수도권 물류센터 몸값 고공행진.. 거래액만 2兆 '역대최대'

투자오피스·대형마트·호텔 등
전통적 상업용 부동산보다
투자 매력도 높아 자산 가치 상승
시장 과잉 공급따른 우려 있어
입지·규모·준공연도 등 고려해야

코로나19로 인해 온라인 쇼핑이 확대되며 새벽배송 등 배송경쟁이 치열해지자 수도권 '물류센터'의 몸값도 날로 높아지고있다. 특히 안전자산으로 각광받았던 프라임급 오피스보다도 낮은 공실률을 나타내자 투자자들이 몰리며 연간 거래금액은 역대 최대를 기록했다. 다만 매입경쟁이 심화되며 투자수익률은 소폭 하락하고 있어 전략적인 투자가 보다 중요해질 것이란 전망이다.

■물류센터 인기폭발..거래액 최대

10일 글로벌종합부동산회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 3·4분기까지 물류센터와 관련된 누적거래금액이 2조3000억원을 기록했다. 이는 역대 최고를 기록했던 전년동기(1조6000억원)대비 44% 증가한 수치다.

공급도 증가세다. 글로벌종합부동산회사 CBRE에 따르면 지난해 신규 A급 물류자산은 지난 5년 평균 공급량의 약 2배 수준인 184만㎡이며, 2021년~2022년에는 총 580만㎡ 규모의 추가 공급이 예정됐다. 이러한 투자활황은 과거부터 지속된 온라인 쇼핑의 확산세 속에서 코로나19가지 겹치며 농축수산물을 중심으로 한 신선배송과 빠른 배송시장이 급성장하면서다.

또한 투자오피스, 대형마트, 호텔 등과 같은 전통적인 상업용 부동산보다 투자 매력도가 높기 때문이다. 서울 프라임 오피스 시장은 유동성 증가와 함께 매물 경쟁이 매우 치열해지며 거래 금액이 지속적으로 상승하고 투자수익률이 하락하고 있으며, 대형마트·호텔·영화관 등 리테일 자산은 코로나19로 매출이 급감하며 투자수익률에 대한 기대감이 낮은 상황이다.

쿠시먼웨이크필드코리아 진원창 리서치팀장은 "서울 오피스 대비 1~2%포인트 가량 투자수익률이 높고 폭발적인 수요 증가로 공실 부담이 줄어든 물류센터의 투자매력도가 상대적으로 부각되고 있다"면서 "최근 신뢰도 높은 임차인의 마스터 리스(통임대 후 재임대) 임차로 안정적인 수익을 창출하며 자산 가치상승이 기대되는 물류센터의 경우 많은 투자자들의 관심을 받고 있다"고 설명했다.

물류센터 매입경쟁이 치열해지며 준공 전 선 매입하는 사례도 이어지고 있다. 물류센터 개발을 위해 선임차 계약이 완료되지 않은 상황에서 사업비를 먼저 대출해주고, 준공시 소유권을 이전받는 형태다.

대표적인 예로는 코람코자산신탁이 인천 항동에 준공예정인 'TJ물류센터'를 3250억원에 매입한 사례다. 쿠팡이 5년간 마스터리스 임차계약을 완료했으며 수도권 배송에 특화된 지리적 이점이 거래 성사에 주효했다는 분석이다.

■투자수익률은 하락세

다만 물류센터도 매입 경쟁이 치열해지며 투자수익률은 하락세를 보였다. 지난해 거래된 물류센터의 경우 임대수익률은 4% 후반에서 5% 초반 수준을 기록했다.

일부 지역의 경우 공실률도 소폭 상승했다. 글로벌종합부동산회사 존스랑라살(JLL)이 집계한 지난해 3·4분기 수도권 물류시장 동향 보고서에 따르면 수도권 A급 물류센터 공실률은 2·4분기 7.0%에서 3·4분기 7.8%로 소폭 상승했다. 보고서는 "해당분기에 남동부권역에서 3개의 신규물류센터가 준공되면서 공실률이 상승했지만 해당지역을 제외한 모든 권역에서는 공실률이 유지되거나 절반 가량으로 하락했다"면서 "코로나19 지속으로 인한 이커머스 수요가 증가했고 이에 따라 해당 산업 임차인들이 추가적인 임대 공간을 필요로해 물류센터 수요를 견인하는 모습"이라고 설명했다.

다만 최근 공급이 증가하면서 투자에 보다 신중해야 한다는 지적이다. 지난달 CBRE는 '수도권물류센터 임차인 현황조사'를 통해 "수도권 지역 내 신규 물류센터의 공급 또한 급격히 증가하고 있기 때문에 물류 자산을 보유하고 있거나 투자를 검토하고 있는 투자자 및 개발사는 경쟁력 확보를 위해 전략적인 포지셔닝이 필요하다"고 조언했다. 이어 "향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 공실리스크를 최소화하기 위해 물류센터의 입지, 규모, 준공연도 등을 고려해 타깃 임대료 및 임차인에 대한 고려가 필요하다"고 덧붙였다.

aber@fnnews.com 박지영 기자

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