'역세권 고밀도 개발' 기틀.. 전문가 "재건축 쉬운길 두고 왜?" [서울도심 주택 공급 속도전]

주거지역 용적률 상향해 공급 확대
이미 지난해 국토부·서울시 검토
공급부족에 용도변경안 다시 꺼내
전문가 "난개발 부담·사업성 의문"

주거지역 용도변경을 통한 주택 공급 확대 방안이 추진되고 있다. 서울 강남구 대치동·도곡동·역삼동 일대 전경 사진=서동일 기자

당·정이 서울 내에 주거지역 용도변경을 통해 주택공급을 확대하겠다고 선언하며 '역세권 고밀도 개발'의 토대가 마련될 것으로 보인다. 특히 용도변경되는 부지는 종상향을 통해 높은 용적률을 적용받으면 층고를 높이고, 주택 수를 획기적으로 늘릴 수 있을 것으로 보인다.

하지만 시장 전문가들은 "재건축·재개발 규제 완화와 같은 쉬운 길을 놔두고 돌아가느냐"며 공급효과에 회의적인 반응이 나오고 있다. 특히, 전문가들은 이런 개발 방식이 일부 토지주나 건물주에게 특혜를 줄 수밖에 없어 개발이익에 따른 기부채납이나 임대주택 확보 등의 환수 작업이 뒤따를 것으로 보고 있다. 대대적인 용적률 상향 시 고밀개발에 따른 주거여건 악화도 우려되고 있다.

■주거지역 종상향해 공급 확대

12일 홍익표 더불어민주당 정책위의장이 "고밀화나 용도변경을 통해 수도권 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 준비 중"이라고 밝혔다. 홍 위원장이 언급한 '용도변경'은 같은 면적에 얼마만큼의 건물(주택)을 지을지 허용하는 기준인 '용적률' 상향을 뜻한다. 다만, 당정이 추진하는 용도변경 대상과 폭은 전혀 알려진 게 없다.

현재는 종별로 차등의 용적률이 적용된다. 예를 들어, 제1종일반주거지은 100~200% 이하이고, 3종일반주거지는 200~300% 이하다. 준주거지역은 200~500%, 중심상업지역은 400~1500%다.

당정은 종상향을 통해 용적률을 높여 주택공급을 대폭 늘리겠다는 것이다. 하지만 이런 방안은 사실상 새로 나온 이야기는 아니다.

지난해 7월 국토부와 서울시는 역세권의 일반주거지역을 준주거지역으로 바꿔 최대 1000%까지 용적률을 상향하는 안을 검토했다. 당시 검토안은 현행 준주거 용적률 500%를 2배(1000%)까지 높이고 서울시 층고 기준인 35층 규제도 제외해 50층(주상복합)까지 높이는 내용이었다.

■무분별한 용적률 상향 시 난개발 부담

지난해 한차례 검토했다 유보된 용도변경 방안이 새롭게 불거진 것은 계속되는 공급 부족 논란 때문이다.

실제 정부가 가장 큰 카드로 내세운 역세권 고밀도 개발을 위해서는 용적률(용도변경)의 파격적인 인상이 필수다. 단순 계산으로 일반주거지 200% 용적률을 상업지구의 1000%를 적용하면 기존보다 5배의 주택이 나올 수 있다. 게다가 공공임대 물량으로 확보할 작은 평형 주택을 넣는다면 쏟아지는 물량은 더 늘어날 수 있다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "구체적인 물량은 어떤 식으로 푸느냐에 따라 크게 달라진다"며 "정부가 공급물량을 호수(물량)에 중점을 두고 있다면, 용적률을 최대로 주고 크기를 줄이면 엄청난 공급물량을 준비할 수 있다"고 말했다.

하지만 이 같은 방식은 환경·교육·교통 등 기반시설 부족에 따른 난개발 문제가 걸림돌이다. 이 때문에 서울시는 현재 지구별로 심의를 거쳐 용도변경을 엄격히 관리해왔다. 정부의 공급정책 패러다임 전환으로 서울시의 관리정책이 정면충돌할 수 있는 대목이다.

서울시 한 관계자는 "용도변경은 도시계획과 관련해 종합적으로 검토할 사안이다"라며 "다만 앞으로 정부의 주택공급 드라이브에 맞게 적절한 지역이라면 종상향 심의를 긍정적으로 검토할 예정"이라고 말했다.

전문가들은 사업성에 의문도 제기했다. 개발 특혜로 늘어난 용적률 중 임대주택 비율과 기부채납 조건이 까다로우면 민간 참여도가 떨어진다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "(현재도 개발이익 환수 몫이 큰) 공공재건축도 참여가 없다"며 "(준공업지역 개발의 경우) 정부가 공장을 이전시키고 주택을 짓겠다는데, 지방 이전에 따른 땅 매입, 공장 허가 등 프로세스를 모르고 하는 말"이라고 말했다. 그는 "결국 재개발·재건축을 풀지 않으니 지금처럼 기형적인 공급방안이 나오는 것"이라고 주장했다.

kimhw@fnnews.com 김현우 김동호 기자

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