준공업지역 정비사업 본격화.."단기공급 안돼 역부족"

7일 공모 시작..3월 중 3~4곳 시범사업지 선정
1차 대상자는 단일 토지주..영세사업자·정비구역은 제외될 듯
주변 집값 자극 우려도.."단기간 변동성 흡수 대안 필요"

예전 하이트맥주 공장 부지에 들어선 영등포대우푸르지오 아파트(사진=카카오맵)

[이데일리 하지나 기자] 변창흠 국토교통부 장관이 첫 공급대책으로 내세운 준공업지역 개발사업이 본격화된다. 용적률을 완화하고 산업부지 확보 비율을 인하하는 등 인센티브를 제공해 도심 주택 공급을 확대한다는 방침이다. 전문가들은 도심내 주택공급대책이라는 점을 높게 평가하면서도 즉각적인 효과를 내지 못한다는 것을 한계점으로 지적했다.

준공업지역에 아파트 공급…“주택공급에 효과적”

국토부와 서울시는 7일부터 민관합동 준공업지역 순환정비사업 공모를 시행한다고 6일 밝혔다.

순환정비는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 참여해 준공업지역의 공장 이전 부지에 주거와 산업시설이 혼재된 앵커 산업시설을 조성하고 주변부를 순차적으로 정비하는 방식이다. 정부는 3월 중 3~4곳을 선정한다는 목표다.

정부는 준공업지역 산업부지 비율을 기존 50%에서 40%로 완화하고, 심지어 산업부지내 주거용 오피스텔도 허용키로 했다. 또한 사업비 기금융자(총액의 50%·연 1.8% 등) 등 각종 지원을 제공할 계획이다.

용적률 완화도 추진 중이다. 현재 서울시 조례상 준공업지역의 용적률은 임대주택을 포함할 경우 최대 300%까지 가능하지만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 400%까지 늘어날 여지가 있다. 다만 3000㎡ 이상 공장부지로 제한하고 있고, 부지내 공장 비율도 50% 이상이어야 한다.

전문가들은 준공업지역을 통한 주택공급에 대해서 우선 긍정적으로 평가한다. 최현일 한국열린사이버대학 부동산학과 교수는 “준공업지역에 오피스텔과 업무용 단지는 많이 들어왔지만 이보다 높은 가치를 자랑하는 아파트를 허용해주는 것은 굉장히 매력적으로 다가올 것”이라면서 “정부에서는 용적률을 높여주는 등 혜택을 제공한다면 흥행할 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

현재 서울 내 준공업지역은 서울 전체 면적의 3.3% 수준인 19.98㎢가 지정돼 있다. 영등포구가 5.0㎢로 가장 넓다. 이어 구로구(4.3㎢) 금천구(4.1㎢) 성동구(2.0㎢) 순이다. 주택 공급이 이뤄진다면 상당한 효과가 있을 것이란 전망이다.

하이트맥주 영등포공장을 홍천으로 옮긴 뒤 2642가구의 영등포 푸르지오 아파트를 건설하고, SK케미칼 수원공장을 충북 진천·울산공장으로 이전하고 3576가구의 수원 SK스카이뷰를 건설한 것이 대표적이다.

실제 공급까지는 시간차 …집값 자극 우려도

다만 실제 공급까지는 상당한 시간이 소요될 것이라는 지적도 나온다. 대부분의 준공업지역에서 영세사업자가 밀집해 있는 상황에서 서로의 이해관계를 조율하는 것이 쉽지 않기 때문이다.

조합이 설립돼 있는 기존 정비구역도 공모에 참여할 수 있지만 이들 대다수는 공장 비율 50%를 충족하지 못하고 있는 것으로 알려진다. 서울시 관계자는 “1차적으로는 단일 소유의 대형 공장부지가 대상이 될 것으로 보인다”면서 “영세 제조업들이 모여있는 지역들을 배제한 것은 아니지만 단일화된 의견을 수렴하는게 어려운 측면이 있다”고 말했다.

하지만 단일 토지소유주의 경우에도 공장 이전 등의 절차를 고려했을 때 단기간 공급이 이뤄지긴 어려워 보인다. 후보지가 선정되면 양해각서(MOU)를 체결하고 지구단위계획 수립, 개발행위 허가 등의 절차를 거쳐야 한다. 정부는 2022년까지 총 7000가구를 공급하겠다는 목표다.

특히 단기적으로 주변 집값에 영향을 미칠 수 있다는 점도 우려되는 부분이다.이미 지난해 5.6대책에서 도심내 준공업지역을 재정비해 주택공급 기반을 확대하겠다는 발표를 한 이후 준공업지역 인근 집값이 급등하는 모습을 보이기도 했다.

영등포구 당산동4가 당산현대3차 아파트(전용 73㎡)의 경우 지난해초 8억원 후반에서 거래되다가 6월 9억원 중반대로 오른뒤 지난달 7일 10억6000만원으로 최고가를 기록했다. 영등포구 양평동 한신아파트(전용 84㎡)는 지난해 4월 2일 8억8000만원에 거래됐지만 6월 들어 1억원 가까이 올랐다. 지난해 12월 9일에는 11억2000만원으로 신고가를 경신했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “저층 공장지대가 고층으로 개발되면 주변 지역에서는 호재로 반영되고 시세 상승요인으로 작용될 것”이라면서 “장기적으로는 공급량 확대에 초점을 맞추고, 단기간에 변동성을 흡수할 수 있는 대안도 필요하다”고 말했다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)