"세금 폭탄 맞을라"..가족간 부동산 거래 땐 '이것' 조심해야

시가 5% 또는 3억원 중 적은 쪽이 상한
위반 시엔 시가대로 양도세 부과돼
증여 부동산 5년이내 거래땐 양도세 부과

[사진 = 부동산인포]

세법은 가족 사이의 부동산 거래를 양도보다는 증여로 보는 경향이 있다. 이는 양도소득세 보다 많은 증여세를 회피하기 위해 매매를 가장한 재산 이전을 방지하기 위함이다. 다만, 매매계약서나 금융거래내역서 등 소득증빙서류를 가지고 정상적인 매매행위임을 입증하면 매매로 인정된다.

매매를 입증했다고 해서 안심해서는 안된다. 매매가격 문제가 될 수 있기 때문이다. 가족 간 부동산 거래라는 특수한 상황인 만큼, 세무당국은 양도소득세를 줄일 심산에 주변시세보다 지나치게 낮은 가격에 사고 팔 것이란 합리적인 의심을 할 수 있다.

이에 거래금액 범위는 가족 간 부동산 거래의 경우 시가의 5% 이내 또는 3억원 중 더 낮은 금액의 범위 안에서 이뤄져야 한다. 이를 어길 경우 서로 합의한 매매가격은 인정되지 않고 시가(공시지가·공시가격)를 기준으로 양도소득세가 정해진다.

일례로 10억원의 아파트를 거래한다고 치면, 9억5000만~10억5000만원 사이에서 거래계약을 체결해야 일반적인 매매로 인정을 받는다. 같은 아파트를 가족에게 6억원에 팔았다면 이는 인정되지 않는다. 양도소득세도 10억원을 기준으로 매겨진다.

또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세된다. 시가 9억원의 주택의 경우 6억3000만~11억7000만원이 정상 거래 영역인 셈이다. 만약 이 주택을 5억원에 매매했다면 구매자는 약 4억원의 이득을 보지만, 세법은 6억3000만원까지 정상거래로 보기 때문에 4억원이 아닌 1억3000만원에 대한 증여세가 과세된다.

반대 상황도 같다. 시가 9억원인 주택을 14억원에 거래해 판매자가 5억원의 이득을 취했다면, 정상 거래금액 범위인 11억7000만원을 기준으로 초과한 2억3000만원에 대한 증여세를 판매자에게 과세한다.

◆ "증여나 무상임대로 인한 혜택 안돼"…세금 회피 차단 차원

[자료 = 부동산인포]

가족에게 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 과세된다. 단, 남편이 5년 전 1억원에 매입한 아파트가 5억원으로 오른 상태에 아내에게 증여해도 증여세는 부과되지 않는다. 부부사이에는 6억원까지 비과세되기 때문이다. 5년 이후 아내가 8억원에 부동산을 매도해도 차액인 2억원에 대해서만 양도소득세가 부과된다.

하지만 증여 받은 후 5년 이내에 거래하게 되면 이월과세 규정이 적용돼 남편이 취득했던 1억원을 취득가액으로 보아 차액인 7억원에 대한 양도소득세를 내야 한다. 가족 간 증여 비과세 혜택을 악용한 양도소득세 탈루를 방지하기 위한 규정이다.

부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우에도 증여세가 과세된다. 5년 간 부동산 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상일 경우가 과세 대상이다. 무상사용에 따른 이익은 부동산 가액에 1년 간의 부동산 사용료를 고려해 기획재정부령으로 정한 세율을 곱한 값이다. 아울러 시가보다 30% 이상 적거나 많게 임대료를 지급한 경우도 증여세를 내야한다.

가족 간 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 실제로 금전이 오갔음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료다.

현금 거래보다는 계좌이체를 통해 기록을 남겨두는 편이 좋다. 만약 가족에게 돈을 빌려 매매대금을 지급했다면 차용증을 작성하고 공증을 받는 등 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 남겨둬야 뒤탈이 없다.

아울러 가족에게 빌렸더라도 매월 적정 금액의 이자율을 지급해야 하며 이자와 원금 납입 내역 증빙서류를 챙겨두는 것이 향후 관련 문제가 발생 시 빠른 해결에 도움이 된다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mkinternet.com]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]