기존정책 고집하며 "주택공급 확대".. 시장은 "공수표 될 것"

집값 어디로… : 정부가 설(2월 12일) 연휴 이전에 부동산 공급대책을 내놓기로 밝혔으나 실효성 있는 대책에 대한 시장의 기대는 그리 크지 않다. 사진은 12일 서울 강남구 일원동 대모산에서 바라본 강남 일대 아파트 단지 전경. 김낙중 기자

- 文대통령 “공급확대” 효과 의문

역세권·준공업지 고밀도 개발

주변 땅값 폭등 가능성 높아

사유지 많아 이익환수도 문제

민간업자 참여도 부정적 시각

문재인 대통령이 신년사를 통해 주택공급 정책을 강조함에 따라, 변창흠 국토교통부 장관이 설 연휴 전 내놓을 구체적인 방안에 대해 관심이 집중되고 있다. 정부는 역세권·준공업지역·저층 주거지 고밀도 개발을 통해 충분한 주택공급을 하겠다고 밝히고 있지만 ‘강남 등 재건축·재개발 금지’ ‘이익환수’ 등의 기존 정책 기조를 고수한 상황에서는 주택난 해결이 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

12일 정부와 부동산업계 등에 따르면 변 장관의 주택공급 대책 핵심은 ‘역세권’과 ‘준공업지역’ ‘저층 주거지’의 고밀개발로 요약된다. 국토부는 국토계획법 시행령 개정 등을 통해 역세권의 준주거지역 용적률을 상향하는 방안을 추진 중이다. 지구단위계획을 수립할 수 있는 지역에 주거지역을 편입하고, 지구단위계획이 수립된 준주거지역의 용적률을 700%까지 올려 고밀개발이 가능하게 하는 방안이다. 서울시내 지하철역 주변도 개발 대상이다. 개발이 가능한 낙후 역세권은 100여 개로 추정된다.

서울 영등포·구로·금천 등 시내에 산재해 있는 준공업지역에 대한 공공기관 주도의 순환개발도 병행될 전망이다. 준공업지역 개발 사업성을 높이기 위해 서울시의 협조를 얻어 사업부지 확보 비율도 50%에서 40%로 낮추고, 주택공급을 확대하기 위해 용적률을 상향하는 방안도 적극 검토 중이다. 단독·빌라 등이 밀집한 저층 주거지 개발을 위한 소규모 재건축 사업 활성화는 이미 추진 중이다. 이 같은 공급계획이 정부의 의도대로 추진될지에 대한 시장의 의구심은 적지 않다. 특히 초과이익환수와 강남 재건축·재개발 불가를 원칙으로 내세우고 있는 상황에서 개발사업에 민간이 충분히 참여할지에 대해 부정적 시각이 많다. 먼저 역세권 고밀화의 경우 강남역·홍대입구역 등과 달리 개발이 상대적으로 적었던 서울 시내 역사 주변의 땅값 폭등이 발생할 가능성이 높다. 대부분 역세권 부지들이 사유지라는 점을 감안할 때 이 같은 지대 상승분에 대한 이익환수 방식과 규모를 두고 논란이 일어날 수밖에 없다. 초과이익환수는 ‘부동의 원칙’이란 점을 변 장관도 강조했기에 역세권 부지 소유자들의 개발 참여 자체가 어려울 수 있다. 준공업지역 개발도 같은 문제를 안고 있다. 정부는 공공재건축의 경우 늘어난 용적률의 최대 70%까지 기부채납식으로 이익환수를 받겠다고 밝힌 바 있다. 민간의 참여를 가로막는 가장 큰 장애다. 이와 더불어 주택공급 장기화도 문제점으로 꼽힌다. 민간소유자들이 참여하고, 정부·지자체가 인허가에 박차를 가한다고 해도 건물을 짓는 데에만 최소 3년이 걸린다. 서울시내 재개발 추진 과정 등을 고려한다면 10년이 훌쩍 넘을 수도 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “역세권·준공업지역 등 주택공급 용지 대부분은 사유지인데 이익을 무조건 환수하겠다는 원칙을 내밀면 어느 소유자가 참여하겠나”라며 “이익환수·강남 재건축 불가 등의 원칙을 고수하며 공급책을 만드는 데는 한계가 있을 수밖에 없다”고 지적했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com

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