'분상제' 둔촌주공 분양가 최소 3700만원대?..대출 불가선까지 오르나

래미안 원베일리 분양가 소식에 강남권 재건축 "기다린 보람 있다"
3.3㎡당 3750만원만 돼도 전용 59㎡ 대출 불가..청약 대기자 "허탈"

강동구 둔촌주공 사업지 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 민간택지 분양가상한제 여건 속에서 서울 서초구 '래미안 원베일리'(신반포3차·경남 재건축) 일반 분양가가 주택도시보증공사(HUG) 분양가를 훌쩍 뛰어넘으면서 강동구 '둔촌주공 재건축' 일반분양가에 관심이 쏠린다.

둔촌주공 역시 원베일리처럼 분상제 분양가가 HUG 분양가를 크게 웃돌 것으로 관측된다. 이에 둔촌주공 일반분양을 기다린 청약 대기자의 아쉬움도 큰 분위기다. 분양가 통제를 위한 분상제가 오히려 일반 분양가를 올리는 역설적인 모습이다.

◇래미안 원베일리, 분상제 일반분양가 ↑…재건축 사업 탄력 예상

12일 건설·부동산업계에 따르면 최근 서초구청은 래미안 원베일리 일반분양가를 3.3㎡당 5668만6000원으로 승인 통보했다. 토지 평가액 4200만원에 건축비 1468만원을 더한 금액이다.

이는 이전 HUG 분양가보다 3.3㎡당 700만원 이상 오른 수준이다. 래미안 원베일리는 지난해 7월 HUG로부터 3.3㎡당 4891만원에 분양가 승인을 받았다. 분양가 상승으로 공급면적 33평 기준 분양가도 HUG 심사 때보다 2억5000만원 이상 오를 것으로 보인다.

래미안 원베일리의 분양가가 오른 이유는 최근 국토교통부가 공시지가를 큰 폭으로 끌어올려 토지 감정가가 높아졌기 때문이다. 이로써 분양가 상한제 시행으로 일정을 멈췄던 다른 재건축 사업들도 탄력을 받을 것으로 기대된다.

래미안 원베일리 일반분양가 소식에 강남권 일대 재건축도 들뜬 분위기다. 땅값 상승분을 인정하는 분상제 분양가가 HUG보다 더 나을 것이라는 기대는 일찌감치 있었으나, 래미안 원베일리에서 현실화해서다.

일반분양을 앞둔 한 재건축 조합 관계자는 "조합원 사이에서 예상 (일반)분양가를 앞다퉈 산정하고 있다"면서 "HUG 때 분양을 안 하고 기다린 보람이 있다"고 분위기를 전했다.

서울의 한 신규 아파트 모델하우스 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 신웅수 기자

◇둔촌주공 분양가 최소 3700만원대 관측…전용 59㎡도 '중도금 대출' 불가

이제 관심사는 둔촌주공 재건축이다.

둔촌주공은 단군 이래 최대 규모의 재건축 사업으로 꼽힌다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대에 지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 사업이다.

둔촌주공 재건축은 아직 토지 감정평가 등 일반분양을 위한 사전 절차가 상당히 많이 남았지만, 내부적으로 3.3㎡당 적어도 3700만원 이상의 분양가가 가능할 것으로 내다봤다. 원베일리 사업장 개별공시지가를 적용해 택지비를 산정하면 3.3㎡당 4300만원 수준의 분양가도 가능하다는 얘기도 나온다.

최저 예상치인 3700만원으로 계산해도 HUG 분양가 3.3㎡당 700만원 이상 비싸다. 분상제 분양가를 공급면적 24평(전용 59㎡)에 적용하면 중도금 대출 불가 수준인 8억9000만원에 육박한다. 3.3㎡당 50만원 더 오른 3750만원만 돼도 중도금 대출이 불가능한 수준이다. 전용 59㎡ 주택형은 둔촌주공 일반분양 물량에서 가장 많은 1492가구다.

분양가 상승이 예견되면서 청약 대기자들도 실망하는 기색이 짙다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 청약 대기자도 상당하다. 한 청약 대기자는 "당첨이 먼저지만, (일반분양가가 중도금) 대출 불가 수준까지 오를 수 있다는 얘기에 조금 막막한 게 사실"이라며 "정부는 더 저렴한 아파트를 공급하겠다고 하더니 (분상제로) 분양가를 더 올리고 있다"고 말했다.

국토부는 원베일리 분양가는 분상제 때문에 오른 게 아니라고 해명했다. 원베일리 사업지 일대가 특별건축구역으로 지정, 3.3㎡당 666만원 상당의 가산비가 더해지면서 나온 결과라고 설명했다.

국토부 관계자는 "분상제의 택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 하나 객관적인 시장가치를 감안해 보정한다"면서 "공시가격 현실화가 택지비 상승을 초래했다는 주장은 타당하지 않다"고 밝혔다.

이어 "분상제가 주택공급을 저해하지 않으면서도 적정 분양가로 무주택 서민의 저렴한 내 집 마련 기회 확대로 이어질 수 있도록 운영과정을 지속해서 모니터링할 계획"이라고 덧붙였다.

yagoojoa@news1.kr