"집값 더 오를 것.. 그렇다고 아무 집이나 사면 안 된다"

[2021 신년특집]
새해에도 집값 상승? 전문가들의 분석은

국내 부동산 전문가 7명 중 6명이 새해에도 집값이 오를 것으로 내다봤다. 서울·수도권은 집값 상승률이 5%에 이를 것이란 전망도 있었다. 그러나 마냥 상승 곡선을 그리는 것이 아니라 ‘과열의 끝물’이라는 분석도 나왔다. 집값 상승을 기대하고 무턱대고 아무 집이나 사는 것은 주의해야 한다는 얘기다. 정부가 지난해 수도권과 지방 대도시 대부분을 규제 지역으로 지정한 여파로 시중 유동자금이 다시 서울로 몰리면서 집값 양극화가 더 심해질 것이란 전망도 나왔다.

‘2021년 주택 시장 전망 조사’에 응한 부동산 전문가들은 올해 주택시장이 안정되려면 “무주택자의 불안감을 없애는 주택 공급과 규제 완화를 병행해야 한다”고 강조했다. 집값 안정을 위한 해법으로 수도권 미니 신도시 건설, 민간 정비사업 활성화 등 전폭적인 주택 공급 확대와 다주택자 양도세 감면처럼 시장에 매물을 늘릴 수 있는 규제 완화를 제안했다.

◇집값 올라도 매수는 신중하게

올해 주택 매매 가격 전망은 상승세가 이어질 것이라는 의견이 지배적이었다. 하지만 주택 매수를 적극적으로 추천하는 사람은 드물었다. 무턱대고 집을 사기에는 변수가 많고, 시장의 불확실성도 크다는 이유였다. 이창무 한양대 교수는 “정부가 발표한 공급 대책에 대한 확신이 아직 없고 신규 아파트 입주가 줄어들기 때문에 집값이 오를 것”이라면서도 “전반적으로 시장 불확실성이 큰 데다 정부가 어떤 추가 규제를 낼지 알 수 없어 집을 사는 건 추천하지 않는다”고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장도 “시중 유동성이 정부 규제를 피해 비규제지역으로 흘러가면서 집값이 오르는 현상이 계속되겠지만, 언제까지 이어질지는 아무도 모른다”며 “적극적으로 주택을 매수할 시기는 아니다”고 말했다.

일부 전문가는 굳이 집을 산다면 상반기가 낫다고 조언했다. 올해 6월 1일을 기준으로 종합부동산세가 부과되고, 이날부터 다주택자 양도소득세 중과세율이 20~30%포인트로 높아지기 때문에 그 전에 ‘절세(節稅) 매물’이 나올 수 있다는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “무주택자나 갈아타기(좀 더 입지가 좋거나 넓은 집으로 이동)를 준비 중인 1주택자라면 상반기 중 나오는 급매물을 추천한다”며 “절세 매물이 소화되고 나면 강남 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 심해질 것”이라고 말했다.

◇”공급 말고는 답이 없다”

집값 안정 방안에 대해서는 6명의 전문가가 “주택 공급 확대 또는 다주택자 규제 완화를 통해 시장 매물을 늘려야 한다”고 답했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “재건축·재개발 활성화, 미니 신도시 등을 통해 사람들이 원하는 아파트를 단기간에 많이 공급해야 한다”며 “이미 조합원의 이익을 환수할 수 있는 장치가 충분한데, 집값이 오른다는 이유로 재건축을 규제하는 것은 핑계”라고 말했다. 우병탁 신한은행 팀장은 “정부가 최근 발표한 역세권 고밀(高密) 개발과 공공 재건축 등에 대한 구체적인 청사진을 공개하고 지속적인 주택 공급 시그널을 줘야 ‘패닉 바잉’(공황 구매) 열기를 진정시킬 수 있다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장과 이상우 인베이드투자자문 대표 등은 다주택자에 대한 규제 완화를 제안했다. 이 대표는 “신규 주택 공급은 시간이 오래 걸리기 때문에 기존 주택이 시장에 매물로 나오도록 정책을 펴는 것이 효과적”이라며 “다주택자 양도세를 한시적으로라도 줄여주면 매물은 확실히 늘어날 것”이라고 말했다. 김 실장은 다주택자에 대한 세금 완화와 함께 실수요자가 집을 살 수 있게끔 대출 규제도 풀어야 한다고 지적했다.

반면 이광수 미래에셋대우 연구위원은 “현 정부가 강조하는 ‘핀셋 방식’이 아닌 전면적인 규제를 가해야 집값이 안정될 것”이라고 말했다. 특정 지역만 규제하는 방식으로는 투기 수요가 옮겨다니며 나타나는 ‘풍선 효과’를 막을 수 없으니 전국을 한꺼번에 규제해야 한다는 뜻이다.

◇”그린벨트 해제도 검토해야”

설문에 참여한 전문가들은 변창흠 신임 국토교통부 장관에게 바라는 점으로 ‘민간 중심의 주택 공급’을 꼽았다. 변 장관이 집값·전셋값 안정을 위해 수도권 주택 공급을 늘리겠다고 한 점은 긍정적이지만, 공공(公共) 주도 방식만을 고집한다면 정책 효과가 반감된다는 지적이다.

송인호 KDI 부장은 “주택 공급이 공공과 민간의 협력을 통해 이뤄질 수 있도록 관련 규제 개선이 반드시 필요하다”고 했고, 이창무 교수는 “사람들이 원하는 것은 아파트인데 빌라나 임대주택만을 공급해서는 수요를 맞추는 데 한계가 있다”며 “민간의 공급 기능을 복원하는 정책을 펴야 변 장관이 강조하는 ‘수요자가 원하는 주택’을 공급할 수 있다”고 말했다. 고종완 원장은 “집값을 잡기 위해 만든 실거주 의무 정책이 전셋값을 급등시키는 등 정책 간 엇박자가 많았다”고 했고, 이광수 연구위원은 “용산공원을 활용한 주택 공급이나 서울 내 그린벨트 해제 등 파격적인 대책을 내놓을 필요가 있다”고 말했다.