'서울 부촌1위' 반포, 어떻게 투자할까? [스페셜 리포트]

초과이익환수 악재 피한
반포1·2·4주구 '디에이치..'
전용85㎡ 매물 45억에 나와
한달만에 호가 9억 급등
신반포3차 '래미안 원베일리
이르면 3월 소형평형만 일반분양
3.3㎡당 분양가 5669만원 최고기록
'동쪽' 신반포 4지구도 주목
3358가구 '자이타운'으로
이르면 연내 일반분양

◆ SPECIAL REPORT : '시즌2' 돌입한 반포 재건축 ◆

서울 서초구 반포동이 재건축 '시즌2'를 맞고 있다. 강남에 최초로 지은 대규모 아파트인 반포주공 1단지는 물론 신반포3차·경남, 신반포15차, 신반포4지구 등 여러 단지가 재건축 사업의 큰 변곡점을 넘어서면서 탄력이 붙는 모습이다. 재건축 사업이 완료되면 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 반포자이 등 기존 고급 아파트와 함께 강남 한강변 고급 주거벨트로 다시 한번 자리매김할 것으로 보인다. 반포 지역은 강남에서도 정중앙에 가까운 입지라 강북 도심권도 편하게 오갈 수 있는 데다 한강 조망권도 뛰어나다. 신세계백화점 강남점, 파미에스테이션, 뉴코아아울렛 등 생활 편의시설도 풍부하다. 특히 재건축 사업에서 가장 큰 걸림돌인 초과이익환수제를 피한 단지가 상당수라는 점은 매력적이다.

◆ 관리처분계획 소송서 이긴 반포 1·2·4주구

서울 전역에서도 재건축 사업의 상징 같은 존재다. 현대건설이 시공사인데 사업비만 10조원이다. 2120가구를 재건축해 5388가구의 '반포 디에이치 클래스트'로 탈바꿈한다. 호텔에나 있는 컨시어지센터, 국내 최초 아파트 단지 내 오페라하우스, 인도어(In Door) 테니스코트, 주민 전용 극장 등 고급 커뮤니티 시설을 모두 포함할 예정이다.

이 단지의 가장 큰 약점은 2018년 일부 조합원이 분양 절차를 문제 삼으며 제기한 관리처분계획 무효 확인 소송이었다. 조합이 만약 소송에서 진다면 관리처분계획 인가가 취소돼 이 단지의 재건축 부담금이 부활하기 때문이다. 하지만 지난해 12월 24일 서울고법은 2심에서 조합원 12명에 대해서만 평형 배정을 다시 하고, 나머지는 기존 관리처분계획에 따라 사업을 진행해도 무방하다고 결론냈다. 업계에선 늦어도 올 하반기엔 이주·철거 작업이 이뤄질 것으로 내다본다. 이러한 소식이 알려지자 지난달 36억원대였던 전용 85㎡ 호가는 45억원까지 올라왔다. 하지만 1·2·4주구의 전용 85㎡는 재건축 후 전용 59㎡와 84㎡를 추가분담금을 거의 내지 않고 받을 수 있을 것으로 전망된다. 인근 아크로리버파크나 래미안퍼스티지 시세와 비교하면 아직도 투자 매력이 있다는 뜻이다.

◆ 신반포3차·경남, 이르면 올 3월 분양

반포주공 1단지 1·2·4주구와 함께 이 지역 '투톱'으로 꼽히는 단지다. 우선 고속터미널역 역세권에 반포한강공원 접근성도 좋고, 대지 모양이 반듯하다. 단지 규모는 반포주공보다 작지만 입지는 더 뛰어나다는 평가도 나온다. 재건축이 끝나면 '래미안 원베일리'(2990가구)라는 이름으로 바뀔 예정이다.

이 단지는 올해 서울 강남 분양시장의 '최대어'가 될 전망이다. 지난 8일 서초구 분양가심의위원회는 래미안 원베일리 일반분양가를 3.3㎡당 5668만6000원으로 결정했다. 토지비, 건축비, 가산비 등이 모두 포함된 금액이다.

조합은 다음달 조합원을 대상으로 분양을 진행한 뒤 이르면 3월 중 일반분양(224가구)할 예정이다. 래미안 원베일리 분양가가 3.3㎡당 5600만원을 넘었지만 주변 시세와 비교해선 여전히 '로또 분양'으로 꼽힌다. 공급면적 33평형 기준 19억원대로, 아크로리버파크·래미안퍼스티지 등 주변 시세(31억~37억원)의 60% 수준이다. 하지만 전용 49·59·74㎡만 일반분양 시장에 나온다는 사실이 함정이다. 30평형대 이상을 원하다면 입주권만 노려야 한다.

◆ 세화여고·여중에 근접…반포주공 3주구

반포주공 1단지 1·2·4주구와 생활 인프라를 공유하는 단지다. 구반포역을 기준으로 북측이 1·2·4주구, 남쪽이 3주구다. 20평형대(72㎡) 단일 평형으로 구성됐지만 대지 지분이 많아 재건축 후 30평형대를 추가 분담금 없이 받을 수 있다. 이 아파트의 가장 큰 특징은 반포권역에서도 명문학교로 꼽히는 세화고와 세화여고, 세화여중에 붙어 있다는 점이다. 근처 공인중개업소들 사이에선 '기숙사 단지'라는 별명으로 불린다. 가장 큰 약점은 재건축 초과이익환수제다. 작년 9월 예상 부담금으로 1인당 4억200만원을 통지받아 정비사업 시장에 큰 충격을 줬다. 초과이익환수제 시행 이후 사상 최대 부담금으로 기록됐다. 물론 일각에선 3주구 재건축 부담금이 예상했던 '8억원'보다 적어 사업 추진에 큰 걸림돌이 되지 않을 것이라는 반응도 있다. 하지만 이번 산출 결과가 결코 무시할 수준은 아니라는 게 전문가들 시각이다.

◆ 신반포15차, 작지만 '숨은 진주'

재건축 이후 규모(641가구)는 작은 단지다. 하지만 입지로 보면 반포대교 서쪽(서반포)의 내로라하는 단지들 사이에서도 전혀 밀리지 않는다. 반포주공 1·2·4주구와 아크로리버파크에 둘러싸인 이 아파트는 외국인 학교인 덜위치칼리지, 서울 강남권의 유일한 사립초등학교(계성초등학교) 등을 끼고 있다. 반포중도 가깝고, 길 하나를 건너면 세화여고·여중이 있다. 9호선 신반포역도 바로 앞에 있다. 삼성물산은 지난해 4월 이 단지 시공권을 따내며 5년 만에 정비사업 수주시장에 복귀했다. '래미안 원펜타스'라는 이름으로 탈바꿈할 예정이다.

신반포15차는 기존 5층 아파트에 중대형 평형(146~217㎡)으로만 구성돼 있어 재건축 사업성이 꽤 좋다는 평가를 받고 있다. 정비업계에선 래미안 원베일리보다 오히려 뛰어나다는 얘기도 나오는 만큼 재건축 이후 고급화에 얼마나 성공할지 관심이 집중되는 모습이다.

◆ 한강조망 '끝판왕' 신반포2차

서울 한강변 재건축 단지 가운데서도 '알짜 입지'다. 땅 모양이 가로로 길기 때문에 재건축 이후 모든 가구가 한강을 볼 수 있을 것으로 기대된다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 역세권까지 갖춰 반포주공1·2·4주구, 압구정 현대아파트 등과 견줄 만하다는 평가가 나온다.

신반포2차 재건축 사업은 조합 설립까지 과정이 순탄하지 않았다. 추진위 설립인가는 2003년에 받았지만 한강 조망권 등을 둘러싼 소유주 사이 갈등으로 조합 설립이 여러 차례 무산됐고, 7년 동안 추진위원장 대행 체제가 계속됐다.

하지만 작년 10월 극적으로 조합이 설립되면서 기대감이 고조되고 있다. 정비사업 일몰기한 연장을 위한 주민총회에서 소유주의 66%가 조합 설립에 동의한 것으로 조사되면서 '재건축 의지'가 확인됐고, 6·17 대책 이후 "실거주 2년 규제는 피하자"는 내부 여론까지 높아지면서 사업 추진이 급물살을 탔다. 조합은 기존 아파트 13개 동 1572가구를 철거한 뒤 최고 35층 아파트 2000가구로 재건축할 계획이다.

12층 중층 아파트라 공급 면적 기준으로 비슷한 평형을 배정받으려면 1억~2억원가량의 추가분담금은 내야 할 것으로 예상된다.

◆ 고속터미널 '슬세권' 신반포4차

한강 조망은 안 나오지만 생활 편의성만큼은 반포 권역에서 최상급으로 평가받는다. 고속터미널, 신세계백화점 강남점, 뉴코아아울렛 강남점 등이 모두 걸어서 접근 가능하며 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 초역세권이다. 이른바 '슬(리퍼)세권'이다.

이 아파트는 소유주 90% 이상이 재건축에 동의했지만 인근에 위치한 뉴코아 상가 소유주들과 의견이 정리되지 않아 재건축 추진에 어려움을 겪어왔다. 하지만 조합이 상가 소유주들을 지속적으로 설득해 2019년 12월 함께 조합을 결성했다. 정비사업 추진의 또 다른 암초였던 단지 안 수영장 용지 문제도 상호 협력하기로 의견을 모은 상태다.

조합은 재건축을 통해 지하 2층~지상 35층, 12개 동 총 1696가구 규모의 아파트 단지로 변신을 추진하고 있다. 동일 평형 대비 대지 지분은 신반포2차보다는 조금 떨어진다는 평가다.

◆ 신반포4지구, 동반포 최대 규모 재건축

반포 디에이치 클래스트, 래미안 원베일리와 함께 '반포 대장주'로 거론되는 사업이다. 신반포 8·9·10·11·17차와 녹원한신·베니하우스 등 7개 아파트 및 상가 단지 2개를 통합해 지상 최고 35층, 29개 동, 3358가구를 짓는다. GS건설이 시공을 맡았고 단지 이름은 '신반포 메이플자이'다. GS건설은 단지 남쪽 반포자이와 함께 거대한 '자이 타운'을 만든다는 계획이다. 경부고속도로 입체화 등 미래 개발 호재도 꽤 있다. 이 단지는 지난해 9월 건축심의에서 스카이브리지를 짓는 방안을 허가받았다. 단지 특화설계인 스카이브리지는 단지 내 2개 동 옥상을 다리로 연결하는 형태다. 현재 이주가 진행 중이며 올해 상반기에 조합원을 대상으로 평형 신청을 받는 것을 목표로 하고 있다. 이르면 연말 일반분양 시장에 나올 것으로 기대되지만 대부분 중소형인 데다 물량도 300~400가구로 많지 않을 것으로 보인다.

※ 부동산 전문 유튜브 채널인 '매부리TV'를 통해서도 이 기사의 자세한 내용을 볼 수 있습니다.

[손동우 부동산전문기자]

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