2021년 부동산 시장 전망, '반전 기대하기 어려울 것'

조정대상지역 확대와 세금 부담 증가에도 현실과 괴리 무시할 수 없어

사진= 청룡동 오펠리움. 투시도

2020년 한 해 동안 혼란을 겪었던 부동산 시장이 신년에도 한 치 앞을 예상할 수 없을 것으로 전망된다.

지난달 부산 9곳과 대구 7곳, 광주 5곳 등 총 36곳을 조정대상지역으로 추가 지정함에 따라, 전국의 조정대상지역이 총 111개로 늘었다. 투기과열지구는 총 49개로, 사실상 전국 대부분의 지역에서 주택담보대출과 분양권 전매제한 등에 대한 강도 높은 규제를 받게 된다.

올해부터 종합부동산세와 양도소득세 세율이 인상돼 다주택 보유자에 대한 세금 부담이 증가해 매물이 증가할 것이라는 기대도 있지만, 양도세 중과와 세금, 물가 인상률 등을 고려하면 주택을 조금 더 보유하면서 관망하려는 움직임이 나올 수 있기 때문이다.

여기에 2021년 전국 입주 물량이 작년보다 약 16% 적은 약 22만 가구에 그치고, DTI(총부채상환비율)보다 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 확대 도입될 전망이어서 투자자부터 실수요자까지 주택 매매에 대한 고민이 깊어지고 있다.

전국 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정돼 예전처럼 풍선효과가 나타나는 비규제 지역을 찾기도 쉽지 않아 졌다. 조정대상지역에서 해제돼 주담대가 수월한 지역이나 전매제한이 적용되지 않는 아파트를 찾아보는 것도 하나의 방법이지만, 경쟁이 치열한 만큼 빠르게 움직일 필요가 있다.

실제 지난 2019년 11월 조정대상지역에서 해제된 부산 수영구는 아파트 가격이 급등해 3.3㎡당 아파트 평균매매가격이 한 달 사이에 2.18% 상승한 바 있다. 경기두 양주 옥정신도시는 조정대상지역 해제에 대한 기대감으로 지난 9월부터 연일 신고가를 갱신하고 있다.

부산광역시 금정구 청룡동에 총 114세대 규모로 조성되는 '청룡동 오펠리움' 아파트 역시 전매제한이 적용되지 않는 마지막 아파트로 주목받고 있다.

'청룡동 오펠리움' 아파트는 약 500m 이내(도보 5~7분)에 부산 지하철 1호선 범어사역이 있고, 해운대-기장과 직통 연결되는 금정IC, 경부고속도로 구서IC와 인접해 편리한 교통망을 누리는 입지를 자랑한다.

여기에 금정산과 온천천의 배산임수 지형과 4Bay 특화 설계(63, 52, 51㎡)를 적용해 쾌적한 생활을 누릴 수 있다. 무엇보다도 중도금과 전매 제한에 대한 부담이 없으며, 스마트 풀옵션을 제공해 투자자와 신혼부부 등의 관심이 쏠리고 있다.

부동산 관계자는 "유동자금이 넘쳐나고 저금리 기조가 이어지는 한, 당분간은 부동산 시장의 공급 물량 부족이 이어질 것으로 보인다"라며 "최근 활발한 시공사를 통한 중도금 우회의 경우, 시공사의 신용으로 대출을 도와주거나 중도금 연체 이자를 낮추는 방식이므로 시공사의 재무적인 안정성을 따져봐야 한다"라고 설명했다.

김광태기자 ktkim@dt.co.kr