[2021 부동산] '분양권'도 주택으로..세금 폭탄 다가온다

2021년 신축년(辛丑年)에는 양도소득세와 종합부동산세 등 세금이 대폭 늘어날 전망이다. /더팩트 DB

양도소득세·종합부동산세 강화 골자

[더팩트｜윤정원 기자] 올해는 양도소득세와 종합부동산세가 강화되는 등 다양한 변화가 있다. 전반적으로 다주택자를 차단하고 투자수요를 억제하자는 취지다.

◆ 양도소득세율 최고 45%·분양권도 주택수 포함

양도세는 2021년 1월부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 기존에는 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 10억 원 이하의 경우 종전대로 6~42%다.

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중에는 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있는데, 올해부터는 해당 보유기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 되어 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다.

앞서는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정이다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유중인 분양권은 해당되지 않는다.

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 올해부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

오는 6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 또한 올라간다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용하지만 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하나, 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 매긴다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 10%포인트 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.

◆ 올라가는 종부세…고령자는 공제 제공

2021년 1월부터는 종합부동산세 세율 또한 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.6~3.0%가 적용되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 1.2~6.0%가 된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세부담 상한 또한 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 법인 보유주택은 6억 원 기본공제액도 사라진다.

고령자 공제율은 올라간다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트(70%→80%) 뛴다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있다.

◆ '전월세 신고제' 시행…계약사항 30일 이내 신고해야

오는 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.

주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다.

전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 참고로 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

◆ 2년 이상 거주해야 투기과열지구 조합원 분양신청 가능

지난해 도시 및 주거환경정비법 개정이 되지 않아 시행시기는 미정이지만 올해는 재건축에서도 변화가 예상된다. 우선 조합원 분양신청 자격이 강화될 전망이다. 올해부터는 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있을 것으로 보인다. 이때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산하여 2년 이상이면 된다. 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산을 받고 나가는 구조다.

안전진단 절차도 강화될 예정이다. 1차 안전진단 기관을 현재는 시∙군∙구가 선정했지만 앞으로는 선정/관리 주체가 시∙도로 변경될 계획이다. 2차 안전진단 의뢰도 시∙도가 담당한다. 또한 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 향후에는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만 원에 처하고, 허위∙부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.

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