천장 뚫은 전셋값, 집값 맹추격..갭투자 다시 고개 드나

정부 통계 기준 전세가율 5개월째 상승..3년만에 상승 반전
매매-전세 '갭' 차이 5억에서 2.5억으로..서울도 격차 좁혀
경기서는 '깡통전세' 출현.."전세시장 안정이 최우선 과제"

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 서울 강남구 압구정 현대아파트의 모습. 2020.08.04. dadazon@newsis.com

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 전셋값 급등세가 이어지면서, 전셋값과 매맷값의 격차가 갈수록 좁혀지고 있다. 이에 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자' 수요가 유입되면서 아파트값 상승세를 부추기고 있다.

12일 한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면, 지난해 12월 기준 전국 아파트 전세가율은 70.9%로, 5개월 연속 상승했다.

아파트 전세가율은 지난 2017년 12월 75.3%를 정점으로 하락세를 지속해왔다. 전셋값보다 아파트값이 더 빠르게 오른 탓이다. 전셋값의 상대적 안정세는 전세를 끼고, 주택을 매입하는 갭투자를 어렵게 만드는 요인 중 하나였다.

하지만 임대차2법이 시행된 7월을 기점으로 전세가율은 상승 반전했다.

전세가율은 지난 7, 8월 70.2%에서 바닥을 짚고 ▲9월 70.4% ▲10월 70.6% ▲11월 70.8% ▲12월 70.9%로 상승 추세다.

계약갱신청구권제 시행으로 기존 세입자는 혜택을 봤지만, 신규 세입자의 경우 매물 부족 탓에 전셋값 상승에 속수무책이다.

이에 전국 아파트 전셋값은 같은 기간 4.83% 올라, 매맷값 상승률(3.75%)을 웃돌았다.

특히 서울의 경우 같은 기간 아파트값은 1.36% 오른 반면 전셋값은 2배 가까운 3.52% 상승했다.

서울 아파트 전세가율도 7, 8월 57.3%에서 ▲9월 57.5% ▲10월 57.6% ▲11월 58.0% ▲12월 58.4%로 최근 5개월간 1.1%p 상승하며 격차를 줄이고 있다.

전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하고 있다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 역삼동 역삼e편한세상 전용 84㎡의 경우 매매가격이 지난해 6월 22억5000만원에서 12월 25억원으로 2억5000만원 상승한 반면, 전셋값은 같은 기간 10억원에서 15억원으로 5억원이 뛰었다.

같은 기간 매맷값과 전셋값이 함께 올랐지만, 전셋값이 더 많이 올라 격차가 12억5000만원 수준에서 10억원 수준으로 줄어든 셈이다.

수도권 일부 지역에서는 전셋값이 매매가를 추월하는 기현상도 나타났다.

경기 고양시 탄현동 탄현2단지 삼익아파트 전용 59㎡(17층)는 지난 달 2억1500만원에 전세계약을 체결했는데, 집주인이 2억500만원에 매입한 것으로 나타났다. 전셋값을 매매가보다 1000만원 높여 시중에 내놨는데도 계약이 성사된 것이다.

지난 11월에 매매 후 전세 거래된 경기 남양주시 진건읍 용정리 세아아파트 전용 58㎡도 매매가격과 전셋값이 1억5000만원으로 같았다. 이 같은 주택은 전셋값 하락 시 세입자에게 보증금을 반환하는 데 어려움이 생기는 '역전세'나 주택을 팔아도 채무를 갚을 수 없는 '깡통주택'이 될 수 있어 주의가 당부된다.

지방의 경우 수도권에 비해 전세가율이 낮아 일부 지역을 중심으로 최근 들어 갭투자가 활발하게 나타나고 있다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면, 경남 창원시 의창구에 있는 은아아파트의 경우 최근 3개월(지난해 11월~올해 1월) 매매거래량 26건 중 26.9%(7건)가 갭투자 수요인 것으로 나타났다.

인천 부평구 부개동에 있는 뉴서울아파트도 같은 기간 전체 거래량 23건 중 30.4%(7건)가 집주인이 아파트를 매수한 이후 세를 놓은 것으로 확인됐다.

전세난은 새해가 바뀌어도 지속되고 있다.

부동산원 주간 아파트 동향에 따르면, 이달 4일 기준 전국 전세수급동향지수는 120.2로, 기준치(100)을 웃돌고 있다. 이 지수는 해당 지역의 공급 수요 상황을 0~200 사이로 점수화한 것인데, 100보다 높으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이다.

전세 수급 불안은 전셋값 상승으로 이어지고, 이는 매매-전세 격차를 줄여 다시 매매시장에 가수요를 유발하는 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차 2법 시행 이후 전세시장에 매물 잠김 효과가 심해지고 있다"면서 "전세시장이 흔들리면 매매시장도 흔들리기 쉽기 때문에 전세시장 안정을 주택시장의 최우선 과제로 삼아야 한다"고 말했다.

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