[매부리TV] "신용도 높아도 주택담보대출 거절"..DSR 공포

LTV·DTI·DSR..대출 심사 까다로워지면서
대출 거절 당하는 직장인들
DSR 한도초과 떴을때 대처법은?

올초 서울 마포에 시세 9억원 아파트를 매수하려던 직장인 A씨는 잔금을 앞두고 주택담보대출이 거절당해 진땀을 뺐습니다. 연봉 5500만원 10년차 직장인인 A씨는 "카드론 한번 받아본적이 없고 신용도가 높아서 큰 문제 없을 것이라고 생각했는데 대출이 안나와서 당황했다"고 했습니다. A씨는 시세 9억원 집을 매수하면서 주택담보대출 3억6000만원 가량을 받으려 했는데 문제가 된 것은 예전에 받은 신용대출이었습니다. 신용대출 등 주택담보대출 외 기타 부채의 원리금의 총합을 소득과 비교해 대출여부를 결정하는 'DSR(총부채원리금상환비율)' 한도초과로 대출이 거절된 것입니다. A씨는 "서울 집값은 10억이 넘었는데 대출 규제는 이렇게 깐깐하니 앞으로 월급쟁이가 서울에서 대출 받아 집사는것은 더욱 힘들어질 것"이라고 씁쓸해했습니다.

요즘 '내집마련'을 준비하는 실수요자들 사이에서 일명 'DSR 공포'가 확산되고 있습니다. 1금융권에서 주택담보대출을 신청했다가 소득대비 부채 한도초과로 대출이 거절당하면서 일부 사람들은 2금융권에서 '울며 겨자먹기'로 주택담보대출을 받고 있습니다. 은행권에서는 "웬만하면 주담대(주택담보대출) 나오던 시절은 지났다"면서 "요즘 대출받으려면 LTV, DTI, DSR 3중 허들을 통과해야한다"고 말합니다.

청약을 준비하는 실수요자들도 대출 규제를 꼼꼼히 숙지해야합니다. 대출 규제가 깐깐해지면서 "청약받으면 어떻게든 입주할수 있겠지"라고 말하던 시대는 지났기 때문입니다. 특히 오는 2월19일부터는 수도권 분양가상한제 적용 아파트는 민영이든 공공이든 최소 2년~최대 5년 실거주를 해야합니다. 과거에는 입주때 분양가가 모자라면 전세를 놓아 분양가를 마련했지만, 앞으로 실거주 의무가 있는 아파트를 분양받은후 주택담보대출이 나오지 않으면 대책이 없기 때문입니다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV는 '공포의 대출 규제…DSR'을 집중 분석합니다.

DTI는 총부채상환비율을 뜻합니다. 소득대비 갚을 능력을 보는 지표로 '주택담보대출 연간 원리금 상환액'과 '기타대출의 연간 이자 상환액'의 합계를 연소득으로 나눈 수치입니다. 서울 등 투기과열지구에서는 LTV(주택담보인정비율) 40%와 함께 DTI도 40%를 넘지 않도록 규정하고 있습니다.

그런데 DSR은 DTI보다 더욱 강한 개념입니다. 이 역시 소득대비 갚을 능력을 보지만, DSR은 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 봅니다. '주택담보대출의 연간원리금 상환액'과 '기타부채의 연간원리금 상환액'의 합을 '연간 소득'으로 나눈 값입니다. DTI가 기타부채의 '이자'만봤다면, DSR은 '기타부채의 원금과 이자'를 같이 보기 때문에 신용대출이 있다면 신용대출의 원금까지 부채비율로 잡히기 때문에 DSR이 올라가게 됩니다. DSR은 2019년 12·16 대책때 도입됐는데 서울 등 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 살때 돈을 빌리는 사람은 DSR 40%를 초과하지 못하도록 했습니다. 제1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 60% DSR 규정을 두고 있습니다.

예를 들어 연봉 6000만원 직장인이 신용대출 5000만원 있는 상태에서 주택담보대출 3억6000만원을 받으려고 하는 경우를 봅시다. DSR·DTI 계산기에 따르면, 이 사람의 DTI비율은 38.75%로 40%이내지만 DSR은 47.08%로 더 높게 나옵니다. 신용대출 원금이 부채로 잡히기 때문입니다.

그렇다면 대출은 받아야하고 갑자기 소득은 늘릴 수 없고, DSR 한도 초과가 뜨면 어떻게 해야할까요? 통상 은행에서는 배우자 소득을 합쳐 DSR을 재심사합니다. 단, 배우자의 부채도 같이 계산되기 때문에 앞으로 대출을 받으려는 세대라면 부부의 부채를 신중히 관리해야합니다.

전세자금대출을 받고 전세를 살고 있는데 앞으로 집살때 전세자금대출도 DSR에 포함될까요? 이 경우 정답은 'NO’입니다. 전세자금대출은 DSR 산정시 고려되지 않습니다.

그 외에도 '중도금 집단대출을 받을때 DSR이 고려되는지' 'DSR을 계산할때 나의 소득을 파악하는 법' 등 자세한 내용은 유튜브 채널 매부리TV에서 확인하실 수 있습니다.

[이선희 기자]