정부는 아니라지만.. "공시가격 현실화로 분양가 더 오를 것"

사진= 국토부

정부 정책이 엇박자 효과를 나타내고 있다. 분양가를 낮추기 위해 분양가 상한제를 도입했지만 되레 분양가 상승의 빌미를 제공했다. 공시가격 현실화로 분양가 중 일부인 택지비 산정 때 기초가 되는 표준지 공시지가가 올랐기 때문이다. 정부는 공시가격 현실화가 택지비 상승을 초래했다는 주장은 타당하지 않다고 했지만 향후 재건축 사업장들의 분양가격은 공시가격 현실화로 더 오를 것이란 전망이 많다.

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분양가 상한제 분양가 > HUG 고분양가 심사때 분양가… 낮아질 거라던 정부 말과 달라

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12일 국토교통부, 업계 등에 따르면 분양가 상한제를 적용받은 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'의 분양가가 3.3㎡ 당 평균 5668만원으로 확정됐다. 이는 지난해 7월 HUG(주택도시보증공사) 고분양가 심사에 따라 정해진 분양가 3.3㎡ 당 4892만원보다 15.9% 높은 수준이다.

당초 국토부는 2019년 11월 민간택지 내 분양가 상한제 적용 지역을 지정하면서 분양가 상한제가 적용되면 HUG 고분양가 관리지역에서 책정하는 분양가보다 5~10%가량 하락하고, 주변 시세보다는 평균 20~30% 낮은 가격이 될 것으로 예상한다고 밝혔다.

그러나 뚜껑을 열어보니 분양가 상한제를 적용받은 분양가가 HUG 고분양가 관리 하 분양가보다 높았다.

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정부는 "공시가 직접영향 없어" vs 전문가 "공시가 현실화로 분양가 상승, 계속 오를 것"

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시장에서는 그 이유를 공시가격 현실화에서 찾는다. 분양가 상한제를 적용받는 사업장의 분양가는 택지감정 평가액과 기본형 건축비, 가산비(택지·건축)를 합산해 산정한다. 이때 택지감정 평가액의 기초가 되는 것이 공시지가인데 최근 몇 년 새 공시가격 현실화로 지가 상승폭이 높았기 때문이다.

2015~2017년 4%대였던 전국 표준지 공시지가 상승률이 2018년 6.02%로, 2019년엔 9.42%로 급등했다. 지난해에는 6.33%, 올해는 10.37%(공시지가안) 올랐다. 서울의 경우 2019년 13.87%, 지난해 7.89%, 올해는 11.41% 각각 상승했다.

공시가격 현실화와 분양가 상한제는 직접적 인과관계가 없다는 정부 주장과 달리 공시가격이 계속 오르며 분양가도 더 오를 수밖에 없다는 지적이다.

앞서 정부는 "공시지가 현실화율 제고로 분양가 상승을 초래했다는 주장은 사실과 다르다"며 "택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 산정하되 객관적인 시장가치를 감안하여 보정하므로 공시지가 현실화율과 택지비 감정평가액 사이에는 직접적인 인과관계가 없다"고 설명했다.

또 "(원베일리) 토지의 감정평가 기준일(지난해 8월)과 HUG 심사일(지난해 7월)은 차이가 거의 없으며 공시지가는 모두 2020년 1월 1일 기준 가격으로 변화가 없어 공시가격 현실화가 택지비 상승을 초래하였다 주장은 타당하지 않다"고 반박했다.

이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시지가를 토대로 택지비를 감정평가하는 것인데 공시가격 상승의 영향을 왜 직접적으로 받지 않느냐"며 "당연히 영향을 받는다"고 꼬집었다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "공시가격 현실화로 매년 공시가격이 10% 넘게 오르면 당연히 분양가 산정에 표준지 공시지가가 반영돼 분양가격이 오를 것"이라고 말했다.

국토부는 HUG 심사 때보다 분양가 상한제를 적용받았을 때 분양가가 높아진 원베일리에 대해 "서초구 심사시 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 상당액(3.3㎡ 기준 약 666만원) 반영됐고, 주변 집값 상승에 따른 지가 상승분도 일부 반영됐다"고 분석했다.

이어 "HUG 고분양가 심사는 인근 지역에서 2019년 분양된 아파트분양가를 기준으로 했으나 서초구는 심사 요청시점 택지비 등의 감정평가액을 기초로 한 만큼 2019년 9월~지난해 8월 토지가치 상승분도 일부 반영됐다"고 덧붙였다.

공시가격 현실화 요인을 차치하고라도 HUG 고분양가 심사보다 분양가 상한제를 적용받을 때 땅값 상승분이 반영돼 분양가격이 더 높아지는 셈이다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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