[똑똑한 부동산] 공공재개발 빌라, 입주권 안 나올수도 있다고?

김예림 변호사의 부동산 법률 상식
권리산정일 이후 지어진 신축빌라 입주권 안나와
공공개재발은 공모공고일=권리산정일

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[이데일리 황현규 기자] 최근 아파트 값이 급격히 높아지다 보니, 상대적으로 투자금이 적은 빌라의 인기가 높아졌다. 특히 공공재개발이 시행될 가능성이 높은 지역의 신축빌라에 투자하는 사람들이 늘고 있다. 아무래도 세입자를 구하기가 쉽고 노후화로 인한 하자 등이 발생할 소지도 적기 때문이다.

그런데 재개발구역에 있는 신축빌라를 매수하면 무조건 조합원 입주권이 나오는 걸까? ‘꼭 그렇지만은 않다’

흑석2구역(사진=연합뉴스 제공)

도시 및 주거환경정비법 및 그에 따라 제정된 지자체별 조례에 의하면 재개발구역에 있더라도, 일정한 시점 이후에 세대수를 늘려 신축한 다세대주택의 경우에는 세대별로 조합원 입주권을 받을 수가 없다.

이때 일정한 시점은 ‘권리산정기준일’이라고 하는데, 권리산정기준일은 보통 정비구역지정을 고시하면서 함께 정하지만 투기가 우려되는 지역의 경우에는 미리부터 권리산정기준일을 정해 둔다. 이 권리산정기준일 이후 기존 주택을 철거하고 세대수를 늘려 다세대주택으로 신축하면, 세대별로 조합원 입주권이 나오지 않는다.

예를 들어 하나의 세대로 돼 있는 다가구주택을 권리산정기준일 이후에 철거하고 10세대의 다세대주택으로 신축했다고 가정해보자. 이때 다세대주택 전체에 하나의 입주권만이 나오게 된다. 즉 10세대가 각각 조합원 입주권을 받을 수는 없고, 하나의 입주권을 10세대가 공유하게 된다는 것이다. 특히 공공재개발의 경우에는 이 권리산정기준일을 ‘공모공고일’로 보고 있으므로 주의해야 한다. 일단 공공재개발구역으로 지정되고 난 후에 지어진 신축빌라의 경우에는 조합원 입주권을 받지 못한다는 것을 의미한다. 따라서 조합원 입주권을 목적으로 재개발 구역에 있는 신축빌라에 투자하려는 경우 반드시 권리산정기준일(공공재개발지역의 경우에는 공모공고일), 빌라의 신축연도를 확인해야 한다.

실제로 향후 공공재개발이 될 것이라는 이야기만 듣고 신축빌라를 매수하는 경우도 많고, 이를 부추기는 사례도 상당히 많다. 재개발구역 내지 예정구역에 있는 신축빌라, 분명히 매력적인 것은 사실이다. 그렇지만, 그에 따르는 위험이 상당한만큼 매수 시 주의를 요해야 한다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)