 절반가량이 규제지역으로 묶이면서 비규제지역으로 매수 수요가 몰리는 등의 풍선 효과가 두드러졌지만 이들 지역은 오히려 아파트 값이 떨어진 것이다.

전문가들은 해당 지역들의 교통 개선이 이뤄지지 않아 도심 접근성이 좋지 않다는 점을 이유로 꼽았다. 박원갑 KB 부동산 수석전문위원은 “현재 상승장은 30대 젊은 맞벌이 부부들의 내 집 마련 수요 비중이 큰데 동두천·포천 등의 지역에서는 서울 출퇴근이 어렵기 때문에 수도권 수요를 흡수하지 못한 것”이라고 설명했다.

인근에 위치한 신도시로 수요가 흡수되는 ‘빨대 효과’의 영향도 있다. 최근의 집값 상승세는 서울에서 시작해 점차 수도권으로 확산되는 형태였는데, 인근의 신도시가 해당 수요를 빼앗으면서 이들 지역으로 수요가 넘어오지 못했다는 것이다. 경기 북부의 경우 양주 덕정·덕계에 신축 단지가 들어서며 수요가 몰려 동두천·포천이 소외됐다. 이천·여주는 인근 용인과 광주 등에 가려 상승 흐름을 타지 못했다.

송파구 잠실의 한 부동산중개업소 매물 정보란에 정부정책을 반대하는 포스터가 붙어 있다.

◇신축 아파트 없는 것도 한몫=아울러 이들 지역에 시세를 주도할 신축 아파트 단지가 많지 않다는 점도 요인 중 하나다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “동두천·포천 등은 산이 많을 뿐만 아니라 주택 유형이 아파트보다는 단독주택 혹은 상가 주택 유형이 대부분이라 대표성이 있는 시세 통계를 내기 힘들다”고 설명했다. 구도심인 부산 중구도 주된 주택 유형이 아파트가 아닌 단독·연립주택이어서 상승 흐름에서 소외됐다는 분석이다.

올해 들어 장기 소외 지역이 주목받을 수 있다는 가능성이 점쳐지는 만큼 이들 지역의 집값이 오를 수 있다는 전망도 제기된다. 박 수석전문위원은 “올해는 순환매 장세의 성격이 강하기 때문에 장기 소외 지역이 부상할 수 있다”며 “대출 규제가 덜한 비규제지역, 중저가, 높은 전세가 비율이라는 세 가지 요소를 갖춘 지역에 뒤늦게 훈풍이 불 수 있다”고 말했다. 실제로 동두천의 경우 새해 들어 주간 아파트 가격 상승률이 0.81%로 껑충 뛰기도 했다. 전주 변동률은 0.09%였다. 아울러 지난해 12월 아파트 거래 건수가 이달 11일 기준 451건으로 크게 증가했다. 한편 일각에서는 이 같은 상승이 큰 의미가 없다는 주장도 나온다. 서울과 수도권 주요 지역의 집값이 지난 한 해 동안 10~20%가량 폭등한 상황에서 해당 지역이 소폭 상승하는 것은 큰 의미를 갖지 않는다는 설명이다. /양지윤·권혁준기자 yang@sedaily.com