리모델링, 사업 속도 빠르고 안전진단 수월-리모델링 단지 인기 비결은

정부가 초과이익환수제, 분양가상한제 등 재건축 규제를 대폭 강화하면서 상대적으로 사업 추진이 쉬운 리모델링이 인기몰이 중이다. 재건축이 어려운 서울, 수도권 주요 단지마다 리모델링에 나서는 경우가 부쩍 늘었다.

정부가 재건축 규제를 강화하면서 리모델링이 인기를 끌고 있다. 사진은 리모델링 단지가 몰려 있는 서울 용산구 이촌동 일대 아파트 단지.

▶리모델링 시장 규모 2030년 44조 원

리모델링이 활발한 곳은 수도권이다. 노후 아파트가 몰려 있는 1기 신도시에 리모델링 바람이 불었다. 성남 분당구 구미동 무지개마을4단지, 정자동 한솔마을5단지아파트가 최근 리모델링을 추진 중이다. 안양 평촌신도시에서는 목련2단지가 수평증축 방식의 리모델링에 나섰다. 서울 강남권에서도 리모델링 추진단지가 꽤 많다. 총 1758가구인 강남구 개포동 대치2단지는 지난 5월 서울시 건축심의를 통과했다. 리모델링이 완료되면 가구 수가 1988가구로 늘어날 전망이다. 1차 안전진단을 통과한 송파구 문정시영아파트도 리모델링을 통해 기존 1316가구에서 1512가구로 탈바꿈한다. 비강남권에서는 용산구 동부이촌동 건영한가람(2036가구), 이촌현대맨숀(653가구) 등이 리모델링에 속도를 내는 중이다. 동작구 사당동에서는 우성2·3차와 극동, 신동아4차 등이 리모델링 조합설립인가를 위한 추진위원회를 구성했다. 리모델링 호재에 우성3차 전용 59㎡ 매매가는 10억 원에 육박할 정도로 뛰었다.

리모델링이 인기를 끄는 데는 이유가 있다. 건물 뼈대를 남기고 짓는 만큼 추진 과정이 훨씬 수월하다. 리모델링 사업 절차는 조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주·착공→입주 순이다. 주민의 75% 이상 동의를 받아야 하는 재건축에 비해 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다. 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반에 그친다.

재건축은 안전진단 D등급 이하라는 조건이 붙는다. 하지만 리모델링은 수직증축의 경우 B등급, 수평·별동증축은 C등급 이상이면 가능하다. 리모델링은 기부채납, 임대주택 의무비율 등 재건축에 적용되는 규제에서도 벗어나 있다. 이 때문에 용적률이 높거나 가구당 대지지분이 작아 재건축이 어려운 단지라면 리모델링이 매력적이다. 재건축에 비해 장점이 많다보니 리모델링 시장은 매년 급성장하는 모습이다. 한국건설산업연구원에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 2020년 30조 원에서 2025년 37조 원, 2030년 44조 원 수준으로 커질 전망이다.

다만 리모델링을 맹신하는 것은 금물이다. 수직증축 리모델링 공사는 사업기간이 오래 소요될 가능성이 높다. 까다로운 안전진단 절차 탓이다. 안전진단을 한 번만 거쳐도 되는 수평증축 리모델링 공사와 달리 수직증축은 안전진단만 두 차례, 여기에 ‘안전성 검토’ 절차가 추가로 두 차례나 더 필요하다. 지금까지 두 차례 안전성 검토 모두 통과한 리모델링 아파트 단지는 서울 송파구 성지아파트 1곳뿐이다. 대부분 단지는 2차 안전성 검토에 어려움을 겪어 사업 계획 승인을 받지 못한 채 답보 상태에 놓여있다. 수직증축을 고집하면 사업 기간이 늦어지는 만큼 일부 단지는 수직증축에서 수평증축으로 돌아서기도 한다. 성남 무지개마을4단지, 한솔마을5단지, 안양 목련2단지 등이 대표 사례다.

리모델링 단지에 투자한다면 매수 타이밍이 무엇보다 중요하다. 리모델링 아파트도 재건축과 마찬가지로 분담금 총회, 행위 허가 등 각 사업단계 전후로 가격이 뛰는 경우가 많다. 기왕이면 시공사를 선정하고 안전진단을 마친 뒤, 행위허가가 나기 전 매수하는 것이 좋다. 부동산업계 관계자는 “리모델링은 재건축 대비 장점이 많기는 하지만 집값 상승세가 지속되지 않으면 분담금 부담이 커질 수 있다는데 유의해야 한다”고 말했다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제762호 (21.01.12) 기사입니다]

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