[신축년부동산]②전세공급 부족 여전.."전셋값 상승·규제 완화 필요"

재계약으로 매물 회전 감소..신규 전세 '귀한 몸'
임대인 규제 완화 방안..매입규제 풀어 전세 수요 흡수 제안도

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 지난해는 매물부족으로 전세난이 극심했던 한 해였다. 전문가들은 전세 시장이 계약갱신청구권에 따른 재계약 위주로 개편됨에 따라 새해에도 가격이 계속 상승할 것으로 전망했다.

◇모두 전셋값 상승 전망…"재계약 위주 시장으로 신규 전셋값 올라"

1일 <뉴스1>이 부동산 전문가 10명을 대상으로 새해 전셋값 전망을 문의한 결과 상승폭에 차이는 있지만 1모두 전셋값 상승세가 이어질 것으로 예상했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "전세난은 신규계약해야 하는 물건이 계속 생김에 따라 매물 부족 상황을 지속해 겪을 수밖에 없는 구조"라며 "(정부가)전국을 다 건드려놨으니 수도권, 지방 가리지 않고 오를 여지가 있다"고 말했다.

전문가들은 정부의 계약갱신청구권 도입으로 인해 전세 매물의 회전이 감소, 신규 매물 부족으로 이어졌다고 분석했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "계약갱신청구권 제도가 여름부터 도입되면서 전세계약 갱신 위주로 시장이 재편됐다"며 "기존 물건의 회전이 감소하면서 신규 주택의 전셋값이 계속 오르는 현상이 계속 발생할 수 밖에 없는 상황"이라고 했다.

이어 "수도권은 3기 신도시 청약 대기자들로 인해 전세 수요가 지속할 것"이라며 "약 5% 내외로 상승할 것"이라고 전했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "다수의 세입자는 임대료가 사실상 동결된 기존의 주택에 눌러앉으면서 입주가능한 매물이 급감했다"며 "여기에 신혼부부 등 신규전세수요가 상황을 더욱더 어렵게 했다"고 설명했다.

그러면서 "이렇게 되면 임대계약의 건수가 감소하더라도 임대가격은 신규 세입자가 다음에 계약갱신청구권을 사용할 것까지 반영해 오르는 것이 자연스러운 현상"이라며 "정책의도가 선하더라도 급히 도입된 제도의 이런 부작용을 완벽히 보완하기는 쉽지 않다"고 우려했다.

서울 서초구의 한 부동산 사무소에 매물 정보가 붙어 있다. 2020.12.28/뉴스1 © News1 임세영 기자

◇확실한 공급 시그널 필요…임대인 의무, 재건축·재개발 규제 풀어야

전문가들은 전셋값 안정을 위해 정부가 시장에 가한 규제를 유연하게 풀어야 한다고 지적했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "새해에는 전세공급량, 신규 입주물량이 지난해보다 더 적을 전망"이라며 "전셋값은 전국적으로 2~4%가량, 수도권은 조금 더 오를 것"이라고 내다봤다.

그는 "현재 전세 수요자의 절반 정도는 주택매매 수요자이기도 하므로 매매 수요의 분산이 필요하다"며 "전세 수요를 분산하기 위해서라도 주택 매입의 규제를 유연하게 풀어야 한다"고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 매입임대사업자의 과세혜택을 축소하거나 사업자제도를 폐지하며 우려되는 임대주택 공급의 축소 간극을 메울 공공임대 공급 확대가 필요해 보인다"며 "장기적 관점에서라도 임대주택의 공급총량을 꾸준히 늘리는 대책이 필요하고 저금리에 따른 전세의 보증부월세 전이 현상에 대한 임차인의 부담을 줄여주기 위해 월세액 공제율을 확대할 필요가 있다"고 조언했다.

보다 더 확실한 해결책을 요구하는 목소리도 있다. 임대차3법의 부작용에 대한 대응방안 등이 나와야 한다는 지적이다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "자신들이 가진 자금으로 주택을 매입하려면 청약시장밖에 없는 사람들이 대부분인데, 그 시장에 참여하기 위해서는 무주택자로 있어야하고 그러려면 전세든 월세든 살아야 한다"며 "결국 수요는 늘어나는데 공급이 부족하니까 가격이 계속 오를 수밖에 없는 상황"이라고 꼬집었다.

이어 "당장 올해 전셋값을 조금이라도 잡으려면 임대차법에 대한 해결책이 필요하고 민간임대시장에서 다주택자에 대한 정부 정책의 방향성 수정도 필요하다"며 "무주택자의 주거불안심리를 치유하기 위해 전세 규제 완화, 재건축·재개발 등을 통한 구체적인 공급 확대 신호를 줘야 한다"고 강조했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "임대인의 거주의무 강화 등으로 전세 물건은 줄고 청약을 목적으로 한 무주택 임차인의 전세 수요 증가하는 데다 저금리로 전세의 월세 전환도 이어지고 있다"며 "임대인의 거주의무 일시 완화, 청약을 위한 수요유입 일시 제한, 민관 주도 전세주택 공급 등의 대책이 필요하다"고 말했다.

iron@news1.kr