"제2의 ○○○ 온다"..가양동에 패닉바잉·갭투자 몰려든 이유

[생생부동산]

"집값이 서울 치고는 아직 싼데 대형 호재까지 있으니 패닉바잉족, 갭투자족 한꺼번에 몰려들죠."(가양동 A중개업소)

서울 강서구 가양동 일대 CJ제일제당 공장부지 개발이 가시화 되면서 일대 아파트 집값이 들썩이고 있다. 이 부지는 인창개발이 CJ제일제당으로부터 1조원에 사들여 삼성동 코엑스보다 큰 규모의 복합 상가를 지을 계획이다. 일대 주거환경이 대폭 개선될 것으로 기대되면서 부지와 인접한 단지들의 신고가 거래가 잇따른다.

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가양동 아파트 시세 작년에만 24% 상승

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6일 KB국민은행 리브온에 따르면 서울 강서구 가양동 아파트 시세는 작년 1월부터 12월까지 24.5% 상승했다. 이는 강서구에서 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 강서구 아파트 시세는 평균 18.9% 상승했다. 가양동을 비롯해 등촌동(21.0%), 염창동(20.7%) 등이 시세 상승을 이끌었다.

가양동은 9호선 가양역과 양천향교역 선로 북쪽에 한강변을 따라 위치한 곳으로 방화동과 함께 택지지구로 개발됐다. 한강이 가깝고 지하철 9호선 양천향교역, 가양역, 증미역이 통과해 교통여건이 편리하다는 게 강점으로 꼽힌다. 1990년대 초 잇따라 들어선 대단지 아파트가 주를 이룬다. 가양1단지(한강타운)~9단지로 이중 4·5·7·8단지는 영구임대 아파트로 사용되고 있다.

노후된 소형 단지가 밀집한 데다 서울 외곽지역이란 인식 탓에 상대적으로 저가 아파트가 많았던 이 지역 집값이 들썩거리기 시작한 것은 2019년 말부터다. CJ그룹이 과거 CJ제일제당 바이오연구소로 사용했던 가양동 공장부지 매각에 나선 것. 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 자리한 알짜 부지로 인창개발과 현대건설 컨소시엄은 문화·쇼핑·오피스 복합단지로 개발할 계획을 갖고 이 땅을 1조원에 사들였다.

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CJ가양동 용지, 코엑스 1.5배 복합시설 개발

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CJ가양동 부지는 용적률 480%에 땅 면적은 10만5762㎡ 규모로 삼성동 코엑스(4만7130㎡) 용지의 2배가 넘는 규모다. 연면적으로 따져도 79만7149㎡에 달해 코엑스(46만㎡)보다 1.5배 크다. 인창개발은 이곳에 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설을 지을 계획이다. 지식산업센터, 판매시설, 문화 및 집회시설, 판매시설 등이 들어선다.

대형 쇼핑·상업시설이 전무했던 강서구 주민들은 '제2의 코엑스'가 들어설 것이라는 기대에 한껏 들떠 있다. 특히 부지를 둘러싸고 들어서 있는 단지들에 대한 관심이 높다. CJ부지는 휴먼빌, 강서한강월드메르디앙, 한보, 보람, 강서한강자이, 한강타운, 가양성지2단지 등 대규모 아파트촌에 둘러싸여 있다.

일선 중개업소 관계자들이 한 목소리로 '최대 수혜지'로 꼽는 아파트는 가양성지2단지다. 단지 규모가 1624가구로 주변 아파트 가운데 가장 크다. CJ부지와는 성재중학교, 동양고등학교를 사이에 두고 마주보고 있다.

이 단지는 지난 한 해 동안 96건 실거래 됐다. 비교적 가격이 저렴하고 소형 면적으로만 구성돼있어 투자용으로 매입하기도 부담 없어서다. 지난해 실거주와 투자를 함께 고려하는 30대 패닉바잉족과 전세를 끼고 들어오는 갭투자 세력이 함께 몰려 들었다는 게 현장의 얘기다.

작년 1월 4억(4층)에 거래됐던 전용 34㎡는 12월 5억3500만원(3층)에 팔리며 신고가를 찍었다. 1월까지 5억 후반대에 거래됐던 전용 49㎡는 최근 7억2500만원(5층)에 팔리며 처음으로 7억원을 넘어섰다. 상승폭은 30%를 웃돈다.

가양동 A공인 대표는 "현재 CJ부지 형태를 놓고 보면 성재중-동양고 사이 도로로 출구를 낼 가능성이 제일 높다"며 "그러면 가양성지2단지와 마주보는 자리에 출구가 생기는 셈이라 제일 수혜가 클 것이라고 보는 것"이라고 말했다.

서울 강서구 가양성지2단지 아파트 전경. /사진=이소은 기자

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"앞으로 두 번 더 뛸 것"…착공까진 2년 걸려

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비교적 넓은 면적을 원하는 실수요자들은 가양성지2단지 바로 옆에 들어선 한강타운(가양1단지)으로 눈을 돌린다. 전용 84㎡ 990가구로만 구성된 이 단지는 작년 말 9억9500만원(9층)에 거래되면서 10억원 돌파를 목전에 두고 있다. CJ부지 매각 소식이 알려진 작년 1월까지만 해도 7억7000만원(5층)에 팔렸던 주택형이다.

B중개업소 관계자는 "CJ부지에 회사들이 입주하면 그 직원들도 주변에서 집을 찾아야 하지 않겠냐"며 "이 동네 새 아파트가 없으니 구축 중에 고를 수 밖에 없고 수요가 많아질 것이 불보듯 뻔하기에 때문에 집값이 오르는 것"이라고 설명했다.

가양동 일대에서 가장 최근 입주한 단지는 2013년 준공된 '강서한강자이'다. 이 단지 역시 CJ부지와 맞닿아 있다. 작년 9월 전용 84㎡가 12억3500만원(17층)에 거래됐다. 강서구 최고가다. 2월 거래된 9억9500만원(2층)과 비교하면 반년 사이 2억4000만원이 올랐다. 현재 입주 가능한 매물 호가는 14억원에 나와있다.

인근 C공인 실장은 "본래 호재가 있는 지역은 발표 났을 때 한번, 착공할 때 한번, 완공했을 때 한번 총 3번 정도 뛴다"며 "지금 매입해도 앞으로 두번 더 큰 폭의 상승이 있을 것"이라고 내다봤다. 다만 일대 중개업소들이 "올 하반기 착공"이라고 확언한 것과 달리 실제 착공까지는 2년 정도 걸릴 가능성이 높다.

강서구는 현재 인창개발이 제출한 개발 계획안의 주민공람을 진행 중이다. 주민공람을 마치면 구에서 도시계획위원회를 열어 자문을 구한 다음, 서울시에 결정 요청을 해야 한다. 이후 서울시 도시건축위원회의 심의를 거쳐야 지구단위계획 세부개발계획이 확정된다. 개발 계획이 확정되면 다시 구청 건축과에서부터 인허가 절차를 시작해야 한다.

강서구청 관계자는 "세부개발계획 확정까지 지금부터 1년, 이후 건축 인허가 절차 1년을 합쳐 착공까지는 넉넉하게 2년 정도 걸린다고 보면 된다"며 "층수, 규모 등 개발계획도 그간의 과정에서 얼마든지 변경될 수 있기 때문에 지금 나온 내용이 확정된 것은 아니다"고 말했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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