[기고] 대통령령만 개정하면 주택 공급 부족 해결된다

[경향신문]
지난 6년간 두 배 가까이 폭등한 서울 집값이 올해도 상승을 지속할 거라는 전망이 우세하다. 전문가들은 집값 상승 요인으로 공급 부족을 가장 먼저 꼽는다. 부동산114가 집계한 서울의 신규 공급은 작년 5만채에서 올해 2만8000채로 44%나 급감한다. 내년은 2만채로 작년의 절반에도 못 미친다. 30대의 내집 마련 수요만도 매년 3만5000채인 점을 감안하면 신규 공급은 실수요에도 못 미칠 것으로 예상된다.

송기균 송기균경제연구소 소장

주택시장의 공급 부족을 해결하는 가장 효과적이고 빠른 방법은 다주택자들이 보유한 주택을 매도하도록 하는 것이다. 통계청의 ‘2019년 주택소유통계’에 의하면 서울에서 3주택 이상을 소유한 가구는 16만가구이고, 그들이 소유한 주택은 약 60만채다. 4주택 이상 가구는 7만가구이고 33만채가 넘는 주택을 소유하고 있다. 3주택 이상 가구가 소유한 주택의 10%만 매도로 나와도 6만채다. 공급 부족이 일시에 해소되고 집값은 정상 수준으로 하락할 것이다.

다주택자의 주택 매도를 유도하기 위해 정부는 종부세와 양도세를 대폭 인상했다. 그런데도 다주택자는 주택을 매도하지 않았고, 집값 상승은 멈추지 않았다. 그 이유를 2017년 12월13일 정부가 발표한 ‘임대주택등록 활성화방안’에서 찾을 수 있다. 그 방안의 3쪽에 “등록된 임대주택은 종부세를 ‘합산 배제’한다”는 조항이 있다. 합산 배제란 ‘비과세’의 다른 표현이다. 다시 말해 주택을 수십채 혹은 수백채를 소유해도 임대주택으로 등록만 하면 종부세를 1원도 안 내는 것이다. 그런 세금 특혜 때문에 주택을 많이 소유한 다주택자들은 대부분 주택임대사업자로 등록했다. 추가로 주택을 사재기하여 임대주택으로 등록한 경우도 수없이 많다. 2017년과 2018년 두 해에만 서울에서 21만채의 임대주택이 신규 등록된 것은 이런 엄청난 세금 특혜 때문이다.

작년 3월 말 현재 서울에서 18만5000명의 임대사업자가 50만4000채의 임대주택을 등록했다. 이들 대부분은 종부세와 양도세를 전액 감면받는다. 그러므로 정부가 종부세와 양도세를 대폭 인상해도 이 물량은 매도로 나오지 않는다.

올해 서울 주택시장의 가장 큰 불안 요인인 공급 부족을 해결하는 것은 매우 간단하다. 주택임대사업자에 대한 세금 특혜를 폐지하는 것이다. 그러면 서울에 등록된 50만4000채 임대주택의 상당수가 매물로 나와서 공급 부족이 일시에 해결될 것이다. 더욱이 종부세 특혜가 종합부동산세법 시행령 제3조(합산 배제 임대주택)에 근거하고 있으므로 대통령이 집값을 잡을 의지만 있다면 오늘이라도 시행할 수 있다.

송기균 송기균경제연구소 소장