부동산 이젠 위험자산, 2년 이상 관망해야 - 교보證

교보증권은 12일 부동산 업종 분석보고서를 통해 부동산은 이제 위험자산이 됐으며 하락 가능성을 염두에 두고 2년 이상 관망할 것을 권했다.

백광제 연구원은 "종부세 부담 강화에 따른 고가 주택 내재수익률의 마이너스(-) 전환은 이미 시작됐고 순공급 부족 완화 이후 초고가 주택 매물은 속도감 있게 쌓여 가고 있다"며 "호가는 여전히 최고가 수준에서 유지되고 있고 임대차법 영향으로 유발된 실수요자 매수 급증에 따른 중저가 주택가격 급등이 언제까지 이어질지 알기 이른 시점"이라고 했다.

백 연구원은 "2020년 하반기 이후 공급이 충분히 이어지고 있고 고가 주택의 수익률 악화 및 저가 주택의 공실 리스크 증가, 장기금리 상승 가능성 증가로 주택 가격은 이미 피크를 지나고 있다고 판단된다"며 "실수요자 입장에서는 현금여력이 충분치 않다면 신규분양을 제외한 현재의 매수행렬에 동참해서는 안되고 하락 가능성을 염두에 두고 2년 이상 관망해야 할 것"이라고 했다.

그는 "향후 예정된 서울 평균 6만 세대 이상, 수도권 평균 20만 세대 이상의 공급이라면 주거형태를 막론하고 충분한 공급으로 판단된다"며 "2023년 이후 3기 신도시 개발까지 이뤄진다면 서울 평균 8.5만 세대, 수도권 27.8만세대는 오히려 공급과잉이 될 수 있는 수치"라고 전망했다.

또 "다만 아파트 형태의 59㎡~85㎡의 실수요자 수요 충족 가능한 공급이 많이 이뤄진다면 시장 안정이 더 빨라질 것"이라며 "정부에서는 이전과 달리 3~4인 가족이 거주 가능한 공공주택 공급을 약속한 바 - 재건축 규제의 완전 해제를 통한 동시다발적 재건축 멸실 이주수요만 발생하지 않는다면 - 더 이상 공급부족에 따른 주택가격 상승 논리는 힘을 얻지 못할 것"이라고 봤다.

백 연구원은 "바이든 행정부 출범 이후 더욱 풍부해질 유동성을 바탕으로 미국 기대인플레이션은 2020년 3월을 저점으로 반등해 최근 2% 수준으로 상승했다"며 "당사에서는 급격한 물가상승 압력이 나타나기는 어렵지만 코로나 불확실성이 제거되고 경제 정상화를 거치는 과정에서 물가상승 압력이 높아질 수 있다는 점은 염두에 두고 있다"고 했다.

이어 "우리나라 시장금리는 올해 전반적으로 상승압력이 우위를 보이겠고 한국은행 통화정책 무게중심은 점차 금융 불균형 리스크 제어로 옮겨갈 것"이라며 "국내 경기선행지수 순환변동치는 2020년 5월을 저점으로 반등세가 진행되고 있는데 경기선행지수 순환변동치와 장기금리는 정도의 차이가 있으나 동행성을 보이고 있는데 국채 10년물 금리 역시 같은 기간 상승세"라고 했다.

아울러 그는 "장기적으로 예상되는 금리 상승은 대출부담 증가와 임대수익률 등 내재 수익률 하락을 유발하고 공급 증가와 더불어 기존 주택가격 하락에 힘을 보탤 것"이라며 "부동산 가격은 절대 빠지지 않는다는, 근거가 부족한 믿음은 중장기적으로 굉장히 위험한 발상"이라고 했다.

또 "실수요자 패닉에 따른 주택가격 상승이 어디까지 이어질지 예단하기 힘들지만 투자자 관점에서는 현재 부동산 시장에서는 어떤 매력도 느껴지지 않는다"며 "실수요자 입장에서는 신규분양을 제외한 어떤 주택 매입도 추천하지 않는다"고 했다.

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황국상 기자 gshwang@mt.co.kr

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