작년 4·4분기 오피스거래 4.4조원..컨버전 트렌드 확대 영향

신영에셋 보고서
지난해 4·4분기, 중대형 오피스빌딩 4조3,748억원 거래
코로나19에도 부동산 대체투자 상품 불확실성 크고
아파텔 등으로 용도 전환하는 '컨버전 트렌드' 확산
"2021년에도 오피스 거래 성장세 지속 전망"

[서울경제] 지난해 4·4분기 오피스 매매시장 거래금액이 4조4,000억원에 달하는 것으로 조사됐다. 지난해 3·4분기(5.1조원)에 이어 2분기 연속 4조원을 초과한 것이다.

6일 신영에셋에 따르면 지난해 4·4분기 거래가 완료된 중대형 오피스빌딩(서울 및 분당권역 소재 거래면적 3,300㎡ 이상)의 거래금액은 4조 3,748억원으로 집계됐다. 앞서 분기 거래금액이 4조원을 상회한 것은 2015년 3·4분기와 2019년 2·4분기 및 2020년 3·4분기 등 세 차례 뿐이다. 이를 종합하면 지난해 연간 오피스 거래금액은 2019년(11조 9,673억원)보다 14% 증가한 13조 6,753억원을 기록했다.

코로나19 확산에도 불구하고 오피스 매매시장의 거래가 하반기 내내 급증한 이유는 우선 리테일·호텔·해외 부동산 등 부동산 대체투자 상품의 불확실성이 크기 때문이다. 반면, 오피스시장의 경우 강남과 분당·판교권역의 안정세가 여전하고, 나머지 권역도 신규 공급에도 불구하고 타 상품 대비 안정세를 유지하고 있다.

또한 오피스빌딩을 매입한 이후에 주거용 오피스텔(아파텔)이나 임대주택 등 오피스빌딩 외 다른 용도로 전환 개발하는 컨버전 트렌드가 주요 권역 모두로 확대되고 있는 점도 영향을 미쳤다. 지난해 상반기 강남권역에서 주로 발생했던 컨버전 트렌드는 하반기에 도심권역(부림빌딩, 광일빌딩), 여의도권역 및 서울 기타권역 등으로 확산되고 있다. 특히, 여의도의 경우 2020년 한 해 파크원과 국민은행 여의도통합사옥 등 48만㎡ 규모의 오피스빌딩이 신규 공급되면서 3·4분기 공실률이 15%대까지 폭등했음에도 불구하고, 사상 두 번째로 많은 2.4조원 규모의 거래가 이루어졌다. 4·4분기에 거래 완료된 동여의도 유수홀딩스빌딩(생활형 숙박시설 컨버전)과 신동해빌딩, 나이스2사옥(임대주택 컨버전) 등이 대표적인 컨버전 사례다.

또한 거래 규모가 큰 프라임급 오피스빌딩의 선매각 성공사례가 하반기에 집중됐다. 지난해 3·4분기 도심권역 SG타워(9,393억원)와 디타워 돈의문(6,563억원)에 이어 11월에는 여의도 파크원 타워2(9,500억원·2020년 1월 우협 선정)가 거래 완료되었고, 12월에는 성수 디타워 아크로 포레스트 업무동(6,000억원·2020년 4월 매매계약 체결)이 거래되었다. 이는 합하면 3조원(3조 1,427억원)을 웃돌며, 하반기 거래규모의 약 30%가량이다.

주거상품으로의 컨버전 트렌드는 2021년에도 계속될 것으로 예상된다. 최재견 신영 부동산리서치센터장은 “2020년 한 해를 관통한 컨버전 트렌드와 오피스빌딩을 대상으로 한 공모리츠시장 성장 등으로 2021년에도 오피스 거래는 성장세를 지속할 전망”이라며 “2021년에도 연간 11조원 이상의 거래가 예상된다”고 말했다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com