용도변경으로 종상향..부동산회의 앞두고 공급방안 '영끌'

양도세 완화 불가..역세권·용도변경·정비사업 완화 유력
용도변경 정부 안팎선 "규제 원점 검토"

서울 송파구 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 빌라 밀집지역. 2020.12.30/뉴스1 © News1 성동훈 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 부동산시장 점검 관계장관회의를 앞두고 당정청이 주택공급 묘안 찾기에 돌입했다. 양도소득세 완화는 검토한 적 없다며 선긋기 나선 여당이 들고나온 것은 서울 용도지역 변경이다.

서울 내 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꿔 용적률을 높이는 방식이다.

다만 용도변경 방안이 실제 추진된다면 상당 물량을 공급할 수 있으나 위원회 심의 등 절차를 거쳐야 하고 주택공급이 결정되기까지 시간이 걸릴 수 있다는 단점이 있다.

◇15일 점검회의 개최…역세권·용도변경·정비사업 공급안 등

12일 국회와 정부 관계자에 따르면 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 변창흠 국토교통부 장관을 포함 관계부처 수장들은 오는 15일 부동산 점검회의를 개최한다. 부동산 점검회의는 지난해 꾸려진 부처 간 협의체다.

종전엔 매주 수요일마다 열렸으나 격주 수요일로 횟수가 줄었다. 점검회의를 통해 8·4공급대책의 기초적 협의내용과 전세대책 등 다양한 정책이 논의된 뒤 공개됐다. 사전에 여당과의 정책 조율 과정을 거치는 만큼 당정청의 통일된 정책이란 무게감도 실린다.

수요일에 열리던 점검회의가 이번 주 금요일로 늦춰진 것은 당정청 간 조율에 시간이 필요했기 때문으로 풀이된다. 홍남기 부총리는 지난 10일 "부동산시장 점검 장관관계회의에서 지난해 발표했던 재개발·재건축 확대에 의한 주택공급을 점검하고, 역세권에 대한 추가 주택공급 아이디어도 협의할 계획"이라고 했다.

앞서 변창흠 장관이 밝힌 수도권 고밀개발의 구체적 방안이 이번 회의에서 도출될 것으로 보고 있다. 역세권 공급방안은 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m로 확대하고, 역세권의 평균 용적률을 160%에서 300%, 최대 700%까지 늘린 후 이를 바탕으로 주택공급을 활성화는 아이디어를 접목한다는 계획이다.

저밀도 주거지의 고밀도 개발 방안에 이어 절차가 더 까다롭고 복잡한 주거지역 용도변경 방안도 구체화되고 있다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 이날 KBS 라디오에서 "고밀화나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토부와 협의하고 있다"고 말했다.

이를테면 서울에서 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꿔 용적률을 높이는 방식 등이 유력하다.

주택이 주로 공급되는 지역은 주거지역인데, 주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역으로 분류된다. 일반주거지역은 공급되는 주택이 저층, 중층, 중고층이냐에 따라 1~3종 지역으로 세분화된다.

상업지역은 중심·일반·근린·유통 상업지역으로 분류되고, 공업지역은 전용· 일반·준 공업지역으로 나뉜다. 준공업지역에선 원칙적으로 기숙사 외에 공동주택을 건립할 수 없으나 서울시는 조례를 통해 준공업지역에서 지구단위계획이나 정비사업 등을 통해 개발하면서 산업부지를 60% 이상 확보한 경우 주택을 지을 수 있도록 허용하고 있다.

변창흠 국토교통부 장관이 6일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제25차 비상경제 중앙대책본부 회의 겸 제8차 한국판뉴딜 관계장관회의에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 발언을 경청하고 있다. 2021.1.6/뉴스1 © News1 김명섭 기자

◇인허가 절차 간소화 담을 예정, 양도세 완화 여전히 유효

국토부는 용도지역 변경으로 발생하는 추가 이익을 회수하는 방안 등을 마련해 여당과의 사전 협의를 준비 중인 것으로 알려졌다. 정비사업에선 민간을 유인할 수 있는 인허가 절차 간소화와 민간 사업자들의 금융비용 부담 완화, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 개선 등 민간공급 시장의 목소리를 반영한 정책도 유력하다.

일각에선 용도지역 변경은 서울시와의 협조없이는 불가능할 것으로 내다봤다. 해당 지자체 도시계획위원회의 심의를 통해 결정되는데 서울시는 용도지역 변경에 대해 부정적이다.

시장에서 기대했던 양도세 완화는 점검회의에 담길 가능성은 낮아졌다. 투기규제 정책의 후퇴를 우려한 여당이 수용불가 의사를 강하게 밝히고 있어서다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 "다주택자에 대한 양도세를 한시적으로 인하하거나 완화할 계획이 없다. 논의한 적도 없고 앞으로 검토할 계획도 없다"고 했다.

그러나 정부의 다양한 공급신호에도 불구하고 주택시장의 불안이 이어지면 양도세 완화 방안을 선택할 수 밖에 없다는 주장도 여전하다.

정부 관계자는 "한쪽에서 보유세를 올리고 반대쪽에서 거래세를 낮춰 다주택 매도를 유도하는 것이 공급이 부족한 현시점에서 바람직한 방향"이라며 "다음 달까지 불필요한 규제나, 시장의 왜곡 등 부작용이 큰 정책에 대한 원점 검토가 꾸준히 이루어질 것으로 본다"고 귀띔했다.

h9913@news1.kr