[재테크풍향계] '중개 현장서 본' 서울·수도권 '핫'한 지역은

강남권 - 개포 위례 흑석 마곡
강북권 - 아현 금호 상계
수도권 - 하남 광교 다산

부동산 일선 현장에서 일하는 중개사들 중 90%정도는 올해도 집 값 상승세가 이어질 것으로 내다봤다. 이 가운데서도 서울과 수도권은 지난해에 이어 올해도 투자 으뜸지역으로 꼽혔다. 하지만 최근 주택시장은 갈수록 세분화하는 경향을 띠며 서울 내에서도 구별, 동별로 특정 이슈와 공급요인 등에 따라 급격한 가격 변화를 보인다. 게다가 정부 정책이 지역단위로 효과가 나타나는 상황에서 특정 규제를 피하기 위해 인근지역으로 수요가 몰리기도 한다. 향후 부동산시장 양극화가 확대되는 상황에서 지역별 편차는 더욱 커질 전망이다. 이에 최근 KB금융지주 경영연구소에서 중개현장 자문단 의견을 기반으로 만든 'KB부동산 보고서'를 분석해 서울·수도권의 '핫'한 지역을 추려봤다.

◇서울 강남권

▲강남구 개포동 : 지리적으로 강남의 남쪽에 위치해 그동안 상대적으로 주목을 받지 못했던 개포동은 재건축 사업이 단계적으로 진행, 눈에 띄게 달라졌다. 올해는 디에이치포레센트(일원대우사원), 디에이치자이개포(개포8단지)가 입주 예정이다. 총 10개 지역 중 7개 지역이 재건축 사업이 완료되거나 완료 단계다. 특히, 대형 건설사들이 치열한 수주 경쟁을 펼치는 가운데 강남지역에 고가 신축주택으로 거듭나기 위한 마무리 단계가 진행 중이다. 이미 입주가 완료된 2, 3단지는 전용면적 84㎡ 기준으로 실거래가 27억~28억원의 가격대를 형성, 시세대비 저렴한 가격으로 분양된 단지는 높은 프리미엄으로 거래되고 있다. 또 개포 5, 6, 7단지의 경우 조합설립 전후로 거래가 활발하고 가격도 단기간에 크게 상승하면서 강세를 보이고 있다.

▲송파구 위례 : 위례는 규제가 심한 곳으로 묶여있지만 개통예정인 8호선 추가역과 위례신도시를 관통하는 트램이 오는 2024년 완공될 예정이다. 초기에는 행정구역에 의존해 수요가 집중됐으나 현재는 교통개발 예정지 주변으로 매매 선호현상을 보인다. 특히, 위례신사선과 위례선 트램이 교차하는 중앙광장 주변지역의 매매가격이 치솟고 있다. 8호선 추가역 접근성과 단지별 학군에 대한 영향도 매매 선호도에 반영되는 모습이다.

▲동작구 흑석동 : 서울권 내에서 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 꼽히는 흑석동은 총 11곳에서 재개발이 진행 중이다. 아직 입주가 완료되지 않은 흑석 3, 9, 11 재개발 구역을 중심으로 투자 문의가 잇따르면서 재개발조합원 지분 거래가 지난해 연초 대비 3억~4억원 이상 오른 가격대에서 거래 중이다. 대부분의 규제정책이 재건축 사업자를 대상으로 이뤄지면서 규제가 덜한 재개발 구역에 대한 기대감이 높다. 특히, 사업시행 인가 이후 관심이 높아진 11구역의 경우 올해도 투자자의 관심이 높을 것이라는 게 KB경영연구소측 전망이다.

▲강서구 마곡 : 서울 강서구 마곡의 가장 큰 이슈는 '마이스(MICE)'다. MICE는 회의(Meeting), 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시회(Exhibition)의 머리글자를 딴 것. 서울에서는 마곡, 서울역, 잠심의 세 곳에서 마이스 사업이 추진 중인데 진행 속도가 가장 빠른 곳이 마곡이다.

특히, 마곡 인근 군부대 이전이 마무리되면서 도로 확장과 개통이 예정돼 있고, 기업 입주와 분양 등으로 서서히 인프라가 형성되고 있다. 최근 가양동 CJ부지에 대규모 복합상업시설 착공까지 예고돼 있다.

◇서울 강북권

▲마포구 아현동 : 서울 강북권에서는 마포구 아현동이 유망지역으로 꼽힌다. 최근 아현 1구역은 공공재개발 정비구역 지정이 신청 중이고 특히, 염리동 4, 5구역, 노고산동, 공덕동 18구역의 재개발이 준비 중이다. 대규모 재개발 지역인 북아현 2, 3구역도 사업 시행인가 변경을 준비 중에 있어 마포래미안푸르지오에 이어 신축 단지에 대한 실수요와 함께 정비사업 시행 초기의 투자 수요가 상존한다.

▲성동구 금호동 : 왕십리 인근 재개발로 주목받고 있는 성동구 금호동. 이 곳은 최근 조합내부 갈등이 새로운 집행부 구성 덕분에 잦아들면서 행당 7구역과 용답동 지역은 관리처분인가 이후 이주 철거가 진행, 빠르면 2021년 분양이 예정돼 기대감이 높다. 한강 조망 뿐 아니라 남산 조망까지 갖춘 금호동은 풍부한 녹지공간과 함께 쾌적한 주거환경을 조성하고 있어 눈여겨 볼 만 하다. 더욱이 다리 하나만 건너면 압구정이어서 강남 접근성도 양호한 지역이다. 현재 추진 중인 재개발 지역들이 사업진행 상황에 따라 올해도 가격 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

▲노원구 상계동 : 강북지역의 '마용성' 다음으로 생긴 신조어 '노도강'의 첫번째인 노원구 상계뉴타운은 1구역이 15년 만에 사업시행 인가를 완료했다. 해제된 3구역도 다시 공공재개발이 추진 중이며 이미 분양을 마친 4구역(상계역센트럴푸르지오)과 6구역(노원롯데캐슬시그니처)의 높은 청약 경쟁률로, 재개발사업 전체가 속도를 내는 모습이다. 더욱이 노원은 대치동, 목동과 함께 서울 3대 학군으로 꼽힌다. 최근 왕십리역과 '동북선 경전철'이 오는 2025년을 목표로 착공되면서 교통 여건도 개선돼 실수요자들의 관심이 높다.

◇수도권

▲하남시 : 개발제한구역 면적이 전체 면적 중 77.2%에 달하는 하남시는 3기 신도시 지정과 5호선 추가연장으로 수요가 집중, 3기 신도시 중 선호도 높은 지역중 한 곳이다. 3기 시도시 청약 수요와 임대차법 영향으로 전세가격도 단기간에 급격히 상승하면서 아파트 뿐 아니라 빌라 등도 '품귀 현상'을 보이고 있다. 인근 미사지구나 풍산지구까지 개발되면서 다양한 인프라가 구축, 인규 유입이 급증세다.

▲수원시 광교 : 지난해 갤러리아백화점과 메리어트호텔, 한화 아쿠아플라넷이 개점했고, 올해 9월로 예정된 경기융합타운 입주 등으로 주거환경이 더 좋아지고 있다. 올초 경기도청 이전 건축비 마련을 위해 매각한 토지 C6블록의 분양 계획이 잡히면서 또 한번의 기록적인 청약 경쟁이 예상된다. 게다가 경기융합타운 완성 후 경기도청의 입주를 시작으로 한국은행(경기지점), 경기도시공사, 경기개발원, 경기도교육청, 경기도대표도서관 등 6개 기관이 오는 2023년까지 순차적으로 입주한다.

▲남양주시 다산 : 남양주시 진건지구와 지금지구를 통합한 다산 신도시는 올해 현대프리미엄아울렛 개점과 9호선 남양주 연장에 대한 기대감이 높다. 추가로 3기 신도시 왕숙지구 조성사업 준비와 부동산시장 상승기가 맞물려 다산 신도시의 매매 호가가 오르고 있다.

한편 KB금융연구소가 KB협력 공인중개사 506명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 2021년 전국 주택 매매가격 전망에 대해 수도권 중개업소의 경우 87%가, 비수도권은 91%가 상승을 점쳤다. 수도권 중개업소의 전국 전망을 보면 1~3% 상승이 30%로 가장 많았고 0~1% 상승이 29%, 3~5%가 17%였다. 5% 이상도 11%를 기록했다. 다만 올해 1~11월 주택 매매가격 상승률이 6.9%인 점을 감안하면 상승률은 다소 둔화될 것으로 예측했다.

[류영상 매경닷컴 기자 ifyouare@mkinternet.com]

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