과천 '지정타'에 대출 70% 가능한 아파트 분양 떴다 [부릿지]

[부릿지TALK] 과천 지식정보타운 신혼희망타운 S3, S7 블록 입주자모집공고 분석

과천지식정보타운 내 신혼부부 특화형 주택 600여 가구를 공급하는 입주자모집공고문이 떴다. 주택가격의 최대 70%까지 대출이 가능하고 보육센터 등 육아에 특화된 주택이 들어서 신혼부부 등에게 큰 인기를 끌 것으로 관측된다.

머니투데이 건설부동산부 전문 유튜브채널 부릿지가 31일 과천지식정보타운 S3, S7단지 신혼희망타운의 청약 자격 요건, 당첨 커트라인, 기타 유의사항 등을 알아봤다.

안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 오늘 과천지식정보타운 내 신혼희망타운 두 단지의 입주자 모집공고가 떴습니다. 핵심 내용을 추려서 정리해봤으니 끝까지 시청해주시고 구독과 좋아요 부탁드립니다.

신혼희망타운은 신혼부부 맞춤형 주택입니다. 보육과 육아에 특화한 단지로 보육센터 등이 들어서는 것이 특징입니다. 평형은 전용 60㎡ 이하로 소형 평수 위주로 구성된 것이 특징입니다.

입지를 한번 볼게요. 앞서 분양한 '과천푸르지오벨라르테' 인근에 있어서 당시 분양 팸플릿을 가지고 와봤습니다. 먼저 S7의 경우 길을 건너면 초등학교와 유치원 예정 부지가 있어서 자녀를 둔 신혼부부들의 선호도가 높을 것으로 보입니다.

S3도 근린공원을 지나 통학이 가능하겠죠. 그런데 두 단지 모두 개통 예정인 '과천지식정보타운역'과는 거리가 있습니다. 또 S7의 경우 인근에 과천시자원정화센터가 있습니다. 두 단지를 비교해보면 지하철역이나 상업시설과의 거리는 S7이 가까워 보이고 S3는 인근에 공원이 두 곳이나 있어서 주거 쾌적성이나 전망 등에서 우수해 보입니다.

S3단지는 전체 547가구 중 분양형이 365가구(55㎡ 352가구·59㎡ 13가구)입니다. 나머지 가구는 장기임대형으로 입주자를 모집합니다. S7단지는 472가구 중 분양형이 280가구이며 전 평형이 55㎡입니다. 재당첨제한과 전매제한이 각각 10년이고요. 거주의무기간은 최초 입주가능일로부터 5년입니다.

청약 접수는 2021년 1월 13일 오전 10시부터 오후 5시까지입니다. LH청약센터를 이용하면 됩니다.
당첨자 발표는 S3, S7 모두 2021년 1월 21일입니다. 두 단지의 당첨자 발표일이 같아서 중복 청약이 안 된다는 점 말씀드립니다. 계약 체결은 2021년 4월 26일~27일(전자계약 기준)입니다. 입주예정일은 S3이 2024년 2월, S7이 2023년 6월입니다.

분양가는 S3 단지 55㎡가 5억3677만원~5억7430만원, 59㎡가 6억328만원입니다. S7단지 55㎡는 5억697만원~5억4406만원입니다.

주변 시세와 분양가를 비교해볼게요. 과천시 3.3㎡당 평균 매매가격 4769만원입니다. 2021년 11월 입주 예정인 별양동 과천자이의 전용 60㎡ 평균 분양가가 8억9469만원인 점을 고려하면 S3단지의 분양가가 2억9000만원 가량 낮습니다. 물론 전매제한이 10년이라 차익을 거두는데 제한이 있긴 합니다.

자격 요건을 볼게요. 신혼희망타운은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모 가족이 신청 가능합니다. 여기서 신혼부부는 혼인신고 한 지 7년 이내거나 7년이 지났어도 6세 이하 자녀를 둔 경우를 말합니다. 예비신혼부부는 2021년 12월 31일까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 분들을 말합니다. 한부모 가족은 6세 이하 자녀를 둔 부모에 해당합니다.

이분 중에서 무주택세대 구성원이면서 수도권 거주자이고 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입해 6개월이 지나고 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 분들이 대상입니다.
소득과 자산요건도 있습니다. 소득은 무주택세대구성원 전원의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% (맞벌이 130% 이하) 이하 여야 합니다. 총자산 합계액은 3억300만원을 넘지 않아야 합니다.

가구원수별 월평균소득은 '건강보험 보수월액'으로 계산합니다. 건강보험 월보수액은 국민건강보험공단 홈페이지에서 '직장보험료 개인별 조회(공동인증서 로그인 필요)'를 통해 확인할 수 있어요. 신혼부부의 경우 각각의 2020년 12월 월보수액을 합산하면 됩니다. 휴직자의 경우 사회보장정보시스템을 통해서 조사된 정상적으로 근무한 기간의 건강보험 보수월액 등을 기준으로 합니다.

총 자산이 3억300만원을 넘지 않아야 하는데 여기서 총 자산은 부동산(건물+토지)·자동차·금융자산·기타자산 가액의 총합에서 부채를 뺀 금액을 말합니다.

부동산(건물+토지) 가액은 국토교통부 부동산공시가격 알리미 또는 해당 지자체 홈페이지에서 확인 할 수 있어요. 자동차는 보험개발원에서 차량기준가액을 확인하면 됩니다. 차량이 두 대 이상이면 가액을 모두 합산합니다. 부채에는 임대보증금과 기존 대출 등이 포함됩니다.

자 그럼 신청을 해봐야겠죠. 1월 13일에 LH 청약센터에서 접수하면 됩니다. 신청 접수는 당첨자발표일이 동일한 주택 전체에 대해 1세대 내 무주택세대구성원 중 1명만 신청할 수 있다는 점 다시 한번 말씀드립니다.

그럼 어떻게 뽑느냐. 신혼희망타운도 가점제입니다. 우선 혼인 기간이 짧거나 자녀 나이가 어린 가구에 30%를 우선공급합니다.

구체적으로 말씀드리자면 1단계 우선공급에서 입주자모집공고일 현재 예비 신혼부부, 혼인 기간 2년 이내인 신혼부부, 2세 이하(만 3세 미만을 말함, 태아 포함)의 자녀를 둔 신혼부부 및 한부모가족을 대상으로 30%를 배정합니다.

여기서 또 지역 거주자 조건에 따라 물량을 한 번 더 배분합니다. 해당 주택건설지역(과천시) 2년 이상 계속 거주자에게 30%, 경기도 2년 이상 계속 거주자에게 20%, 나머지 50%는 그 외 수도권 거주자에게 공급합니다. 이들 간에 경쟁이 있으면 가점순으로 당첨자를 선정하고 가점이 같으면 추첨으로 뽑아요.

2단계 잔여공급에서는 물량이 70%가 배정되는데 혼인 기간 2년 초과 7년 이내인 신혼부부, 3세 이상 6세 이하(만3세 이상 만7세 미만) 자녀를 둔 신혼부부와 한부모 가족, 그리고 1단계 우선공급 낙첨자 전원이 경쟁합니다.

당첨 가점은 어떻게 예상해 볼 수 있을까요. 2019년 12월 분양한 수서역 신혼희망타운이 가장 인기가 좋았는데 과천도 이와 유사할 것으로 예상됩니다. 당시 우선공급에서는 9점(만점) 가점자 중에서 당첨자가 뽑혔습니다. 2단계 잔여공급에서는 만점이 12점인데 당첨선이 10~12점이었습니다. 소득수준이 당락을 가를 것으로 보입니다.

신혼희망타운은 주택가격의 최대 70%(4억원 한도)까지 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지)'을 이용할 수 있어요. 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%까지 지원받을 수 있다는 얘깁니다. 대신 주택을 매도하거나 대출금을 상환할 때 시세차익을 기금과 공유해야 합니다. 시세차익(주택매각금액-분양금액) 정산 비율은 자녀 수나 대출 기간에 따라 달라집니다.

이번 분양 단지들은 분양가가 3억원을 넘어서 이 모기지 상품 가입이 의무입니다. 주택가격의 최소 30% 이상을 전용 모기지로 대출받아야 합니다.

그럼 시나리오를 한번 볼게요. S3단지 59㎡, 분양가 6억328만원을 기준으로 볼게요. 2021년 1월 21일 당첨자가 발표되고 이후 4월 26~27일 계약할 때 계약금으로 6032만원(분양가의 10%)을 냅니다.

이후 1~2차 중도금(각 10%)은 금융기관을 통해서 중도금 대출을 받으면 됩니다. 9억원 이하 주택은 40%까지 중도금대출이 가능하니까요. 지방 사업장 같은 경우 LH가 중도금 집단대출을 주선하기도 하는데요 이번 사업장은 제외라고 하네요.

이후 잔금일은 입주 예정일인 2024년 2월인데요. 이때 기존 중도금 대출을 갚고 나머지 70%는 신희타 전용 주택담보 장기대출 상품으로 대출을 받으면 됩니다. 다만 대출을 많이 받을수록 차익도 많이 공유해야 하니 조건을 고민하셔야 합니다.

주택 가격이 상승할 것으로 예상되고 자금 여력이 있다면 대출 비중을 30%~70% 내에서 조정하시면 됩니다. 모기지 대출 이자가 1.3%대고 주담대 금리가 2~3%대니 이자와 시세차익 등을 함께 고려하셔야 합니다. 계약금으로 현금 6000만원 가량이 있다면 일단 입주금 마련하는 데는 무리가 없을 것으로 보입니다.

내년에도 부릿지는 더 알찬 소식으로 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.

출연 조한송 기자
촬영 및 편집 김진석 PD
디자인 이상봉 기자

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

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