은행권, 틈새시장 '빌딩대출' 각축전 치열

주택·신용대출 보다 영업 용이
거래량 증가속 가격도 상승세
대출 규모 크고 수익성도 높아
VIP고객 확보 가능 유치 경쟁

서울 여의도 국회의사당 인근 빌딩 전경 [상가정보연구소]

“코로나19에도 빌딩거래는 늘었어요. 은행에서 빌딩 매매할 때 자사 대출 상품을 매수자에게 소개해달라고 계속 연락이 와요. 건물주는 대개 주거래은행 VIP고객이어서 타 은행이 금리를 깎으며 경쟁을 제안해오기도 하죠”

금융권이 강남 일대에서 빌딩 중개업을 하는 이들을 대상으로 대출 상품 영업에 적극적으로 나서고 있다. 서울에서 15억원 이상 초고가 아파트 주택담보대출이 막히고, 의사나 변호사 등 고소득층의 신용대출마저 조이자 새로운 틈새를 찾아 나선 모습이다.

은행권은 통상 매년 1월이면 주요 빌딩 대출 한도 및 조건을 파악하며 한 해 시장을 준비한다. 하지만 올해엔 경쟁이 더 치열해졌다는게 업계 중론이다. 초고가 주택 시장 규제로 거래가 늘어난데다 빌딩 몸값이 높아지면서 대출규모도 커져 저금리에서도 상당한 이자수익을 낼 수 있어서다.

KB경영연구소가 국토교통부 실거래가 분석시스템을 통해 분석한 결과, 지난해 3분기까지 서울에서 일어난 중소형 빌딩 거래 총액은 10조5800억원으로, 전년 동기 7조3000억원 대비 45%가 늘었다. 전체 거래에서 100억원 이상 빌딩거래 비중도, 2018년 8.8%에서 2019년 11.8%, 지난해 3분기 기준 14.9%로 증가세다.

구동현 케이팩 중개법인 빌딩사업부 팀장은 “지난해 상반기까지만 해도 강남 3구에도 50억~70억원대 꼬마빌딩이 있었는데, 돈이 상업용 부동산 시장으로 몰려들어오면서 손바뀜이 잦고 가격이 올라갔다”며 “빌딩 재매매율이 높다보니까, 은행의 과·차장부터 지점장까지 적극적으로 상품 소개에 나서고 있다”고 전했다.

대출 상품을 옮기는 순간, 건물주인 자산가가 주거래 은행을 바꾸는 것과 다름없기 때문에 경쟁은 치열할 수 밖에 없다. 은행권과 빌딩중개업계에 따르면, 법인 대상 상업용 부동산 담보대출 시 금리는 2.4~2.5% 전후로 모아진다. 제2금융권도 3.7~3.8%대로, 4%가 되지 않는다.

빌딩 대출은 중소기업대출로 묶인다. 기업 대출이기 때문에 자금이 들어가서 얼마나 생산활동이 이뤄지는 것을 평가받는다. 이에 임대업이자상환비율(RTI)을 적용받는데, 법인은 여기서 제외된다. 법인은 빌딩 매수시, 코로나19로 공실이 발생하거나 임대 수익이 줄어도 담보가치 만으로 대출이 가능한 것이다. 갈 곳 잃은 돈이 빌딩으로 몰린 까닭이다. 감정가액은 매매가의 90% 수준으로 정해진다고 알려졌다. 앞으로의 시장 상황에 대해선 좀 더 보수적이어야 한다는 조언도 나온다.

은행권 관계자는 “빌딩은 통상 매수매도가 활발한 시장이 아니다”면서 “최근 공실 증가나 임대수익 하락 등 지표가 악화되고 있어 금융권의 빌딩 대출 확대가 지속적인 새 수익원이 되긴 무리라고 판단된다”고 전했다. 성연진 기자

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