'깜깜이' HUG 분양가 기준 결국 손본다

여론 등떠밀려 졸속규제 개선
'더 센 가격규제' 상한제가
HUG 분양가 앞서자 논란
결국 1년반 만에 기준 완화 검토
'언발 오줌누기식' 누더기 규제

HUG가 제시한 분양가격에 반발해 분양이 연기됐던 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 전경. [한주형 기자]

불투명한 기준과 임직원의 비리논란 등으로 '깜깜이 심사'란 오명이 가시지 않고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준이 1년6개월 만에 수술대에 오른다. 그러나 이번 HUG 분양가 개선 움직임은 정부가 졸속 규제를 연이어 쏟아내다가 기존 규제와 새 규제가 엉켜서 혼란을 일으키는 바람에 자초한 일이어서 현 정부 분양가정책 실패 사례로 기록될 전망이다.

지난 4년간 HUG의 고분양가 심사기준은 △심사기준이 명확하지 않아 국민의 재산권을 침해하며 △지역별·담당자들별로 분양가 산정 차이가 커 임직원 비리 가능성이 높고 △예측 가능한 행정의 대표적인 반대 사례라는 지적을 끊임없이 받아왔음에도 정부는 개선 움직임을 보이지 않았다. 실제 감사원은 지난해 12월 HUG 일부 임직원이 심사규정을 어기고 '대전유성 대광로제비앙'에 가구당 1억원씩 분양가를 높게 산정한 사례 등을 적발하기도 했다.

그럼에도 움직임이 느렸던 정부가 최근 이를 개선하지 않을 수 없는 상황이 발생했다. HUG 분양가보다 5~10% 이상 가격을 더 낮게 지정하겠다고 정부가 엄포를 놓았던 민간 분양가상한제 가격이 오히려 HUG 분양가를 넘어서는 현상이 발생했기 때문이다.

지난 8일 상한제를 적용받은 래미안 원베일리(신반포3차·경남)가 HUG가 제시한 수준보다 16%나 높은 일반 분양가를 확정 지으면서 기준의 객관성에 부담을 느낄 수밖에 없게 됐다.

10일 국토교통부와 HUG, 주택업계에 따르면 국토부와 HUG는 "민간 아파트 공급을 촉진하기 위해 HUG 고분양가 심사를 개선해 달라"는 주택업계 의견을 받아들여 고분양가 관리 개선 방안을 검토하기로 했다. 주택공급 규칙에 따르면 30가구 이상을 선분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 시행사, 건설사 등의 부도로 아파트 계약자들이 낸 분양대금을 못 받을 경우에 대비하기 위한 목적이다. HUG는 분양가격이 높은 지역은 '고분양가 관리지역'으로 지정한 뒤 분양보증 심사를 할 때 자신들이 세운 기준(인근 아파트 분양가격의 100~105% 이내)보다 분양가가 높으면 보증을 거절한다.

문제는 HUG가 고분양가를 판단하는 기준이 불투명하다는 점이다. 심사기준의 경우 '입지, 단지 규모, 브랜드 등 유사한 인근 아파트를 비교사업장으로 한다'는 대략적인 가이드라인만 나와 있다. 업계에선 분양가 심사 기준을 명확하게 공개하지 않고 비교사업장을 임의로 선정해 투명성·객관성에 문제가 있다고 지적한다.

실제로 HUG의 가격 통제가 시작된 후 강남구와 서초구 아파트들은 서로 다른 입지와 분양시기임에도 '똑같은' 가격으로 분양돼 논란이 많았다. 예를 들어 강남구는 2019년 4월 분양한 '디에이치포레센트'(184가구)부터 작년 7월 시장에 나온 '개포 디에이치퍼스티어아이파크'(6702가구)까지 가격이 3.3㎡당 4750만원으로 동일했다. 이 과정에서 래미안원베일리·둔촌주공 등은 'HUG 제시가격이 지나치게 낮다'며 반발해 분양일정이 연기됐다.

하지만 지난 8일 민간 분양가상한제를 적용받은 래미안 원베일리 분양가격이 3.3㎡당 5669만원으로 확정되면서 HUG의 고분양가 관리기준에 대한 적정성 시비가 붙었다. 정부는 민간 분양가상한제를 시행하면 HUG의 분양가 심사를 통한 가격에 비해 분양가가 5∼10% 낮아질 것이라고 밝혔지만 오히려 분양가가 높아졌다. 만일 HUG의 고분양가 관리기준이 원베일리에 적용된다면 3.3㎡당 분양가격은 4891만원을 넘을 수 없다.

정부가 또 건설업계의 건의 사항을 검토하겠다고 나선 이유는 고분양가 심사제도를 완화할 경우 주택공급이 확대될 수 있다는 판단이 깔린 것으로 해석된다. 고분양가 해당 지역이 전국 111곳으로 대폭 확대돼 심사제도의 적정성을 검토할 필요성도 있다. 고분양가지역은 조정대상지역과 일치하는데 최근 지방 집값이 급등함에 따라 지난해 대비 조정대상지역이 3배나 급증했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "초반에는 집값이 오르는 것처럼 보일지 몰라도 길게 보면 가격을 통제하는 방법보다 집값 상승률이 떨어지게 될 것"이라고 꼬집었다.

[김동은 기자 / 손동우 부동산전문기자]

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