변창흠표 '공급 3종세트' 완성.. 고분양가 심사기준 완화 검토

'공공 소규모 재건축 사업' 윤곽
연립·소형아파트 용적률 높여
기부채납 방식, 공공임대 의무화

변창흠 국토부장관이 제시한 주택공급 방안의 한 축인 '공공 소규모 재건축 사업' 윤곽이 나왔다. 연립주택이나 소형 아파트 등 저층 주거지의 재건축 용적률을 높여주는 대신 공공이 참여해 기부채납 방식으로 공공임대를 의무화하는 방안이다. 이로써 역세권 고밀개발, 준공업지역과 함께 저층 주거지까지 포괄한 변창흠표 '공급 3종 세트'의 윤곽이 모두 드러났다.

특히, 변 장관이 민간과 연계한 주택공급 대책 의지를 밝힌 상황에서 민간단체들이 HUG 분양가 심사 완화 등 실질적인 인센티브 제공을 건의하자 정부가 검토에 들어갔다.

■연립 재건축 용적률↑· 임대 의무화

7일 더불어민주당 천준호 의원은 소규모 재건축 사업에 공공이 참여하면 인센티브를 제공하는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 개정안을 대표 발의했다. 소규모 재건축 사업에도 역세권 고밀개발이나 준공업지역 개발처럼 공공개발 방식을 도입해 용적률을 높여주고 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 하는 방식이다.

공공 소규모 재건축 사업은 저층 주거지의 고밀 개발에 적용될 수 있다. 변 장관은 그동안 역세권, 준공업지역과 함께 저층 주거지를 개발해 분양아파트 중심으로 공급하는 방안을 제시했다.

소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡, 200가구 미만에 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 정비사업이다. 연립주택이나 소형 아파트 등이 대상이다. 요건을 충족하는 준공 후 30년 지난 노후 공동주택은 서울 내에만 2000여곳, 6만여 가구로 추정되고 있다.

소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높일 수 있는데, 공공개발 방식을 도입하면 용적률을 추가로 얹어준다는 내용도 들어갔다. 이에 따라 공공 소규모 재건축 사업은 용적률 최고치를 2종 일반주거지역에서는 250%에서 300%로, 3종 일반주거지에선 300%에서 360%까지 올릴 수 있게 된다.

준공업지역도 공공이 참여하면 부지 내 주택비율 확대와 도시재생과 연계한 사업비 기금융자 등이 제공된다. 용적률도 높여준다. 산업시설 의무비율도 50%에서 40%로 낮춰 60%를 주택으로 지을 수 있게 했다.

변 장관은 또 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위해 역세권의 반경을 500ｍ까지 넓히고 용적률도 300%까지 올릴 수 있다는 구상을 구체화하고 있다.

■HUG 심사 완화 등 민간 참여 검토

변 장관이 지난 5일 주재한 '주택공급기관 간담회'에 참석한 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 민간단체들은 공급 참여를 위한 다양한 인센티브들을 건의한 것으로 파악됐다.

특히, 변 장관이 이자리에서 '공공보다는 민간의 역할'에 무게를 싣자 협회 참석자들이 적극적으로 아이디어를 제안한 것으로 전해졌다. 이들 협회는 정비사업과 개발사업 등의 인허가 절차 간소화와 민간 사업자들의 금융비용 부담 완화, HUG의 고분양가 심사 기준 개선 등을 한 목소리로 요구했다.

참석 기관의 한 관계자는 "HUG 분양가 심사시 현재 인접 지역보다 더 넓은 의미인 생활권을 반영해 달라는 요청이 있었다"며 "분양가를 현실화시켜달라는 이야기"라고 전했다. 강남 등 일부 재건축 단지들의 경우 인접한 비교 사업장 지역이 마땅치 않아 분양가가 시세보다 크게 낮은 수준으로 책정되면서 사업이 지연되는 사례가 속출하고 있다.

또, 공공재개발의 경우 시공사 선정시기를 현행 '사업시행인가 이후'에서 '공공사업시행자 선정 이후~사업시행인가 이전'으로 앞당겨 달라는 건의도 나왔다. 시공사 선정을 사업시행인가 이후로 할 경우 사업지연 사유가 발생하면 사업차질이 불가피하다는 것이다.

최근 아파트 대안으로 떠오른 오피스텔과 도시형생활주택 등 준주거 시설에 대한 취득세 완화와 금융지원 확대를 요청하는 의견도 있었다. 업계 관계자는 "준주거 시설의 경우 다주택자들이 매수해 주택을 공급하는 임대사업자 역할을 하고 있는데 최근 취득세가 강화돼 수익률이 떨어졌다"며 "개발업자 입장에서는 매수자가 사라지게 되면서 주택공급이 부담스러운 상황"이라고 전했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 박소연 기자

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